今天小编分享的财经经验：外资又“杀回”上海：抢地，欢迎阅读。
持续看好
不久前上海迎来蛇年首场土拍，4 宗地块全部溢价成交。
翻看 17 家参拍房企名单，我们意外看到了两家久未露面的新加坡资本，分别是星狮集团和庆隆集团。
结果也让人惊喜，这两家都如愿收获了 " 好采頭 "。
星狮集团联合国贸、金地两家，率先以总价 8.15 亿元竞得松江新城地块。
庆隆集团出手更猛，联合金茂经过足足 184 轮竞价，最终以高达近 90 亿的总价、38.2% 的溢价率，顺利斩获这次土拍最热门的瑞虹新城地块，不仅刷新了上海实行 " 双高双竞 " 政策以来的总价记录，成交楼面价更是位列全国第三高。
让我们不禁好奇，为什么这些阔别上海土地市场已久的外资，又突然集体杀回来了？
01 都有哪些外资在上海拿地
上海土拍，一向是房企表现的晴雨表，也是衡量城市投资信心的重要风向标，很长一段时间都是国央企担当主角，但从最近两年开始，外资的活跃度有了明显提升，开始强势回归核心区。
数据整理自网络，仅供参考
首先是杀出了一匹港资黑马——宸嘉发展。
之前在普陀长风开发的嘉佰道，项目均价 10.4 万 / 平，开盘售罄一炮打响，给了它更积极参加土拍的信心。
8 月加入了徐汇滨江 " 全国地王 " 地块的争夺，遗憾落败给了绿城，12 月单枪匹马，以近 44 亿元总价把徐汇龙华地块收入囊中，溢价率直接 40% 封顶。
作为新晋玩家展现出了惊人的爆发力，就此在全年上海拿地权益金额排行榜上杀入第 11 位。
图源：克而瑞上海
而且去年堪称全上海最好的一块地，也是被外资拿走的。
11 月初，黄浦区公布了新天地 96&97 街坊地块的遴选结果，由新加坡丰隆集团以及厦门联发摘得，从地图上看，这块地走几步就是太平湖，周围被翠湖和中海的多个亿万级豪宅环绕，这样独一无二的地理位置，甚至比土拍市场上那些 " 地王 " 还要好。
新天地 96&97 街坊地块示意图
此外，还有像盘古地产这样专注在郊区拿地的小众外资，其背后是泰国盘谷银行系和香港亚洲金融集团资本，在去年 11 月的七批次土拍中，以托底价拿下青浦新城地块，也是它在该板块的第二次 " 落子 "。
说实在的，其实这些外资都不是上海土地市场的新面孔了，差不多从 2005 年就开始报名参加土拍：
盘古地产 2007 年开始进驻嘉定，先后推出盘古天地、盘古嘉德、盘古园府三个住宅；庆隆集团 2010 年和 2012 年在普陀长风和杨浦新江湾相继拿地，分别是沁和园与沁风雅苑；星狮集团陆续开发了松江佘山四季、静安四季苑等项目；丰隆集团则在上海投资建设了办公楼丰隆广场、综合体丰隆虹桥中心，还有御湖这样的高級别墅。
图源：丰隆集团官网
再往前数，港资来的就更多更早了。瑞安、汤臣一品、新鸿基、香港置地，上世纪八、九十年代就在上海生根发芽，为内地楼市带来了全新的开发模式，多个项目放到今天也依然能打。
对比内地开发商来看，外资关注的不只是房子本身，而是更长期地来做城市规划，愿意给业主提供更多元的生活方式。
02 为什么外资又回上海拿地了
就大环境来说，既有楼市总体回温的影响，也因为上海这个城市的表现突出，不仅连续两年 GDP 突破 5 万亿总产值，豪宅更是在全国走出了一波独立行情。而从上海自身来说，从供给端到政策端，也对外资展现出了十足的诚意。
回顾去年的土地交易情况，可以明显看到市区供给在大幅攀升，尤其是浦西 7 大城区占比超 4 成，还有大量的協定出让土地入市，包括像上文提到的新天地核心地块。
数据来源上海规自局
到了蛇年，首次土拍的地块各方面条件也都不错，尤其是最热门的虹口瑞虹新城地块，坐拥内环内交通、商业等成熟配套，近三年几乎零供应，目前二手房挂牌价在 14 到 15 万 / 平左右，后续该项目入市房价，有望冲击 17 万 / 平的高位。
图源：中指研究院
外资拿下的另一个松江新城地块，位置虽然远了点，但容积率只有 1.2，可以开发高品质的低密度住宅，瞄准郊区中高端客户的改善需求。
都是溢价成交，也从一定程度上展示了外资拿地的积极性。
