今天小编分享的财经经验：李宇嘉：“北上广深”二手房交易回暖，年底楼市怎样看？，欢迎阅读。
中新经纬 12 月 6 日电 题：" 北上广深 " 二手房交易回暖，年底楼市怎样看？
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
11 月份，一线城市二手住房呈现集体反弹。" 北上广深 " 四地二手房成交量较 10 月份均有所上涨。具体来看，根据北京市住建委公布的网签数据，11 月份，北京二手住宅网签量为 12545 套，环比增长 17.8%，同比增长 16.7%。深圳市住建局披露，深圳全市二手住宅成交 3133 套，环比上涨 12.9%，同比大幅攀升 44.5%，创下 7 个月以来新高。广州市房地产中介行业协会公布数据 ( 10 月 26 日至 11 月 25 日 ) 显示，广州市二手住宅整体网签共 10182 宗，环比增长 8.77%，同比增幅达到 83.69%。另据网上房地产网签更新数据，上海 11 月份二手房合计成交 16173 套，环比上涨 7.12%。
一线城市二手房交易量回升，背后有哪些因素？笔者认为，一是，业主降价卖房。从 70 个大中城市来看，10 月份一线城市二手住房价格指数环比下跌 0.8%，为 9 月份止跌反弹后再次下跌，而且跌幅比二线、三线城市分别高出 0.3、0.2 个百分点。这也意味着一线城市的业主再次开启降价卖房。比如，据广州中原发展研究部统计，11 月广州市二手住宅网签均价为 29221 元 / 平方米，环比下降 2.2%；中原业主报价指数基本稳定在 21% — 23% 左右的低位水平，楼盘平均价格下调幅度为 2.5%。乐有家研究中心数据显示，11 月深圳二手房成交价低于指导价占比达到 78%，较 10 月提升 7 个百分点。
一线城市业主降价卖房的背后，首先是 8 至 9 月份 " 认房不认贷 "、放松限购等政策，让部分业主认为是出货或者换房的机会。出货或换房要在短期内实现，就需要降价，而且要降到低于市场价的水平。其次，需求端上 " 金九银十 " 依然较为黯淡，并未带动交易，让前期对于 " 政策出台后市场将回升 " 的预期转弱，导致挂牌和降价卖房的群体增加。再次，部分地区放松限购、增值税免征期 "5 改 2" 等政策，和为子女入学提前购房等需求，促成了二手房年底翘尾小高潮。最后，一线城市 11 月新房推售以中心区高价部門为主，在市场情绪较弱、刚需和改善主导的情况下，新房供需错配，导致价格梯度合理的二手住房更受欢迎。
二是，前期新房和二手房价格倒挂，导致新房受欢迎，二手房疲弱。下半年以来，随着二手房业主开始持续降价，新房和二手房价格倒挂优势削弱，同时业主对于倒挂盘的选择倾向也在弱化，都认为这种倒挂产生的 " 买到即赚到 " 的现象是假象或不可持续，因为二者价格都在下跌，二手房跌价快意味着新房价格优势是短暂的。
三是，二手房在价格段、面积段、区網域段分布更加均衡，梯度合理，刚好匹配弱势下刚需、换房需求等合理购房主导的局面。2022 年开始，土地出让回归中心区，新房则呈现大户型化、豪宅化，高端商品房需求开始走弱，新房供给端对需求的匹配性下降。
那么，该怎样看待年底市场？首先，新增供地主要在中心区，偏向高价改善的楼盘，在需求较为疲弱、持续降价弱化预期的情况下，供需错配的局面依旧存在，刚需和改善对房价越来越敏感，更加偏向于二手住房，年底新房市场或继续低位徘徊。其次，存量房足够大且价格梯度合理，也为刚需和改善循环创造条件，但房地产基本面并未完全好转的情况下，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。再次，降价、入学带动的需求具有短期性。业主的超低价房源在减少，同时，低价盘源消化后，后续价格下跌有限，供需两端可能会在低位盘整。总之，楼市进一步的行情，或寄希望于 2024 年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等来综合判断，但季节性回升已是确定的。 ( 中新经纬 APP )
本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何部門及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。
责任编辑：张芷菡
作者：郑铮
