今天小編分享的财經經驗：李宇嘉：“北上廣深”二手房交易回暖，年底樓市怎樣看？，歡迎閱讀。
中新經緯 12 月 6 日電 題：" 北上廣深 " 二手房交易回暖，年底樓市怎樣看？
作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
李宇嘉
11 月份，一線城市二手住房呈現集體反彈。" 北上廣深 " 四地二手房成交量較 10 月份均有所上漲。具體來看，根據北京市住建委公布的網籤數據，11 月份，北京二手住宅網籤量為 12545 套，環比增長 17.8%，同比增長 16.7%。深圳市住建局披露，深圳全市二手住宅成交 3133 套，環比上漲 12.9%，同比大幅攀升 44.5%，創下 7 個月以來新高。廣州市房地產中介行業協會公布數據 ( 10 月 26 日至 11 月 25 日 ) 顯示，廣州市二手住宅整體網籤共 10182 宗，環比增長 8.77%，同比增幅達到 83.69%。另據網上房地產網籤更新數據，上海 11 月份二手房合計成交 16173 套，環比上漲 7.12%。
一線城市二手房交易量回升，背後有哪些因素？筆者認為，一是，業主降價賣房。從 70 個大中城市來看，10 月份一線城市二手住房價格指數環比下跌 0.8%，為 9 月份止跌反彈後再次下跌，而且跌幅比二線、三線城市分别高出 0.3、0.2 個百分點。這也意味着一線城市的業主再次開啟降價賣房。比如，據廣州中原發展研究部統計，11 月廣州市二手住宅網籤均價為 29221 元 / 平方米，環比下降 2.2%；中原業主報價指數基本穩定在 21% — 23% 左右的低位水平，樓盤平均價格下調幅度為 2.5%。樂有家研究中心數據顯示，11 月深圳二手房成交價低于指導價占比達到 78%，較 10 月提升 7 個百分點。
一線城市業主降價賣房的背後，首先是 8 至 9 月份 " 認房不認貸 "、放松限購等政策，讓部分業主認為是出貨或者換房的機會。出貨或換房要在短期内實現，就需要降價，而且要降到低于市場價的水平。其次，需求端上 " 金九銀十 " 依然較為黯淡，并未帶動交易，讓前期對于 " 政策出台後市場将回升 " 的預期轉弱，導致挂牌和降價賣房的群體增加。再次，部分地區放松限購、增值稅免征期 "5 改 2" 等政策，和為子女入學提前購房等需求，促成了二手房年底翹尾小高潮。最後，一線城市 11 月新房推售以中心區高價部門為主，在市場情緒較弱、剛需和改善主導的情況下，新房供需錯配，導致價格梯度合理的二手住房更受歡迎。
二是，前期新房和二手房價格倒挂，導致新房受歡迎，二手房疲弱。下半年以來，随着二手房業主開始持續降價，新房和二手房價格倒挂優勢削弱，同時業主對于倒挂盤的選擇傾向也在弱化，都認為這種倒挂產生的 " 買到即賺到 " 的現象是假象或不可持續，因為二者價格都在下跌，二手房跌價快意味着新房價格優勢是短暫的。
三是，二手房在價格段、面積段、區網域段分布更加均衡，梯度合理，剛好匹配弱勢下剛需、換房需求等合理購房主導的局面。2022 年開始，土地出讓回歸中心區，新房則呈現大戶型化、豪宅化，高端商品房需求開始走弱，新房供給端對需求的匹配性下降。
那麼，該怎樣看待年底市場？首先，新增供地主要在中心區，偏向高價改善的樓盤，在需求較為疲弱、持續降價弱化預期的情況下，供需錯配的局面依舊存在，剛需和改善對房價越來越敏感，更加偏向于二手住房，年底新房市場或繼續低位徘徊。其次，存量房足夠大且價格梯度合理，也為剛需和改善循環創造條件，但房地產基本面并未完全好轉的情況下，需求釋放很容易出現短期回升後再次下滑的情況。再次，降價、入學帶動的需求具有短期性。業主的超低價房源在減少，同時，低價盤源消化後，後續價格下跌有限，供需兩端可能會在低位盤整。總之，樓市進一步的行情，或寄希望于 2024 年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等來綜合判斷，但季節性回升已是确定的。 ( 中新經緯 APP )
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責任編輯：張芷菡
作者：鄭铮
