今天小编分享的财经经验：被线下实体商业“硬控”，为什么实体商业越来越重要？，欢迎阅读。
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2025 开局，中国人被线下实体商业 " 硬控 " 了！
" 首个非遗春节 " 叠加 8 天超长版假期，奔涌的人流，火热的消费。513 座万达广场春节假期客流约 2 亿人次、销售额近 100 亿元；南京德基广场假期销售额 4.4 亿元，同比增长 7.47%； 郑州丹尼斯大卫城 2.9 亿元、兰州中心超 1.5 亿元、北京西单大悦城 1.1 亿元 ……
图片来源：南京德基广场官方小红书
热闹的不只有商场，还有影院。史上最强春节档，一场理性主义的胜利。电影票房 95.1 亿元，观影人次 1.87 亿。两个数据，均创历史新高。
截至 3 月 2 日上午，《哪吒之魔童闹海》（简称《哪吒 2》）累计票房（含预售）142 亿元，位列全球影史票房榜第 7 位，登顶全球动画电影票房榜第一。
" 给我破！" 吒儿登顶世界之巅，东方神话不再是 " 神话 "。但 Deepseek 这股 " 神秘的东方力量 "，则为世界创造了一个 AI 新神话，也让全体中国人第一次感受到 AI 大模型带来的震撼。
春暖花开间，商业地产圈重新燃起了商业数智化的火花。从数据智能中枢到认知决策引擎，AI 重塑了实体商业的 " 人 - 货 - 场 " 逻辑。从消费场景到实战运营，AI 也重构了线下实体商业的空间价值。
在 AI 重构世界的当下，唯一不变的真理就是，商业创新的王冠，永远属于那些率先打破固有认知边界的人。屹立新消费时代潮头者，必是那些以开放胸襟拥抱不确定性的探路者。
当风禾尽起，商业麦浪翻滚成海。他们以风骨为契，以禾穗为印，共执镰：2025，中国实体商业必将越来越好！
01实体商业，国家拉动经济复苏的核心抓手
2024 年，商务部认定的 " 消费促进年 "。这一年的消费市场，既有着新趋势带来的蓬勃喧闹，也夹杂了理性与克制下的冷静思考。
国家统计局数据显示，2024 年，中国社会消费品零售总额约为 48.79 万亿元，同比增长 3.5%。按消费类型分，商品零售额约 43.22 万亿元，同比增长 3.2%，餐饮收入则约为 5.57 万亿元，同比增长 5.3%。
但从社零总额增速来看，2024 年 3.5% 的同比增速相较 2023 年 7.2% 有所放缓。
居民收入增速下行是拉低社零总额增速的根本原因，2024 年，全国居民人均可支配收入同比增长 5.3%，较 2023 年 6.3% 的增速下降 1.0 个百分点。此外，楼市持续调整，资本市场的震荡回调，也削弱了居民的财富效应，影响了消费预期。
可喜的是，随着多项促消费政策持续释放效果，去年四季度，中国消费市场有所好转，季内社会消费品零售总额同比增长 3.8%，比三季度加快 1.1 个百分点。以旧换新等一系列促消费政策落地，成了消费市场增长的催化剂。
进入 2025 年，在" 大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求 " 头号任务之下，国家、地方出台了一系列政策加码促消费。
国家政策引导
五部门联合发布《优化消费环境三年行动方案（2025 — 2027 年）》，提出，到 2027 年，消费供给提质、消费秩序优化、消费维权提效、消费环境共治、消费环境引领等五大行动深入开展，供给质量不高、市场秩序失范、维权效能不足等问题得到系统治理，商品、服务质量显著提高，消费风险明显降低，消费纠纷源头治理效果显著，经营者诚信意识普遍增强，消费便利度、舒适度、满意度大幅提升，全国消费环境明显优化。
支持消费更新 ，推动汽车、电子产品、家居等领網域的质量提升和国潮化发展；推广 无理由退换货，鼓励实体店承诺无理由退换货，目标到 2027 年覆盖超 150 万家线下门店。
地方政府创新
北京、上海等地推出服务消费券，覆盖餐饮、零售、旅游等领網域，直接拉动线下消费复苏。上海市政府近日宣布将发放 2025" 乐 · 上海 " 服务消费券，聚焦餐饮、旅游、电影、体育等四大领網域。
2025 年政策组合拳表明，实体商业已成为经济转型的 " 稳定器 "、科技应用的 " 试验场 "、文化传承的 " 新载体 "、民生保障的 " 压舱石 "。
多向政策加码不仅证明实体商业的重要性提升，更标志着其从 " 市场自发业态 " 更新为 " 国家战略基础设施 "，在经济高质量发展阶段承担不可替代的多元使命。
02商业地产，房企对抗市场波动的 " 压舱石 "
从宏观大势转向行业、企业端，商业地产板块之于头部地产玩家的重要性亦在步步提升，成为对抗住宅市场周期波动 " 压舱石 "。
那些提前布局商业地产的企业，不仅获得了穿越周期的生存能力，更在资本市场赢得 " 第二增长曲线 " 的估值溢价。
万象商业20 载，覆盖全国 58 城，销售额超过 2000 亿元、年租金收入超 250 亿元。
