今天小编分享的财经经验：万科“断臂”：七折抛售优质商业，欢迎阅读。
来源：睿思机构
春节前夕，万科把旗下最为优质的商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了。
2 月 9 日，接盘方领展房产基金率先公告披露是项交易。其将以 23.84 亿元收购由万科持有的上海七宝万科广场的 50% 权益，收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，而万科则完全退出。
值得一提的是，万科此次出售上海七宝万科广场在价格上折让了近三成。根据公告披露，该商场的估值为 70.6 亿元，交易協定价则为 52 亿元。折价抛售优质资产，多少令人担忧万科的资金流动性。
此外，上海七宝万科广场于万科而言亦有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目，上海七宝万科广场的存在也常被视为万科商业序幕开启的开端。如今，该里程碑项目却被选择出让，虽难言万科将从此退出商业领網域，但结合此前退出悦榕庄等的种种动作，至少可以肯定的是，万科正在坚定地远离与 " 重资产 " 相关的非主营业务。
万科抛售商业？
从资产的角度来看，上海七宝万科广场绝对称得上 " 优质 "。
资料显示，上海七宝万科广场为区網域性的商业中心，其中商场共五层，零售总面积约为 14.89 万平方米，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验。该商场更与上海七宝地铁站相连，服务半径五公里范围内的虹桥交通枢纽、漕河泾新兴技术开发区及七宝生态商务园区的人口。
万科 2022 年财报显示，在集团运营管理的商业项目中，上海七宝万科广场营业收入居于首位，营收为 4.08 亿元，出租率为 93.44%，建筑面积为 23.71 万平方米。
据领展官网披露，上海七宝万科广场 2023 年客流量约 2150 万人次，约为闵行区常住人口的 8 倍及七宝镇常住人口的 80 倍，相较 2022 年增长 45%。
仅从数据来看，上海七宝万科广场可谓万科在商业领網域一次颇为成功的尝试。
在上海七宝万科广场正式推出后，万科曾在 2014 年对外宣布，商业将成为万科旗下的一大业务板块，且要再造一个千亿商业万科。此后，万科在商业市场上更是动作频频。
2016 年，万科联合体完成对印力的收购，至此，印力作为专业商业管理公司，协助万科进行存量项目的运营管理，上海七宝万科广场亦是其中之一。
而后于 2018 年，万科联合印力完成对凯德 20 家购物中心的收购，涉总建面达约 95 万平方米，至此万科亦进一步完善其商业项目的全国化布局。2019 年，印力更发起设立两笔资产支持专项计划，以推动商业业务的发展。
尽管如此，万科在商业领網域的发展始终不温不火，近年随着经济持续下行，商业运营项目的经营也受到一定的影响。此外，重资产型的商业项目始终需要大量的资金投入以维系，然而随着楼市进入深度盘整期，万科住宅板块的销情持续下滑，回款缩减，也进一步拖累其现金流状况，自然也无力支撑商业板块的持续发展。
有意思的是，早在今年 1 月，万科针对商业地产业务进行了一次组织架构调整，新成立商业事业部，万科 7 个区網域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区網域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。
由此看来，继酒店业务后，万科也开始对商业业务进行收缩调整。处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务。而率先选择卖掉的上海七宝万科广场，背后折射的更多是万科处置商业项目的决心。
据知情人士透露，尽管当前万科的融资渠道仍较为通畅，但市场购房需求仍较淡，导致销售回款缓慢，为了提高资金流动性，万科正加大资产盘活力度，而商业地产作为重资产且非主营业务，也属考虑剥离的对象范围内。根据万科最新业绩数据，今年 1 月，万科录得合同销售面积 125.4 万平方米，合同销售金额 194.5 亿元，同比减少 32.06%。2023 年全年，万科累计实现合同销售面积 2466.0 万平方米，合同销售金额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%。
领展七折 " 抄底 "
此轮交易中，最大的获益者当属领展。
这已是领展第二次对上海七宝万科广场发起收购，且在项目估值提升的前提下，收购价还较此前低了超 10 亿元。
上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司 GIC 合作投资打造，各占 50% 股权。2021 年，领展以 27.72 亿元从 GIC 手中收购上海七宝万科广场 50% 股权，由此实现了在上海的首次零售房地产投资。可以说，对领展而言，上海七宝万科广场同样具有里程碑意义。
值得注意的是，彼时，上海七宝万科广场的整体估值为 65.8 亿元，交易協定价为 64 亿元。而在新近的这次交易中，上海七宝万科广场的整体估值已提升至 70.6 亿元，但交易協定价则仅为 52 亿元，折让幅度达到 26.3%。
姑且不论万科的退出是否也存在多少无奈，但领展确是抄了个好底。交银国际日前在研究报告中指出，上海七宝万科广场年化收入为 4.872 亿元。根据议定交易参考价格 52 亿元计算，收益率为 9.4%，并可每股派息提升约 1-2 港仙。
作为上海七宝万科广场的 " 新主人 "，领展透露，于交易完成后，该商场现有的零售管理人将留任六个月，以确保顺利整合。其后，领展会接掌商场的营运，并会在适当时间重塑品牌。
较早前，领展曾公开披露旗下两大品牌—— " 领展广场 " 及 " 领展中心城 "，其中，" 领展广场 " 以社区商场定位，集中为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；" 领展中心城 " 等級相对略高，定位为内地核心城市 " 中心 " 地带的地标性零售商业体。
由此推断，未来上海七宝万科广场或将更名为 " 领展广场 "。目前领展在国内共有四座 " 领展广场 "，广州、北京各两座。
有市场人士指出，上海七宝万科广场的完全获得，对领展在国内市场的拓展有一定的裨益。
当前，领展正着力推动轻资产模式，借助对外输出品牌及运营服务等，从而实现国内市场扩张，未来全新更新为 " 领展广场 " 的上海七宝万科广场，无疑将成为该品牌体系中的又一成功案例进行推广复制。
当然，领展还需要努力提升品牌在国内的知名度及市场认可度。市场人士指出，经过多年发展，上海七宝万科广场已有一定的市场认知度，然而 " 领展 " 作为商业品牌在国内的知名度并不高，七宝万科广场更名后如何成功扭转市场对该项目的刻板印象认知，对领展同样是个不小的考验。
事实上，近年领展在国内经营物业收益表现亦强差人意，令市场对于品牌拓展能力亦颇有顾虑。
最新数据显示，截至 2023 年 9 月 30 日，领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加 2.5%，不过以港元计算，受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降 6% 和 3%。
出租率方面，截至 2023 年 9 月 30 日，领展于内地物业组合的出租率维持在 95.8%；零售业务的平均续租租金下降 5.2%。估值方面，领展内地物业的总估值约 315.75 亿港元，同比下降 10.22%。其中零售物业的估值约 234.13 亿港元，同比下降 11.01%。
