今天小編分享的财經經驗：被線下實體商業“硬控”，為什麼實體商業越來越重要？，歡迎閱讀。
更多熱議話題，盡在 5 月 · 廣州，第 20 屆中國商業地產節！
2025 開局，中國人被線下實體商業 " 硬控 " 了！
" 首個非遺春節 " 疊加 8 天超長版假期，奔湧的人流，火熱的消費。513 座萬達廣場春節假期客流約 2 億人次、銷售額近 100 億元；南京德基廣場假期銷售額 4.4 億元，同比增長 7.47%； 鄭州丹尼斯大衛城 2.9 億元、蘭州中心超 1.5 億元、北京西單大悅城 1.1 億元 ……
圖片來源：南京德基廣場官方小紅書
熱鬧的不只有商場，還有影院。史上最強春節檔，一場理性主義的勝利。電影票房 95.1 億元，觀影人次 1.87 億。兩個數據，均創歷史新高。
截至 3 月 2 日上午，《哪吒之魔童鬧海》（簡稱《哪吒 2》）累計票房（含預售）142 億元，位列全球影史票房榜第 7 位，登頂全球動畫電影票房榜第一。
" 給我破！" 吒兒登頂世界之巅，東方神話不再是 " 神話 "。但 Deepseek 這股 " 神秘的東方力量 "，則為世界創造了一個 AI 新神話，也讓全體中國人第一次感受到 AI 大模型帶來的震撼。
春暖花開間，商業地產圈重新燃起了商業數智化的火花。從數據智能中樞到認知決策引擎，AI 重塑了實體商業的 " 人 - 貨 - 場 " 邏輯。從消費場景到實戰運營，AI 也重構了線下實體商業的空間價值。
在 AI 重構世界的當下，唯一不變的真理就是，商業創新的王冠，永遠屬于那些率先打破固有認知邊界的人。屹立新消費時代潮頭者，必是那些以開放胸襟擁抱不确定性的探路者。
當風禾盡起，商業麥浪翻滾成海。他們以風骨為契，以禾穗為印，共執鐮：2025，中國實體商業必将越來越好！
01實體商業，國家拉動經濟復蘇的核心抓手
2024 年，商務部認定的 " 消費促進年 "。這一年的消費市場，既有着新趨勢帶來的蓬勃喧鬧，也夾雜了理性與克制下的冷靜思考。
國家統計局數據顯示，2024 年，中國社會消費品零售總額約為 48.79 萬億元，同比增長 3.5%。按消費類型分，商品零售額約 43.22 萬億元，同比增長 3.2%，餐飲收入則約為 5.57 萬億元，同比增長 5.3%。
但從社零總額增速來看，2024 年 3.5% 的同比增速相較 2023 年 7.2% 有所放緩。
居民收入增速下行是拉低社零總額增速的根本原因，2024 年，全國居民人均可支配收入同比增長 5.3%，較 2023 年 6.3% 的增速下降 1.0 個百分點。此外，樓市持續調整，資本市場的震蕩回調，也削弱了居民的财富效應，影響了消費預期。
可喜的是，随着多項促消費政策持續釋放效果，去年四季度，中國消費市場有所好轉，季内社會消費品零售總額同比增長 3.8%，比三季度加快 1.1 個百分點。以舊換新等一系列促消費政策落地，成了消費市場增長的催化劑。
進入 2025 年，在" 大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國内需求 " 頭号任務之下，國家、地方出台了一系列政策加碼促消費。
國家政策引導
五部門聯合發布《優化消費環境三年行動方案（2025 — 2027 年）》，提出，到 2027 年，消費供給提質、消費秩序優化、消費維權提效、消費環境共治、消費環境引領等五大行動深入開展，供給質量不高、市場秩序失範、維權效能不足等問題得到系統治理，商品、服務質量顯著提高，消費風險明顯降低，消費糾紛源頭治理效果顯著，經營者誠信意識普遍增強，消費便利度、舒适度、滿意度大幅提升，全國消費環境明顯優化。
支持消費更新 ，推動汽車、電子產品、家居等領網域的質量提升和國潮化發展；推廣 無理由退換貨，鼓勵實體店承諾無理由退換貨，目标到 2027 年覆蓋超 150 萬家線下門店。
地方政府創新
北京、上海等地推出服務消費券，覆蓋餐飲、零售、旅遊等領網域，直接拉動線下消費復蘇。上海市政府近日宣布将發放 2025" 樂 · 上海 " 服務消費券，聚焦餐飲、旅遊、電影、體育等四大領網域。
2025 年政策組合拳表明，實體商業已成為經濟轉型的 " 穩定器 "、科技應用的 " 試驗場 "、文化傳承的 " 新載體 "、民生保障的 " 壓艙石 "。
多向政策加碼不僅證明實體商業的重要性提升，更标志着其從 " 市場自發業态 " 更新為 " 國家戰略基礎設施 "，在經濟高質量發展階段承擔不可替代的多元使命。
02商業地產，房企對抗市場波動的 " 壓艙石 "
從宏觀大勢轉向行業、企業端，商業地產板塊之于頭部地產玩家的重要性亦在步步提升，成為對抗住宅市場周期波動 " 壓艙石 "。
那些提前布局商業地產的企業，不僅獲得了穿越周期的生存能力，更在資本市場赢得 " 第二增長曲線 " 的估值溢價。