在华润万象生活上市的四年时间里，面对市场波动与消费者需求快速变化，其凭借稳健的经营能力，商管业务逆势扩张，商业规模持续扩大。2024 年上半年购物中心商管业务营收达到 18.9 亿元，2022 年同期仅为 11.73 亿元，年均增幅超过 20%。
业绩突出背后，是商管业务打造的全产品线竞争壁垒，逐渐在市场形成 " 领先 " 优势。放眼国内，华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业，且深耕每一产品线领網域。
图片来源：深圳万象城官方小红书
龙湖商业历经二十余载磨砺，已成为中国商业运营的佼佼者，并为龙湖集团贡献了坚实的业绩支撑。
据 2023 年财报显示，龙湖旗下商场总营业额达到 632 亿元，同比增长近 50%；全年总客流量日均 263 万人次，同比增长 31.5%；商业板块租金收入 102.8 亿元，同比增长 9%，首次突破 100 亿大关，位列全国购物中心行业收入规模前三位。运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到 60% 以上。
如今，龙湖商业正迈向崭新的发展阶段，朝着第四个超百 mall 企业快速进发。
万科架构调整触及一系列人事变动，为万科商业板块开启 " 全国统筹一盘棋 "。
2024 年初宣布万科成立商业事业部合并原七大区網域商业业务和印力集团，而后继续深化商业事业部组织建设：設定职能部门和成立专项工作组，明确孙嘉为商业事业部首席合伙人，姚海波升任商业事业部执行总裁、上海公司首席合伙人。
紧接着在三季报之际，掌舵商业板块的孙嘉升任万科集团总部总经理，同时调整了组织架构，原五大中心组成的万科集团总部，调整为董事会办公室、集团办公室及六大部门。
此外，消费基础 REITs 在资本市场的良好表现，则是线下实体商业交出的另一份满意答卷。
2024 年，国内 REITs 市场发展迅速，全年共发行 29 只，接近过去三年发行数量总和，发行规模合计 645.69 亿元，占过去三年发行规模总和的 2/3。
其中 2024 年成立的消费基础设施 REITs，快速成长为规模第三大的资产类型，是平均出租率最高的资产类型。目前 7 只已发行的消费类 REITs 最新季度的出租率都在 95% 以上，并且上市以来出租率没有明显变化，甚至超过了保障房 REITs，保持了很强的稳定性。这样的整体表现，大大增强投资者的信心。
图片来源：项目官方小红书
不难看出，当下，商业地产已从房企的 " 配套业务 " 进化为决定生死存亡的核心战场。当住宅开发利润率跌破 20%，商业运营的持续现金流和资产增值能力，正在重构整个地产行业的价值评估体系。
03展望 2025，线下实体商业如何越来越好？
当前，中国经济正处于新旧动能转换的关键期。
2024 年，消费对经济增长贡献率为 44.5%。春节消费热潮印证了消费迭代：消费者从单纯商品购买转向体验式、文化型消费（如非遗活动、观影），从价格敏感转向价值敏感（如对商场环境、服务品质的关注），这一转变将推动中国向 " 服务型经济 " 和 " 体验型社会 " 加速转型。
另一方面，2024 年国内集中式商业项目新开业量创近十年新低，且 " 消费分层 " 这一消费趋势或许在短期内无法扭转。
展望 2025，商业地产行业的存量竞争愈发激烈，细颗粒度、高精细化运营变成首要之举。
购物中心：客流增长放缓，流量红利退潮，粗放式爆发性增长的視窗已然不再。借助二次元、户外运动、潮流零售、主理人品牌等新鲜内容，让追求生活方式而非纯消费的商业理念更加具象化，从单一商品场向多元情绪场进阶。
同时，以丰富换客流，以运营换客质，高客流维护收入基本盘，优客质发力头部品牌销售，最后基本盘稳定的情况下，有了足够的谈判空间，再以头部销售提升新的生态格局。
奥特莱斯：从业态品类拓展、品牌能级提升方面寻求突破发展，短期内有望延续相对韧性，但国内电商发达，或对在独立百货层面，聚焦潮奢、策展、买手制等新兴经营模式，不断对标全球标杆项目，探索差异化经营与创新；
非标商业：不仅着眼于刚需和实际功能本身，而是不断去挖掘对人的关怀、治愈、情绪，打造稀缺的场景、内容、服务，从传统渠道产品逻辑走向 " 生活方式销售逻辑 "。消费被激活的背后，是线下零售商业之于生活的支持被重新定义。
看看日本这个近在咫尺的案例，经历了 " 失去的三十年 "，日本人均收入长期停滞、严重少子化，但仍然诞生了无印良品、优衣库等一批知名消费品牌，背后的启示值得借鉴：
一是，尊重市场形势 ，及时调整经营策略与预期。
二是，前置关注上升品类，下行品类替换成上升品类 ，优先保障出租率和经营的基本面。
三是，寻找结构性机会 ，如消费理性氛围下的国货新品牌和供应链新机会。
习惯了市场持续的增量状态，当前新的消费转变需要行业适应消费者的迭代。
本文来自微信公众号 " 赢商网 "，作者：fufu、苏珊，36 氪经授权发布。
