今天小編分享的财經經驗：北京甲級寫字樓需求持續恢復，“以價換量”仍是主旋律，歡迎閱讀。
北京寫字樓市場租金降，需求不足，空置率高。
高力國際的最新報告顯示，2024 年第四季度北京甲級寫字樓市場淨吸納量達到了 12.3 萬平方米，連續兩個季度超過 10 萬平方米，連續六個季度實現了正向去化。
但正向去化是在 " 以價換量 " 的前提下實現的，2024 年北京寫字樓市場仍處于深度調整期，年末淨有效租金出現大幅下調，同比下降 16.1% 至 251.8 元每月每平米。
由于今年新項目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升 0.2 個百分點至 20%。雖然年度淨吸納量超過 33 萬平方米，較去年大幅增長 275%，但仍然只是疫情前歷史平均去化水平的 75% 左右。
針對目前的市場表現，高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明認為有以下五點趨勢值得關注：
市場需求确在持續恢復，但尚不足以扭轉當前市場行情。近兩年市場新增供應量達到 87 萬平方米，而同時期的淨吸納量不過 41 萬平方米，疊加存量項目仍存在的較大空置面積，市場依然處于高空置率的環境下。因此，仍然需要更強勁且持續的需求表現才能實現租金企穩， 企業需求側恢復情況仍是 2025 年市場關注的重點。市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場重要穩定因素。高力國際數據顯示，在 2024 年超過 5,000 平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達 59%，民企占比 37%，而外資占比僅 4%。當下的租金水平正在撬動企業產生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場活躍度較去年出現大幅改善的主要原因。在降本增效的大環境下，大型企業正在趨勢性回歸自有物業。北京市場很多大型企業都持有自有辦公物業，同時這些企業又是很多市場化項目的重要承租方。現在的市場正在經歷大型企業從市場化承租物業整合搬遷回自有物業的調整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上加大了市場化辦公項目的去化壓力。淨吸納量呈現結構性復蘇，西北創新組團涅槃重生。從淨吸納量表現來看，寫字樓市場中麗澤商務區和中關村表現亮眼，除此之外的核心寫字樓市場全部出現負淨吸納量。雖然麗澤商務區年度淨吸納量達到 14.6 萬平方米，但這個去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關村、泛上地和北清路所形成的西北創新組團，該組團在 2024 年一掃過去三年的陰霾，實現淨吸納量超過 28 萬平方米，其中泛上地子市場超過 18 萬平方米，中關村超過 9 萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創產業聚集優勢、長期服務于科創企業的先發優勢和產業辦公產品的高性價比優勢，西北創新組團已經最先開始受益于新質生產力企業成長壯大所帶來的產業紅利。淨有效租金持續下滑，跨資產類别和跨板塊競争壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級市場的租金已經降到了 2011 年的水平。租金作為市場最核心的價格指标，其降幅越大，也就意味着市場項目之間的競争壓力之大以及對于存量優質企業客戶競争之激烈。值得注意的是，随着金融街的空置率歷史性地上升到 13.7% 的水平，金融街租金降幅也随之加大，全年租金降幅達到 18.9%。同時伴随核心市場的超甲級寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進市場調整，整體市場租金下降幅度也更加明顯。當甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業搬遷需求的可能性，企業既降低租金成本，又實現了辦公空間的品質提升，這也是乙級市場連續三年淨吸納量為負值的主要原因。
高力國際認為，2025 年，市場期待更多 " 快準狠 " 的大規模刺激政策的實施落地。在政策頒布後的 6 到 12 個月将加快企業利潤表和資產負債表修復進程，而從實質上扭轉辦公樓市場預期和實現產業辦公需求擴張仍需要更長時間，這個滞後期也是辦公樓市場最艱難的時期。由于當前市場依然缺乏新增辦公需求，且需求多集中在搬遷和續租，同時疊加回歸自用樓宇企業增多的影響，市場化項目仍将面臨較大的去化壓力。雖然明年供給側壓力較弱，由于需求側不确定性的增加，空置率仍将維持高位，但小幅回落可期。雖然市場并沒有整體性機會，但由于各子市場所屬的產業特性不同，因此市場可以從明年開始關注結構性或區網域性的底部機會。
