碧桂园2024：复牌、减亏与自救

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政策面利好，站在关口的 " 出险房企 " 碧桂园会怎样规划它的未来？

近期国内房地产市场出现回暖信号，从去年四季度开始，各大主要城市的新房销售情况有所恢复。

来自国家统计局 2 月发布的数据，从 70 城新建商品住宅房价指数观察，2025 年首月新房价格环比上涨的城市个数增至 24 个。到 2 月份，该数据虽然下滑至 18 个，但市场氛围还算活跃，整体楼市延续止跌企稳态势。

在这背后，主要是得益于中央和地方政府的增量政策组合拳，有效释放了潜在需求。

在不久前的 " 两会 "，政府工作报告就明确提出 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "。同时，报告还强调房地产融资协调机制和 " 保交房 " 工作，以及 " 好房子 "、推动房地产发展模式转型等内容。

中国人民银行副行长宣昌能 3 月 27 日在博鳌亚洲论坛表示：" 中国实施适度宽松货币政策的立场是明确的，货币政策有足够空间 …… 将择机降准降息。"

政策面利好，站在关口的 " 出险房企 " 碧桂园会怎样规划它的未来？

01财报基本面

首先来看看该公司过去一年的表现。

由于众所周知的原因，碧桂园 2024 年业绩情况不会太好，录得总收入约 2528 亿元，同比减少约 37%，由于销售成本高企，同期毛利仍为亏损，录得毛亏约 16.87 亿元。

但由于碧桂园持续进行了组织与效率优化，例如进行了区網域合并，而且业务规模也变小了，因此营销及市场推广成本、行政费用等均出现大幅度压降，前者同比下降 57.8% 至 58.92 亿元，后者下降 27.4% 至 48.91 亿元；研发费用也降至 3.01 亿元。

与此同时，碧桂园截至 2024 年末雇员总数已从 2023 年末的 43146 人降至 22794 人。

最新消息，碧桂园似乎在 2025 年 3 月份进行了新一轮总部职能合并和区網域整合。据报道，该公司控股集团与地产集团进行了合并，形成资产管理中心、项目管理中心、招采管理中心、财务资金中心、法务监察中心和综合管理中心六大职能中心垂直管理体系。

同时，15 个区網域公司合并为 13 个，东北区網域与华北区網域合并为北方区網域，川滇区網域与渝贵区網域合并为西南区網域。另外，据悉机器人、农业等非核心业务也进行了一定的收缩。

上述这些节流措施对财报表现起到了一定的作用，总而言之，期内碧桂园录得净亏损 351 亿元，较 2023 年的 2009.62 亿元大幅收窄；归母净亏损同样自 1784 亿元收窄 81.6% 至 328.35 亿元。

资产负债表方面，碧桂园总资产仍高达 10358 亿元，算上少数股东权益，净资产仍有 513 亿元。但公司股东应占权益已变为负数，为 -71.85 亿元。

债务与现金流方面，碧桂园截至期末拥有总借贷 2535 亿元，其中流动负债 2268 亿元。总借贷中又有 1881.93 亿元已发生违约或交叉违约。

接下来一年，碧桂园偿债压力依旧不小。据公告显示，该公司有 1374.13 亿元债务需要在一年内偿还。

与之对比，碧桂园截至期末拥有现金及现金等价物 63.62 亿元，受限制现金为 235.35 亿元，令资本负债率从 67.7% 升至 81.4%。

碧桂园在财报中提出：" 集团相信，中国房地产市场经过调整，将有望迎来新的发展机遇，因此将坚持‘一盘一策’的精细化管控，结合当地市场以及各项目的实际情况，制定合理的销售价格和供货计划，以实现预算销售额以及销售回款。"

同时，碧桂园表示将积极响应国家和地方政府的各类扶持政策，通过各类收储政策盘活资源，并在需要时考虑处置资产，以产生更多现金流入。

此前政府工作报告也提出，拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

值得注意的是，碧桂园融资渠道并没有想象中差，在去年成功发行了 3 笔公司债券，分别是 Risland ( Thailand ) CompanyLimited 2024 年发行可赎回及有担保公司债券第一、二、三期，总金额 4.66 亿元人民币，利率和期限第一期是 7.5% 和 1.75 年，其余是 7% 和 1 年。

另外的好消息是，碧桂园总借贷加权平均借贷成本为 5.17%，对比 2023 年 12 月末下降 56 个基点。

02谋篇 2025

2024 年已经翻篇，2025 年碧桂园会怎样规划它的未来？

过去一年，对碧桂园而言是充满挑战与转折的关键一年。面对房地产行业深度调整、债务压力加剧及市场信心不足等多重困境，通过推进 " 保交楼 "、债务重组谈判、资产盘活等措施，努力稳定经营基本面。

在财报中，碧桂园运用了罕见的词汇：" 集团已千方百计、砸锅卖铁开展自救。"

就目前来说，努力有一定的成果，但并不意味着可以松懈。

碧桂园距离 " 软着陆 " 还有一段距离，最明显的特征是，一方面最重要的任务 " 保交楼 " 尚未完结。另一方面，通过债务重组修复资产负债表，仍存在不确定性。

其中，碧桂园在 2024 全年交付房屋超 38 万套，近三年已累计交付约 170 万套房屋。

碧桂园表示，2025 年保交房仍是公司发展的第一要务，而且显然保交楼的压力正在逐步消减。就目前来说，2025 年要完成的保交房目标为 20 万套。

碧桂园集团董事会主席杨惠妍在 2025 年度工作会议上，透露该公司 2025 年的重点工作：上半年以保交房为主；下半年保交房和保主体并重，为 2026 年进入正常经营状态做好准备。

换句话说，保交楼任务预计在 2025 年内完成，或者说在 2025 年上半年就能基本完结。交付任务的减少，无疑对碧桂园现金流有利。

碧桂园旗下一些较优质项目也越来越多被各地纳入 " 白名单 "，推进的压力就更小了。