今天小編分享的财經經驗：外資又“殺回”上海：搶地，歡迎閱讀。
持續看好
不久前上海迎來蛇年首場土拍，4 宗地塊全部溢價成交。
翻看 17 家參拍房企名單，我們意外看到了兩家久未露面的新加坡資本，分别是星獅集團和慶隆集團。
結果也讓人驚喜，這兩家都如願收獲了 " 好采頭 "。
星獅集團聯合國貿、金地兩家，率先以總價 8.15 億元競得松江新城地塊。
慶隆集團出手更猛，聯合金茂經過足足 184 輪競價，最終以高達近 90 億的總價、38.2% 的溢價率，順利斬獲這次土拍最熱門的瑞虹新城地塊，不僅刷新了上海實行 " 雙高雙競 " 政策以來的總價記錄，成交樓面價更是位列全國第三高。
讓我們不禁好奇，為什麼這些闊别上海土地市場已久的外資，又突然集體殺回來了？
01 都有哪些外資在上海拿地
上海土拍，一向是房企表現的晴雨表，也是衡量城市投資信心的重要風向标，很長一段時間都是國央企擔當主角，但從最近兩年開始，外資的活躍度有了明顯提升，開始強勢回歸核心區。
數據整理自網絡，僅供參考
首先是殺出了一匹港資黑馬——宸嘉發展。
之前在普陀長風開發的嘉佰道，項目均價 10.4 萬 / 平，開盤售罄一炮打響，給了它更積極參加土拍的信心。
8 月加入了徐匯濱江 " 全國地王 " 地塊的争奪，遺憾落敗給了綠城，12 月單槍匹馬，以近 44 億元總價把徐匯龍華地塊收入囊中，溢價率直接 40% 封頂。
作為新晉玩家展現出了驚人的爆發力，就此在全年上海拿地權益金額排行榜上殺入第 11 位。
圖源：克而瑞上海
而且去年堪稱全上海最好的一塊地，也是被外資拿走的。
11 月初，黃浦區公布了新天地 96&97 街坊地塊的遴選結果，由新加坡豐隆集團以及廈門聯發摘得，從地圖上看，這塊地走幾步就是太平湖，周圍被翠湖和中海的多個億萬級豪宅環繞，這樣獨一無二的地理位置，甚至比土拍市場上那些 " 地王 " 還要好。
新天地 96&97 街坊地塊示意圖
此外，還有像盤古地產這樣專注在郊區拿地的小眾外資，其背後是泰國盤谷銀行系和香港亞洲金融集團資本，在去年 11 月的七批次土拍中，以托底價拿下青浦新城地塊，也是它在該板塊的第二次 " 落子 "。
說實在的，其實這些外資都不是上海土地市場的新面孔了，差不多從 2005 年就開始報名參加土拍：
盤古地產 2007 年開始進駐嘉定，先後推出盤古天地、盤古嘉德、盤古園府三個住宅；慶隆集團 2010 年和 2012 年在普陀長風和楊浦新江灣相繼拿地，分别是沁和園與沁風雅苑；星獅集團陸續開發了松江佘山四季、靜安四季苑等項目；豐隆集團則在上海投資建設了辦公樓豐隆廣場、綜合體豐隆虹橋中心，還有御湖這樣的高級别墅。
圖源：豐隆集團官網
再往前數，港資來的就更多更早了。瑞安、湯臣一品、新鴻基、香港置地，上世紀八、九十年代就在上海生根發芽，為内地樓市帶來了全新的開發模式，多個項目放到今天也依然能打。
對比内地開發商來看，外資關注的不只是房子本身，而是更長期地來做城市規劃，願意給業主提供更多元的生活方式。
02 為什麼外資又回上海拿地了
就大環境來說，既有樓市總體回溫的影響，也因為上海這個城市的表現突出，不僅連續兩年 GDP 突破 5 萬億總產值，豪宅更是在全國走出了一波獨立行情。而從上海自身來說，從供給端到政策端，也對外資展現出了十足的誠意。
回顧去年的土地交易情況，可以明顯看到市區供給在大幅攀升，尤其是浦西 7 大城區占比超 4 成，還有大量的協定出讓土地入市，包括像上文提到的新天地核心地塊。
數據來源上海規自局
到了蛇年，首次土拍的地塊各方面條件也都不錯，尤其是最熱門的虹口瑞虹新城地塊，坐擁内環内交通、商業等成熟配套，近三年幾乎零供應，目前二手房挂牌價在 14 到 15 萬 / 平左右，後續該項目入市房價，有望衝擊 17 萬 / 平的高位。
圖源：中指研究院
外資拿下的另一個松江新城地塊，位置雖然遠了點，但容積率只有 1.2，可以開發高品質的低密度住宅，瞄準郊區中高端客戶的改善需求。
