今天小編分享的财經經驗：上海松綁“7090”政策，歡迎閲讀。
經濟觀察網 記者 丁文婷 3 月 15 日下午，随着上海内環内唯一一塊地塊的拍賣落槌，2024 年上海第一批次集中供地的首輪土拍正式收官。
就在首輪土拍收官當日，" 上海土地市場 " 官網挂出上海 2024 年一批次第二輪土拍的 6 宗地塊，這 6 宗地塊的中小套型标準均發生變化。
"7090" 松綁
此前，上海延續多年的中小套型标準為：多層住宅建築面積不大于 90 平方米，小高層住宅建築面積不大于 95 平方米，高層住宅建築面積不大于 100 平方米。而這一輪地塊的标準調整為：多層不大于 100 平方米、小高層不大于 110 平方米、高層不大于 120 平方米。
同時，6 宗地塊的中小套型比例要求也下調了。此前，上海對中小套型比例的要求為中心城區不低于 70%，郊區不低于 60%，軌道交通站點周邊區網域中小套型比例不低于 80%，即 "7090" 政策。
6 宗地塊中，浦東曹路、闵行浦錦地塊要求比例 50%，奉賢新城地塊要求比例 55%，嘉定菊園、靜安中興地塊 60%，普陀桃浦地塊 70%。
這意味着，從供地端入手，上海市場的供應結構将發生改變，未來将會有更多大户型產品進入上海市場，以更好地滿足改善類購房需求。
溢價新高
首輪土拍成交 5 宗含宅地，總建築面積 28 萬平方米，總成交金額 134 億元。除寶山顧村地塊以 5.56% 的溢價成交外，其餘 4 宗地均進入搖号環節，平均溢價率高達 9.1%，創下 2021 年上海集中供地以來的新高。
第一批次土拍的 5 宗地塊吸引了超過 20 家房企報名，除大華一家民企外，其他均為國央企。由于大華在競拍過程中的打分環節被提前淘汰，5 宗地塊最終被央國企 " 包圓 "。
央國企的積極競逐與 5 宗地塊的優質區位不無關系。地塊集中分布在靜安、闵行、楊浦、浦東和寶山地區，1 宗地在内環内，1 宗地在中内環間，2 宗地在中外環間，剩餘 1 宗地也靠近外環線。
在當前市場行情下，市中心的地塊也存在風險性，銷售安全是房企選擇的最關鍵風向标。一名參與土拍的央企投資人士表示，自己所在企業沒有報名楊浦地塊，該地塊雖然在中内環間，但體量 " 迷你 "，只能做 100 多套住宅。更重要的原因在于，該項目周邊有新盤去化表現不佳。
" 從技術指标上看，本輪古美地塊是最安全的。" 上述投資人士表示，房地價差超過 3 萬元 / 平方米，利潤率較高，銷售也不需要擔心。他表示，地塊附近有第一梯隊的教育資源，且離漕河泾商務園區很近，本地居民的購買意願也很強。近幾年，該板塊開盤的如建發璟院、建發華發古美華庭、華發古美華府等項目都是即開即罄，這在當前的市場行情下是非常難得的。
古美地塊也成為此次土拍的 " 兵家必争之地 "，吸引了包括保利、招商、華潤、綠城、中海、華發、象嶼、越秀、建發等 12 家企業參拍，為參拍房企最多的一宗地塊。該地塊也是 2023 年三批次上海開始重啓 " 招挂復合 " 規則後，第一塊因超過 10 家企業競逐，需要 " 打分入圍 " 的地塊。評标環節一直從下午持續到了晚上 8 點半，晚上接近 9 點才出結果。
最終，該地塊被華發和中鐵置業組成的聯合體以上限地價 34.7 億元收入囊中，成交樓面價 55066 元 / 平方米，溢價率 10%。這也是華發進入上海 10 年來，在古美板塊拿下的第三塊地。
本次土拍中，唯一一塊地處内環内的土地靜安中興路地塊，雖然臨近 1 号線中山北路站、8 号線中興路站，周邊還有靜安大悦城，地理位置優越，但只吸引了招商蛇口、保利、象嶼和上海城建 4 家房企參拍，其中，招商蛇口放棄參加搖号。
該地塊面積較小，建築規模為 1.95 萬平方米，其中住宅建築規模為 1.82 萬平方米，包含歷史建築需要采取保護修繕、保留改造和更新改建，開發較為復雜。
上述投資人士表示，雖然公寓的房地聯動價達到了 12.5 萬元 / 平方米，風貌别墅也有 18 萬元 / 平方米，利潤空間可觀，但地塊附近不少城市更新的產品，靜安板塊未來有包括保利中興路項目、安康苑等大量新房項目入市，是 2024 年内環供應最多的區網域。" 周邊同類競品多，未來的市場不好預測 "。
雖然土拍熱度尤在，但 2024 年的上海市場成交仍然未見暖意。克而瑞數據顯示，2024 年 2 月，上海新房成交僅 17 萬平方米（1445 套），成交金額為 116 億元，環比降幅超六成，創下歷年新低（除 2022 年 3 月、4 月外）。2024 年 2 月，上海市共有 5 個新房項目入市，沒有一個 " 日光盤 "，只有 1 個新房項目觸發積分，市場遇冷，平均去化率僅為 34%。
