今天小編分享的财經經驗：萬科“斷臂”：七折抛售優質商業，歡迎閱讀。
來源：睿思機構
春節前夕，萬科把旗下最為優質的商業項目——上海七寶萬科廣場徹底賣掉了。
2 月 9 日，接盤方領展房產基金率先公告披露是項交易。其将以 23.84 億元收購由萬科持有的上海七寶萬科廣場的 50% 權益，收購完成後，領展将成為上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，而萬科則完全退出。
值得一提的是，萬科此次出售上海七寶萬科廣場在價格上折讓了近三成。根據公告披露，該商場的估值為 70.6 億元，交易協定價則為 52 億元。折價抛售優質資產，多少令人擔憂萬科的資金流動性。
此外，上海七寶萬科廣場于萬科而言亦有一定的裡程碑意義。作為萬科對于商業綜合體的試水項目，上海七寶萬科廣場的存在也常被視為萬科商業序幕開啟的開端。如今，該裡程碑項目卻被選擇出讓，雖難言萬科将從此退出商業領網域，但結合此前退出悅榕莊等的種種動作，至少可以肯定的是，萬科正在堅定地遠離與 " 重資產 " 相關的非主營業務。
萬科抛售商業？
從資產的角度來看，上海七寶萬科廣場絕對稱得上 " 優質 "。
資料顯示，上海七寶萬科廣場為區網域性的商業中心，其中商場共五層，零售總面積約為 14.89 萬平方米，提供購物、休閒、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗。該商場更與上海七寶地鐵站相連，服務半徑五公裡範圍内的虹橋交通樞紐、漕河泾新興技術開發區及七寶生态商務園區的人口。
萬科 2022 年财報顯示，在集團運營管理的商業項目中，上海七寶萬科廣場營業收入居于首位，營收為 4.08 億元，出租率為 93.44%，建築面積為 23.71 萬平方米。
據領展官網披露，上海七寶萬科廣場 2023 年客流量約 2150 萬人次，約為闵行區常住人口的 8 倍及七寶鎮常住人口的 80 倍，相較 2022 年增長 45%。
僅從數據來看，上海七寶萬科廣場可謂萬科在商業領網域一次頗為成功的嘗試。
在上海七寶萬科廣場正式推出後，萬科曾在 2014 年對外宣布，商業将成為萬科旗下的一大業務板塊，且要再造一個千億商業萬科。此後，萬科在商業市場上更是動作頻頻。
2016 年，萬科聯合體完成對印力的收購，至此，印力作為專業商業管理公司，協助萬科進行存量項目的運營管理，上海七寶萬科廣場亦是其中之一。
而後于 2018 年，萬科聯合印力完成對凱德 20 家購物中心的收購，涉總建面達約 95 萬平方米，至此萬科亦進一步完善其商業項目的全國化布局。2019 年，印力更發起設立兩筆資產支持專項計劃，以推動商業業務的發展。
盡管如此，萬科在商業領網域的發展始終不溫不火，近年随着經濟持續下行，商業運營項目的經營也受到一定的影響。此外，重資產型的商業項目始終需要大量的資金投入以維系，然而随着樓市進入深度盤整期，萬科住宅板塊的銷情持續下滑，回款縮減，也進一步拖累其現金流狀況，自然也無力支撐商業板塊的持續發展。
有意思的是，早在今年 1 月，萬科針對商業地產業務進行了一次組織架構調整，新成立商業事業部，萬科 7 個區網域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部，由原南方區網域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合夥人。
由此看來，繼酒店業務後，萬科也開始對商業業務進行收縮調整。處置商業地產項目或将成為萬科下一輪的主要任務。而率先選擇賣掉的上海七寶萬科廣場，背後折射的更多是萬科處置商業項目的決心。
據知情人士透露，盡管當前萬科的融資渠道仍較為通暢，但市場購房需求仍較淡，導致銷售回款緩慢，為了提高資金流動性，萬科正加大資產盤活力度，而商業地產作為重資產且非主營業務，也屬考慮剝離的對象範圍内。根據萬科最新業績數據，今年 1 月，萬科錄得合同銷售面積 125.4 萬平方米，合同銷售金額 194.5 億元，同比減少 32.06%。2023 年全年，萬科累計實現合同銷售面積 2466.0 萬平方米，合同銷售金額 3761.2 億元，同比下降 9.8%。
領展七折 " 抄底 "
此輪交易中，最大的獲益者當屬領展。
這已是領展第二次對上海七寶萬科廣場發起收購，且在項目估值提升的前提下，收購價還較此前低了超 10 億元。
上海七寶萬科廣場原由萬科與新加坡投資公司 GIC 合作投資打造，各占 50% 股權。2021 年，領展以 27.72 億元從 GIC 手中收購上海七寶萬科廣場 50% 股權，由此實現了在上海的首次零售房地產投資。可以說，對領展而言，上海七寶萬科廣場同樣具有裡程碑意義。
值得注意的是，彼時，上海七寶萬科廣場的整體估值為 65.8 億元，交易協定價為 64 億元。而在新近的這次交易中，上海七寶萬科廣場的整體估值已提升至 70.6 億元，但交易協定價則僅為 52 億元，折讓幅度達到 26.3%。
姑且不論萬科的退出是否也存在多少無奈，但領展确是抄了個好底。交銀國際日前在研究報告中指出，上海七寶萬科廣場年化收入為 4.872 億元。根據議定交易參考價格 52 億元計算，收益率為 9.4%，并可每股派息提升約 1-2 港仙。
作為上海七寶萬科廣場的 " 新主人 "，領展透露，于交易完成後，該商場現有的零售管理人将留任六個月，以确保順利整合。其後，領展會接掌商場的營運，并會在适當時間重塑品牌。
較早前，領展曾公開披露旗下兩大品牌—— " 領展廣場 " 及 " 領展中心城 "，其中，" 領展廣場 " 以社區商場定位，集中為所處街區及附近社區的都市家庭及新生代提供體驗；" 領展中心城 " 等級相對略高，定位為内地核心城市 " 中心 " 地帶的地标性零售商業體。
由此推斷，未來上海七寶萬科廣場或将更名為 " 領展廣場 "。目前領展在國内共有四座 " 領展廣場 "，廣州、北京各兩座。
有市場人士指出，上海七寶萬科廣場的完全獲得，對領展在國内市場的拓展有一定的裨益。
當前，領展正着力推動輕資產模式，借助對外輸出品牌及運營服務等，從而實現國内市場擴張，未來全新更新為 " 領展廣場 " 的上海七寶萬科廣場，無疑将成為該品牌體系中的又一成功案例進行推廣復制。
當然，領展還需要努力提升品牌在國内的知名度及市場認可度。市場人士指出，經過多年發展，上海七寶萬科廣場已有一定的市場認知度，然而 " 領展 " 作為商業品牌在國内的知名度并不高，七寶萬科廣場更名後如何成功扭轉市場對該項目的刻板印象認知，對領展同樣是個不小的考驗。
事實上，近年領展在國内經營物業收益表現亦強差人意，令市場對于品牌拓展能力亦頗有顧慮。
最新數據顯示，截至 2023 年 9 月 30 日，領展于中國内地的以人民币計算的物業收入淨額同比增加 2.5%，不過以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分别同比下降 6% 和 3%。
出租率方面，截至 2023 年 9 月 30 日，領展于内地物業組合的出租率維持在 95.8%；零售業務的平均續租租金下降 5.2%。估值方面，領展内地物業的總估值約 315.75 億港元，同比下降 10.22%。其中零售物業的估值約 234.13 億港元，同比下降 11.01%。