都是溢價成交，也從一定程度上展示了外資拿地的積極性。
官方趁熱打鐵，緊接着公布了三批次的土拍預告，4 宗地塊分别位于靜安大寧、浦東北蔡、闵行大零号灣，以及青浦西岑科創中心，進一步優化供給，提升板塊區位、規劃條件等潛在價值，以提振市場信心。
來源：上海土地交易市場官網
針對外資拿地的政策方面，也有相應的偏向，新天地 96&97 街坊地塊的出讓條件中明确指出：開發商的年度進出口和國際業務額年均不低于 200 億美元，并有能力引入全球品牌評估機構發布的酒店品牌。
最後只有 4 家外資較為符合條件，除了得標的豐隆集團外，還有新加坡金鷹集團、 馬來西亞嘉裡集團和 印尼金光集團，外資的實力強勁可見一斑。
圖源：上海土地市場
還有一點比較特别，此次土拍的兩家外資都采用了聯合拿地模式，不像宸嘉發展這樣單獨操盤，這說明它們面對市場的不确定性，也在及時變通，通過增加國央企的合作方，分散資金壓力，以增加靈活性和保障性。
我們之前所熟知的外資，更多是港資開發商，它們在上海打造了多個标杆項目，反而像新加坡、泰國這樣的東南亞房企，做過的住宅并不多。
因此，上海正在憑借多種手段，加大對外資的吸引力，希望借助它們更多元化和國際化的設計理念和產品力，不斷提升樓市水平。
外資來了之後拿好地、賣得好，才會持續拿地，走入正向循環，實現雙向奔赴。
03外資正在用真金白銀增持上海
不止是土拍市場，上海大宗交易也能看到外資更多的身影，範圍包括寫字樓、商業地產、長租公寓，再到工業與物流地產、數據中心，還有城市更新等項目類型。
資料整理自網絡，僅供參考
去年 8 月，被稱為 " 紙業大王 " 的印尼金光集團，收購了北外灘地标項目星荟中心剩下 40% 的股權，交易完成後由其全資持有，兩棟 147 米高的雙子塔樓包含 11.8 萬平方的辦公和 7.2 萬平方的商業。
目前，金光集團在上海的項目還有外灘中心、白玉蘭廣場還有金虹橋國際中心。
" 美國頭部房企 " 鐵獅門則是購入了五角場智選假日酒店，計劃改造成約 300 個單元的長租公寓，以一居和兩居室為主，配備更新的浴室和全新廚房。
今年二季度将以 "Modena by Fraser" 公寓品牌名投入運營，并聘用新加坡服務式公寓運營商輝盛國際提供服務，此舉也代表着，又一家外資進軍上海高端長租公寓市場 。
還有新加坡金鷹集團、博楓、PGIM 等外國機構及企業也多次出手，共同推高了上海整體外資成交金額。
外資在上海的大宗交易金額，2021 年為 24%，2022 年增至 34%（戴德梁行數據）。到了 2024 年第三季度，外資在上海的交易占比進一步提升到了 37%（仲量聯行數據）。
外資抄底上海土地，既不是 " 廣撒網 " 也不是只圖便宜，而是目标明确、愈發精準，相比于純住宅用地，它們更青睐大規模的持有型物業項目。
以嘉裡建設為例，前前後後在金陵路項目上的總拿地金額高達 221 億元，總開發體量約 67 萬平，涵蓋住宅、辦公、商業等多元復合業态。
相關負責人就直接形容該項目為公司的" 現金奶牛 "，其中包含的投資物業部分，将為集團帶來持續而可觀的經常性租金收入。
這些大額外國資金的流入，也為上海注入了新的活力。
04 結語
上海是個開放的城市，土拍和大宗交易市場同樣很包容，有人離開跟有人進入，都是最正常不過的一件事情。
我們不光注意到外資開發商在土地市場上的集體回歸，也看到上海新房又有多個港資產品的出現。
比如，去年太古地產在内地打造的首個住宅，太古源源邸已經正式亮相；嘉裡建設的黃浦 " 地王 " 項目金陵華庭，也将在下個月推向市場。
期待在接下來，随着更多外資的加入，上海樓市能源源不斷誕生好的產品，來滿足購房者們日益增長的改善需求。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：遠山，36 氪經授權發布。