官方趁热打铁，紧接着公布了三批次的土拍预告，4 宗地块分别位于静安大宁、浦东北蔡、闵行大零号湾，以及青浦西岑科创中心，进一步优化供给，提升板块区位、规划条件等潜在价值，以提振市场信心。
来源：上海土地交易市场官网
针对外资拿地的政策方面，也有相应的偏向，新天地 96&97 街坊地块的出让条件中明确指出：开发商的年度进出口和国际业务额年均不低于 200 亿美元，并有能力引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌。
最后只有 4 家外资较为符合条件，除了得標的丰隆集团外，还有新加坡金鹰集团、 马来西亚嘉里集团和 印尼金光集团，外资的实力强劲可见一斑。
图源：上海土地市场
还有一点比较特别，此次土拍的两家外资都采用了联合拿地模式，不像宸嘉发展这样单独操盘，这说明它们面对市场的不确定性，也在及时变通，通过增加国央企的合作方，分散资金压力，以增加灵活性和保障性。
我们之前所熟知的外资，更多是港资开发商，它们在上海打造了多个标杆项目，反而像新加坡、泰国这样的东南亚房企，做过的住宅并不多。
因此，上海正在凭借多种手段，加大对外资的吸引力，希望借助它们更多元化和国际化的设计理念和产品力，不断提升楼市水平。
外资来了之后拿好地、卖得好，才会持续拿地，走入正向循环，实现双向奔赴。
03外资正在用真金白银增持上海
不止是土拍市场，上海大宗交易也能看到外资更多的身影，范围包括写字楼、商业地产、长租公寓，再到工业与物流地产、数据中心，还有城市更新等项目类型。
资料整理自网络，仅供参考
去年 8 月，被称为 " 纸业大王 " 的印尼金光集团，收购了北外滩地标项目星荟中心剩下 40% 的股权，交易完成后由其全资持有，两栋 147 米高的双子塔楼包含 11.8 万平方的办公和 7.2 万平方的商业。
目前，金光集团在上海的项目还有外滩中心、白玉兰广场还有金虹桥国际中心。
" 美国头部房企 " 铁狮门则是购入了五角场智选假日酒店，计划改造成约 300 个单元的长租公寓，以一居和两居室为主，配备更新的浴室和全新厨房。
今年二季度将以 "Modena by Fraser" 公寓品牌名投入运营，并聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供服务，此举也代表着，又一家外资进军上海高端长租公寓市场 。
还有新加坡金鹰集团、博枫、PGIM 等外国机构及企业也多次出手，共同推高了上海整体外资成交金额。
外资在上海的大宗交易金额，2021 年为 24%，2022 年增至 34%（戴德梁行数据）。到了 2024 年第三季度，外资在上海的交易占比进一步提升到了 37%（仲量联行数据）。
外资抄底上海土地，既不是 " 广撒网 " 也不是只图便宜，而是目标明确、愈发精准，相比于纯住宅用地，它们更青睐大规模的持有型物业项目。
以嘉里建设为例，前前后后在金陵路项目上的总拿地金额高达 221 亿元，总开发体量约 67 万平，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态。
相关负责人就直接形容该项目为公司的" 现金奶牛 "，其中包含的投资物业部分，将为集团带来持续而可观的经常性租金收入。
这些大额外国资金的流入，也为上海注入了新的活力。
04 结语
上海是个开放的城市，土拍和大宗交易市场同样很包容，有人离开跟有人进入，都是最正常不过的一件事情。
我们不光注意到外资开发商在土地市场上的集体回归，也看到上海新房又有多个港资产品的出现。
比如，去年太古地产在内地打造的首个住宅，太古源源邸已经正式亮相；嘉里建设的黄浦 " 地王 " 项目金陵华庭，也将在下个月推向市场。
期待在接下来，随着更多外资的加入，上海楼市能源源不断诞生好的产品，来满足购房者们日益增长的改善需求。
本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：远山，36 氪经授权发布。