萬象商業20 載，覆蓋全國 58 城，銷售額超過 2000 億元、年租金收入超 250 億元。
在華潤萬象生活上市的四年時間裡，面對市場波動與消費者需求快速變化，其憑借穩健的經營能力，商管業務逆勢擴張，商業規模持續擴大。2024 年上半年購物中心商管業務營收達到 18.9 億元，2022 年同期僅為 11.73 億元，年均增幅超過 20%。
業績突出背後，是商管業務打造的全產品線競争壁壘，逐漸在市場形成 " 領先 " 優勢。放眼國内，華潤萬象生活是唯一在重奢、中高端、非标項目均實現規模化布局的企業，且深耕每一產品線領網域。
圖片來源：深圳萬象城官方小紅書
龍湖商業歷經二十餘載磨砺，已成為中國商業運營的佼佼者，并為龍湖集團貢獻了堅實的業績支撐。
據 2023 年财報顯示，龍湖旗下商場總營業額達到 632 億元，同比增長近 50%；全年總客流量日均 263 萬人次，同比增長 31.5%；商業板塊租金收入 102.8 億元，同比增長 9%，首次突破 100 億大關，位列全國購物中心行業收入規模前三位。運營及服務業務在核心權益淨利中的貢獻占比達到 60% 以上。
如今，龍湖商業正邁向嶄新的發展階段，朝着第四個超百 mall 企業快速進發。
萬科架構調整觸及一系列人事變動，為萬科商業板塊開啟 " 全國統籌一盤棋 "。
2024 年初宣布萬科成立商業事業部合并原七大區網域商業業務和印力集團，而後繼續深化商業事業部組織建設：設定職能部門和成立專項工作組，明确孫嘉為商業事業部首席合夥人，姚海波升任商業事業部執行總裁、上海公司首席合夥人。
緊接着在三季報之際，掌舵商業板塊的孫嘉升任萬科集團總部總經理，同時調整了組織架構，原五大中心組成的萬科集團總部，調整為董事會辦公室、集團辦公室及六大部門。
此外，消費基礎 REITs 在資本市場的良好表現，則是線下實體商業交出的另一份滿意答卷。
2024 年，國内 REITs 市場發展迅速，全年共發行 29 只，接近過去三年發行數量總和，發行規模合計 645.69 億元，占過去三年發行規模總和的 2/3。
其中 2024 年成立的消費基礎設施 REITs，快速成長為規模第三大的資產類型，是平均出租率最高的資產類型。目前 7 只已發行的消費類 REITs 最新季度的出租率都在 95% 以上，并且上市以來出租率沒有明顯變化，甚至超過了保障房 REITs，保持了很強的穩定性。這樣的整體表現，大大增強投資者的信心。
圖片來源：項目官方小紅書
不難看出，當下，商業地產已從房企的 " 配套業務 " 進化為決定生死存亡的核心戰場。當住宅開發利潤率跌破 20%，商業運營的持續現金流和資產增值能力，正在重構整個地產行業的價值評估體系。
03展望 2025，線下實體商業如何越來越好？
當前，中國經濟正處于新舊動能轉換的關鍵期。
2024 年，消費對經濟增長貢獻率為 44.5%。春節消費熱潮印證了消費迭代：消費者從單純商品購買轉向體驗式、文化型消費（如非遺活動、觀影），從價格敏感轉向價值敏感（如對商場環境、服務品質的關注），這一轉變将推動中國向 " 服務型經濟 " 和 " 體驗型社會 " 加速轉型。
另一方面，2024 年國内集中式商業項目新開業量創近十年新低，且 " 消費分層 " 這一消費趨勢或許在短期内無法扭轉。
展望 2025，商業地產行業的存量競争愈發激烈，細顆粒度、高精細化運營變成首要之舉。
購物中心：客流增長放緩，流量紅利退潮，粗放式爆發性增長的視窗已然不再。借助二次元、戶外運動、潮流零售、主理人品牌等新鮮内容，讓追求生活方式而非純消費的商業理念更加具象化，從單一商品場向多元情緒場進階。
同時，以豐富換客流，以運營換客質，高客流維護收入基本盤，優客質發力頭部品牌銷售，最後基本盤穩定的情況下，有了足夠的談判空間，再以頭部銷售提升新的生态格局。
奧特萊斯：從業态品類拓展、品牌能級提升方面尋求突破發展，短期内有望延續相對韌性，但國内電商發達，或對在獨立百貨層面，聚焦潮奢、策展、買手制等新興經營模式，不斷對标全球标杆項目，探索差異化經營與創新；
非标商業：不僅着眼于剛需和實際功能本身，而是不斷去挖掘對人的關懷、治愈、情緒，打造稀缺的場景、内容、服務，從傳統渠道產品邏輯走向 " 生活方式銷售邏輯 "。消費被激活的背後，是線下零售商業之于生活的支持被重新定義。
看看日本這個近在咫尺的案例，經歷了 " 失去的三十年 "，日本人均收入長期停滞、嚴重少子化，但仍然誕生了無印良品、優衣庫等一批知名消費品牌，背後的啟示值得借鑑：
一是，尊重市場形勢 ，及時調整經營策略與預期。
二是，前置關注上升品類，下行品類替換成上升品類 ，優先保障出租率和經營的基本面。
三是，尋找結構性機會 ，如消費理性氛圍下的國貨新品牌和供應鏈新機會。
習慣了市場持續的增量狀态，當前新的消費轉變需要行業适應消費者的迭代。
本文來自微信公眾号 " 赢商網 "，作者：fufu、蘇珊，36 氪經授權發布。
