今天小编分享的财经经验：北京甲级写字楼需求持续恢复，“以价换量”仍是主旋律，欢迎阅读。
北京写字楼市场租金降，需求不足，空置率高。
高力国际的最新报告显示，2024 年第四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量达到了 12.3 万平方米，连续两个季度超过 10 万平方米，连续六个季度实现了正向去化。
但正向去化是在 " 以价换量 " 的前提下实现的，2024 年北京写字楼市场仍处于深度调整期，年末净有效租金出现大幅下调，同比下降 16.1% 至 251.8 元每月每平米。
由于今年新项目入市压力有所减弱，年末市场空置率仅同比上升 0.2 个百分点至 20%。虽然年度净吸纳量超过 33 万平方米，较去年大幅增长 275%，但仍然只是疫情前历史平均去化水平的 75% 左右。
针对目前的市场表现，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明认为有以下五点趋势值得关注：
市场需求确在持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情。近两年市场新增供应量达到 87 万平方米，而同时期的净吸纳量不过 41 万平方米，叠加存量项目仍存在的较大空置面积，市场依然处于高空置率的环境下。因此，仍然需要更强劲且持续的需求表现才能实现租金企稳， 企业需求侧恢复情况仍是 2025 年市场关注的重点。市场需求类型高度集中在搬迁类，国央企需求成为市场重要稳定因素。高力国际数据显示，在 2024 年超过 5,000 平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，国央企占比高达 59%，民企占比 37%，而外资占比仅 4%。当下的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求，这也是整体市场活跃度较去年出现大幅改善的主要原因。在降本增效的大环境下，大型企业正在趋势性回归自有物业。北京市场很多大型企业都持有自有办公物业，同时这些企业又是很多市场化项目的重要承租方。现在的市场正在经历大型企业从市场化承租物业整合搬迁回自有物业的调整，这些需求收缩型市场行为在一定程度上加大了市场化办公项目的去化压力。净吸纳量呈现结构性复苏，西北创新组团涅槃重生。从净吸纳量表现来看，写字楼市场中丽泽商务区和中关村表现亮眼，除此之外的核心写字楼市场全部出现负净吸纳量。虽然丽泽商务区年度净吸纳量达到 14.6 万平方米，但这个去化速度也只是丽泽过去五年的平均水平。反观以中关村、泛上地和北清路所形成的西北创新组团，该组团在 2024 年一扫过去三年的阴霾，实现净吸纳量超过 28 万平方米，其中泛上地子市场超过 18 万平方米，中关村超过 9 万平方米。得益于在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，西北创新组团已经最先开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。净有效租金持续下滑，跨资产类别和跨板块竞争压力增大。今年租金的年度降幅是有历史记录以来最大的一次，甲级市场的租金已经降到了 2011 年的水平。租金作为市场最核心的价格指标，其降幅越大，也就意味着市场项目之间的竞争压力之大以及对于存量优质企业客户竞争之激烈。值得注意的是，随着金融街的空置率历史性地上升到 13.7% 的水平，金融街租金降幅也随之加大，全年租金降幅达到 18.9%。同时伴随核心市场的超甲级写字楼和高出租率的楼宇开始跟进市场调整，整体市场租金下降幅度也更加明显。当甲级楼宇的租金降到乙级楼宇的水平的时候，就有了撬动企业搬迁需求的可能性，企业既降低租金成本，又实现了办公空间的品质提升，这也是乙级市场连续三年净吸纳量为负值的主要原因。
高力国际认为，2025 年，市场期待更多 " 快准狠 " 的大规模刺激政策的实施落地。在政策颁布后的 6 到 12 个月将加快企业利润表和资产负债表修复进程，而从实质上扭转办公楼市场预期和实现产业办公需求扩张仍需要更长时间，这个滞后期也是办公楼市场最艰难的时期。由于当前市场依然缺乏新增办公需求，且需求多集中在搬迁和续租，同时叠加回归自用楼宇企业增多的影响，市场化项目仍将面临较大的去化压力。虽然明年供给侧压力较弱，由于需求侧不确定性的增加，空置率仍将维持高位，但小幅回落可期。虽然市场并没有整体性机会，但由于各子市场所属的产业特性不同，因此市场可以从明年开始关注结构性或区網域性的底部机会。
