今天小编分享的财经经验：香港楼市“撤辣”实录：中介网站被挤到宕机，有机构内地客带看量大增20倍，欢迎阅读。
本文来源：时代周报 作者：梁争誉
3 月 3 日，香港最高气温只有 17 度，但 Belgravia Place 售楼处因为 " 撤辣 " 热度飙升。现场一位市民说，电梯门一打开，看得到的都是人，根本无处下脚。
Belgravia Place 是恒基兆业地产旗下的豪宅楼盘，位于香港九龙半岛长沙湾，首轮推出 138 套房，收到超过 4400 个意向登记，超额认购逾 30 倍，开售 4 小时售罄。
Belgravia Place 认购现场，图源：中原地产
Belgravia Place 引发抢购，原因指向政策调整。
2 月 28 日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税（磁碟）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。
这意味着，时隔 14 年，香港楼市重返 " 零辣招 " 时代。境外客、投资客、公司客等在港购房缴税负担与香港首次置业客户看齐，仅需缴纳从价印花税（AVD），低至 100 港元。以一套总价 1000 万港元的房产为例，" 撤辣 " 前非香港永居人员至少需缴税 300 万港元，" 撤辣 " 后降至 37 万港元。
购房成本大降，香港楼市被点燃。
美联物业研究中心统计数据显示，" 撤辣 " 后 5 日（2 月 28 日 -3 月 3 日），香港一手物业累计成交 585 宗，日均成交 117 宗，较 " 撤辣 " 前（1 月 1 日 -2 月 27 日）的日均成交量大增近 10 倍；二手十大屋苑成交量从 6 宗上升至 27 宗，增长 350%。
有置业计划的买家更是挤爆房产交易网站。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，" 撤辣 " 消息落地后，中原地产网页观看流量太大而一度宕机，情况属罕见。" 自 2 月 24 日开始，中原网页浏览量连续 6 天破 100 万，累积逾 715 万。"
楼市 " 翻生 "，地产商开价克制
近日，香港新盘售楼处的火热场面，令到多位业内人士感叹 " 多年未见 "，港媒更直呼 " 楼市翻生（意为复活）"。
时代周报记者获悉，Belgravia Place 开售当天，超过百组买家到场选购，138 套房用时约 4 小时售罄。现场选房分 A、B 两组，A 组大客户优先选购，每组最多可以认购 4 套房，B 组小客户最多只能买 2 套。在 A 组选房时段，43 组买家认购 67 套房，即不少买家认购多套房。
中原地产是 Belgravia Place 的代理商之一。陈永杰表示，Belgravia Place 由于位于九龙市中心，备受自住买家欢迎，亦吸引长线投资收租客入市，" 本公司买家出席率达 7 至 8 成，户型以两房较受欢迎，以用家（自住买家）为主，占 8 成；投资者亦有 2 成，比‘撤辣’前明显增加。本公司有数组买家有意‘一客四间’（即一名买家购入 4 套房源）。"
首轮开盘即售罄，恒基兆业地产乘胜出击，当晚决定加推 208 套房。中原地产分析，以最高折扣 10%、实用面积价格计算，Belgravia Place 当晚加推的房源平均呎价 16076 元，较当天白天房价上涨不足 1%，" 可见发展商仍求量多于求价，暂未敢大幅加价吓怕买家。"
Belgravia Place 的火热成交并非个例。
据中原地产统计一手成交纪录册及市场信息，" 撤辣 " 当天（2 月 28 日），香港一手市场已录得 28 宗成交，2 月 29 日和 3 月 1 日成交量分别为 53 宗和 54 宗。" 撤辣 " 后首个周末，市场急速升温，两日合计成交约 452 宗，环比增长近 18 倍，创下去年 8 月后的最高纪录。
图源：中原地产
