今天小编分享的财经经验：上海松绑“7090”政策，欢迎阅读。
经济观察网 记者 丁文婷 3 月 15 日下午，随着上海内环内唯一一块地块的拍卖落槌，2024 年上海第一批次集中供地的首轮土拍正式收官。
就在首轮土拍收官当日，" 上海土地市场 " 官网挂出上海 2024 年一批次第二轮土拍的 6 宗地块，这 6 宗地块的中小套型标准均发生变化。
"7090" 松绑
此前，上海延续多年的中小套型标准为：多层住宅建筑面积不大于 90 平方米，小高层住宅建筑面积不大于 95 平方米，高层住宅建筑面积不大于 100 平方米。而这一轮地块的标准调整为：多层不大于 100 平方米、小高层不大于 110 平方米、高层不大于 120 平方米。
同时，6 宗地块的中小套型比例要求也下调了。此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于 70%，郊区不低于 60%，轨道交通站点周边区網域中小套型比例不低于 80%，即 "7090" 政策。
6 宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例 50%，奉贤新城地块要求比例 55%，嘉定菊园、静安中兴地块 60%，普陀桃浦地块 70%。
这意味着，从供地端入手，上海市场的供应结构将发生改变，未来将会有更多大户型产品进入上海市场，以更好地满足改善类购房需求。
溢价新高
首轮土拍成交 5 宗含宅地，总建筑面积 28 万平方米，总成交金额 134 亿元。除宝山顾村地块以 5.56% 的溢价成交外，其余 4 宗地均进入摇号环节，平均溢价率高达 9.1%，创下 2021 年上海集中供地以来的新高。
第一批次土拍的 5 宗地块吸引了超过 20 家房企报名，除大华一家民企外，其他均为国央企。由于大华在竞拍过程中的打分环节被提前淘汰，5 宗地块最终被央国企 " 包圆 "。
央国企的积极竞逐与 5 宗地块的优质区位不无关系。地块集中分布在静安、闵行、杨浦、浦东和宝山地区，1 宗地在内环内，1 宗地在中内环间，2 宗地在中外环间，剩余 1 宗地也靠近外环线。
在当前市场行情下，市中心的地块也存在风险性，销售安全是房企选择的最关键风向标。一名参与土拍的央企投资人士表示，自己所在企业没有报名杨浦地块，该地块虽然在中内环间，但体量 " 迷你 "，只能做 100 多套住宅。更重要的原因在于，该项目周边有新盘去化表现不佳。
" 从技术指标上看，本轮古美地块是最安全的。" 上述投资人士表示，房地价差超过 3 万元 / 平方米，利润率较高，销售也不需要担心。他表示，地块附近有第一梯队的教育资源，且离漕河泾商务园区很近，本地居民的购买意愿也很强。近几年，该板块开盘的如建发璟院、建发华发古美华庭、华发古美华府等项目都是即开即罄，这在当前的市场行情下是非常难得的。
古美地块也成为此次土拍的 " 兵家必争之地 "，吸引了包括保利、招商、华润、绿城、中海、华发、象屿、越秀、建发等 12 家企业参拍，为参拍房企最多的一宗地块。该地块也是 2023 年三批次上海开始重启 " 招挂复合 " 规则后，第一块因超过 10 家企业竞逐，需要 " 打分入围 " 的地块。评标环节一直从下午持续到了晚上 8 点半，晚上接近 9 点才出结果。
最终，该地块被华发和中铁置业组成的联合体以上限地价 34.7 亿元收入囊中，成交楼面价 55066 元 / 平方米，溢价率 10%。这也是华发进入上海 10 年来，在古美板块拿下的第三块地。
本次土拍中，唯一一块地处内环内的土地静安中兴路地块，虽然临近 1 号线中山北路站、8 号线中兴路站，周边还有静安大悦城，地理位置优越，但只吸引了招商蛇口、保利、象屿和上海城建 4 家房企参拍，其中，招商蛇口放弃参加摇号。
该地块面积较小，建筑规模为 1.95 万平方米，其中住宅建筑规模为 1.82 万平方米，包含历史建筑需要采取保护修缮、保留改造和更新改建，开发较为复杂。
上述投资人士表示，虽然公寓的房地联动价达到了 12.5 万元 / 平方米，风貌别墅也有 18 万元 / 平方米，利润空间可观，但地块附近不少城市更新的产品，静安板块未来有包括保利中兴路项目、安康苑等大量新房项目入市，是 2024 年内环供应最多的区網域。" 周边同类竞品多，未来的市场不好预测 "。
虽然土拍热度尤在，但 2024 年的上海市场成交仍然未见暖意。克而瑞数据显示，2024 年 2 月，上海新房成交仅 17 万平方米（1445 套），成交金额为 116 亿元，环比降幅超六成，创下历年新低（除 2022 年 3 月、4 月外）。2024 年 2 月，上海市共有 5 个新房项目入市，没有一个 " 日光盘 "，只有 1 个新房项目触发积分，市场遇冷，平均去化率仅为 34%。