市场向好，开发商加快推盘步伐。新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚在 2 月 29 日召开的业绩会上表示，计划趁楼市向好气氛，抢先推盘，未来 6 个月推出约 2500 套房。
陈永杰认为，受开发商加快推盘影响，3 月香港一手市场成交可达 1500 宗至 2000 宗，创近一年新高。虽然辣招已撤，但由于现在一手房库存量仍有超 2 万套，为近 20 年新高。大量供应有待消化，开发商为求去货，售价将保持克制。
新房市场火热之际，香港二手房市场表现同样抢眼。
时代周报记者在香港街头看到，多间中介门店张贴巨大标语揽客，内容包括 " 全面‘撤辣’ 入市要快 "" 辣招成历史 楼市新开始 "" 大量减价新盘 欢迎入内查询 " 等。有从业人士评价，" 氛围好似过年。"
据时代周报记者了解，部分二手买家因为房价回调且税费大降，入市积极。
据中原地产，港岛某二手楼盘近日成交一套 2 房部門，总价约 613 万港元，折合实用呎价约 11458 港元，为同户型近年新低。粉领某二手业主挂牌出售一套 3 房部門，原价 428 万港元，近日反价 2 万港元以 430 万港元成交。买家为一名换房业主，考虑到价格合理，税费不高，且同类部門放盘较少，因此购入自住。
中原地产方面人士向时代周报记者表示，目前虽然市场交易活跃，但二手业主较理性，" 现时放盘的，都是有套现需要的业主，反价业主不足 1%，反价幅度在 3%-5% 左右。"
整体来看，中原地产十大屋苑在 " 撤辣 " 后首个周末一共录得 25 宗成交，环比反弹 3.2 倍，成交量创近一年新高。
" 物业市场一向以 1000 万港元以下中小型部門成交最多，但‘撤辣’后豪宅市场亦开始启动。‘撤辣’令各类型客户皆受惠，所以应该是全方位激活香港楼市，各类型物业成交皆会‘活起来。’ " 该机构称。
内地客赴港投资，有中介机构带看量大增 20 倍
全新政策之下，非香港本地居民入市门槛更低。
戴德梁行的一份报告称，买家印花税和新住宅印花税的取消，直接为非香港居民在港购房减少了 15% 的硬性出资，从价印花税的梯度税率调整则是为所有在港购房人员节约了成本。" 以香港住宅中位数 500 万港元计算，‘撤辣’前后税费差距可达近 140 万港元，基本等于内地二线城市常规户型的全款金额。"
房产价值越高，省下的税费越多。以一套总价 1000 万港元的房产为例，在 " 撤辣 " 前，非香港永居人员购置需缴纳从价印花税 150 万港元、买家印花税 75 万港元、新住宅印花税 75 万港元，若在持有 6 个月内出售还需缴纳额外印花税 200 万港元，合计 500 万港元，而 " 撤辣 " 后仅需缴纳从价印花税 37 万港元，最多可节省 463 万港元。
交易成本大降，有效推动 " 新香港人 " 和内地投资客入市。
3 月 3 日入市的中洲置业旗下项目星凯 · 堤岸，推出 93 套，售出 77 套，收金约 8.2 亿港元。据时代周报记者了解，星凯 · 堤岸 65% 买家为 " 新香港人 "，即非永久性居民（居港未满 7 年）。
华懋与港铁联合开发楼盘瑜一 · 天海在 3 月 5 日录得一宗大额成交，售出一套 522 方呎 2 房，总价约 1332 万港元。买家为内地投资客，看好租金回报水平，且可节省税费近 150 万港元。
时代周报记者注意到，香港有多间经纪门店针对 " 新香港人 " 和内地客户推出特别服务，有门店专为申请高端人才计划买楼退税提供服务，有门店橱窗张贴的 " 撤辣 " 海报为简体字，还有门店设有普通话专组。
香港一经纪门店橱窗张贴的简体字版宣传物料，时代周报记者摄
美联物业研究中心表示，" 撤辣 " 后，美联深圳的客户对香港物业的咨询量大幅上升 50 倍，带看量也显著上升超 20 倍，准备购入的客户不在少数。" 据销售现场反馈，上周香港住宅交易现场上，内地客户占比大约有 3 成。"
深圳资深地产从业者谢林锋组建了一个 " 置业香港交流群 "，群成员人数已达 200 人上限，交流话题主要是租金回报率、房屋持有成本等。" 我推荐了一些客户过去，基本都是投资需求。" 谢林锋说。
徐虹（化名）是群聊成员之一，她正在为手上的一笔闲钱搜寻投资标的。但大致了解一番后，徐虹仍在犹豫，" 虽然少了一大笔税，但长期的持有成本并不低，后面还有物业税、差饷、地租等着你，加上香港利率已经比内地高了，要想长期自住还要解决身份问题，所以去香港买房并不是一笔轻松的买卖。"
" 是好事，可以刺激经济增长。" 香港本地居民 Coco 和身边朋友对内地投资客表示欢迎。" 买多几套私楼是有钱人的事，居屋多建几套、什么时候抽签，才是普通人比较关注的。" 她直言。
美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，" 撤辣 " 之后，香港楼市显示出更加明显的虹吸效应，对深圳乃至大湾区，甚至内地高端客户的吸引力都明显增强。
" 香港目前的住宅价格已经回调到 2016 年年底的水平，住宅租金整体攀升至 4 年来最高。因此‘撤辣’之后，香港成为低房价、低交易税费、高租金回报率的地区，增强了本地市场及外地市场买家的购买信心。" 江贤亮进一步表示，近几年香港各项人才引进计划已经引进十几万个高净值居民家庭，再加上 3 月 1 日起正式实施的新资本投资者入境计划，预计未来一段时间内，香港人口上升将非常明显，助推住宅物业的需求量上升。
短期有虹吸效应，但不影响内地楼市
香港的 " 零辣招 " 吸引内地客户赴港购房，是否对内地楼市造成利空？多名受访人士表达了否定意见。
去年以来，内地多个城市为吸引香港觀光客，集中调整限制政策。深圳执行了 16 年的 " 限外令 " 于 2023 年 9 月迎来调整，非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开。自 2023 年 7 月 21 日起，港澳居民在佛山购房，提供自用、自住的书面承诺可获得购房资格。
微观层面，自 2023 年年初香港与内地恢复全面通关以来，港人北上消费成为新潮流，今年元宵节便有 30 万港人北上过节。
不少房企敏锐地捕捉到这一变化。时代周报记者了解到，有楼盘借港人北上之机，在口岸设点拓客。
由万科与深圳地铁联合开发的佛山楼盘 " 万科天空之城 " 在深圳一口岸设有展点，提供高铁免费接送看房服务，且香香港觀光客户可额外减免 2000 元 / 平方米。展点的宣传物料称，" 高铁最快 45 分钟到香港西九龙，落楼就系地铁站（下楼就是地铁站）"。
据时代周报记者了解，根据宗地开发要求，万科天空之城至少 3 万平方米住宅需向港澳地区居民销售。" 我们有指标任务，设展点主要是为了吸引港澳客户过来购房。" 佛山万科一名人士向时代周报记者表示。
该人士透露，展点設定一个多月，累计吸引 20 多批港澳客户到访，成交 5 套房。" 香港‘撤辣’后的影响暂时还没反应到我们项目上，因为客户不重叠。‘撤辣’主要是吸引内地客户过去，我们是吸引港澳客户过来。"
" 目前大湾区主要城市还是以刚需购房群体为主，香港的贷款成本和房屋持有成本比内地高多了，刚需不会考虑去香港买房。" 谢林锋持相似意见，" 香港人一直都能在深圳买房，不会因为‘撤辣’就发生多大反转，要来早来了。"
深圳中原向时代周报记者表示，短期内香港可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市的购买力，但规模不会太大。" 如果香港楼市能够因此火爆起来，那么反过来会带动大湾区楼市企稳回升。"
" 与香港楼市一样，上周深圳各售楼处人头涌动，二手带看预约大幅飙升，成交周期明显缩短，客户入市热情高涨。" 江贤亮表示，深圳、香港两地一衣带水，楼市的热闹气氛定会相互传达、互相渗透。在未来几个月，深港两地的楼市成交量都将进入快速上升周期。
