今天小編分享的财經經驗：香港樓市“撤辣”實錄：中介網站被擠到宕機，有機構内地客帶看量大增20倍，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
3 月 3 日，香港最高氣溫只有 17 度，但 Belgravia Place 售樓處因為 " 撤辣 " 熱度飙升。現場一位市民說，電梯門一打開，看得到的都是人，根本無處下腳。
Belgravia Place 是恒基兆業地產旗下的豪宅樓盤，位于香港九龍半島長沙灣，首輪推出 138 套房，收到超過 4400 個意向登記，超額認購逾 30 倍，開售 4 小時售罄。
Belgravia Place 認購現場，圖源：中原地產
Belgravia Place 引發搶購，原因指向政策調整。
2 月 28 日，香港特區政府财政司司長陳茂波宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（磁碟）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。
這意味着，時隔 14 年，香港樓市重返 " 零辣招 " 時代。境外客、投資客、公司客等在港購房繳稅負擔與香港首次置業客戶看齊，僅需繳納從價印花稅（AVD），低至 100 港元。以一套總價 1000 萬港元的房產為例，" 撤辣 " 前非香港永居人員至少需繳稅 300 萬港元，" 撤辣 " 後降至 37 萬港元。
購房成本大降，香港樓市被點燃。
美聯物業研究中心統計數據顯示，" 撤辣 " 後 5 日（2 月 28 日 -3 月 3 日），香港一手物業累計成交 585 宗，日均成交 117 宗，較 " 撤辣 " 前（1 月 1 日 -2 月 27 日）的日均成交量大增近 10 倍；二手十大屋苑成交量從 6 宗上升至 27 宗，增長 350%。
有置業計劃的買家更是擠爆房產交易網站。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，" 撤辣 " 消息落地後，中原地產網頁觀看流量太大而一度宕機，情況屬罕見。" 自 2 月 24 日開始，中原網頁浏覽量連續 6 天破 100 萬，累積逾 715 萬。"
樓市 " 翻生 "，地產商開價克制
近日，香港新盤售樓處的火熱場面，令到多位業内人士感嘆 " 多年未見 "，港媒更直呼 " 樓市翻生（意為復活）"。
時代周報記者獲悉，Belgravia Place 開售當天，超過百組買家到場選購，138 套房用時約 4 小時售罄。現場選房分 A、B 兩組，A 組大客戶優先選購，每組最多可以認購 4 套房，B 組小客戶最多只能買 2 套。在 A 組選房時段，43 組買家認購 67 套房，即不少買家認購多套房。
中原地產是 Belgravia Place 的代理商之一。陳永傑表示，Belgravia Place 由于位于九龍市中心，備受自住買家歡迎，亦吸引長線投資收租客入市，" 本公司買家出席率達 7 至 8 成，戶型以兩房較受歡迎，以用家（自住買家）為主，占 8 成；投資者亦有 2 成，比‘撤辣’前明顯增加。本公司有數組買家有意‘一客四間’（即一名買家購入 4 套房源）。"
首輪開盤即售罄，恒基兆業地產乘勝出擊，當晚決定加推 208 套房。中原地產分析，以最高折扣 10%、實用面積價格計算，Belgravia Place 當晚加推的房源平均呎價 16076 元，較當天白天房價上漲不足 1%，" 可見發展商仍求量多于求價，暫未敢大幅加價吓怕買家。"
Belgravia Place 的火熱成交并非個例。
據中原地產統計一手成交紀錄冊及市場信息，" 撤辣 " 當天（2 月 28 日），香港一手市場已錄得 28 宗成交，2 月 29 日和 3 月 1 日成交量分别為 53 宗和 54 宗。" 撤辣 " 後首個周末，市場急速升溫，兩日合計成交約 452 宗，環比增長近 18 倍，創下去年 8 月後的最高紀錄。
圖源：中原地產
市場向好，開發商加快推盤步伐。新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛在 2 月 29 日召開的業績會上表示，計劃趁樓市向好氣氛，搶先推盤，未來 6 個月推出約 2500 套房。
陳永傑認為，受開發商加快推盤影響，3 月香港一手市場成交可達 1500 宗至 2000 宗，創近一年新高。雖然辣招已撤，但由于現在一手房庫存量仍有超 2 萬套，為近 20 年新高。大量供應有待消化，開發商為求去貨，售價将保持克制。
新房市場火熱之際，香港二手房市場表現同樣搶眼。
時代周報記者在香港街頭看到，多間中介門店張貼巨大标語攬客，内容包括 " 全面‘撤辣’ 入市要快 "" 辣招成歷史 樓市新開始 "" 大量減價新盤 歡迎入内查詢 " 等。有從業人士評價，" 氛圍好似過年。"
據時代周報記者了解，部分二手買家因為房價回調且稅費大降，入市積極。
據中原地產，港島某二手樓盤近日成交一套 2 房部門，總價約 613 萬港元，折合實用呎價約 11458 港元，為同戶型近年新低。粉領某二手業主挂牌出售一套 3 房部門，原價 428 萬港元，近日反價 2 萬港元以 430 萬港元成交。買家為一名換房業主，考慮到價格合理，稅費不高，且同類部門放盤較少，因此購入自住。
中原地產方面人士向時代周報記者表示，目前雖然市場交易活躍，但二手業主較理性，" 現時放盤的，都是有套現需要的業主，反價業主不足 1%，反價幅度在 3%-5% 左右。"
整體來看，中原地產十大屋苑在 " 撤辣 " 後首個周末一共錄得 25 宗成交，環比反彈 3.2 倍，成交量創近一年新高。
" 物業市場一向以 1000 萬港元以下中小型部門成交最多，但‘撤辣’後豪宅市場亦開始啟動。‘撤辣’令各類型客戶皆受惠，所以應該是全方位激活香港樓市，各類型物業成交皆會‘活起來。’ " 該機構稱。
内地客赴港投資，有中介機構帶看量大增 20 倍
全新政策之下，非香港本地居民入市門檻更低。
戴德梁行的一份報告稱，買家印花稅和新住宅印花稅的取消，直接為非香港居民在港購房減少了 15% 的硬性出資，從價印花稅的梯度稅率調整則是為所有在港購房人員節約了成本。" 以香港住宅中位數 500 萬港元計算，‘撤辣’前後稅費差距可達近 140 萬港元，基本等于内地二線城市常規戶型的全款金額。"
房產價值越高，省下的稅費越多。以一套總價 1000 萬港元的房產為例，在 " 撤辣 " 前，非香港永居人員購置需繳納從價印花稅 150 萬港元、買家印花稅 75 萬港元、新住宅印花稅 75 萬港元，若在持有 6 個月内出售還需繳納額外印花稅 200 萬港元，合計 500 萬港元，而 " 撤辣 " 後僅需繳納從價印花稅 37 萬港元，最多可節省 463 萬港元。
交易成本大降，有效推動 " 新香港人 " 和内地投資客入市。
3 月 3 日入市的中洲置業旗下項目星凱 · 堤岸，推出 93 套，售出 77 套，收金約 8.2 億港元。據時代周報記者了解，星凱 · 堤岸 65% 買家為 " 新香港人 "，即非永久性居民（居港未滿 7 年）。
華懋與港鐵聯合開發樓盤瑜一 · 天海在 3 月 5 日錄得一宗大額成交，售出一套 522 方呎 2 房，總價約 1332 萬港元。買家為内地投資客，看好租金回報水平，且可節省稅費近 150 萬港元。
時代周報記者注意到，香港有多間經紀門店針對 " 新香港人 " 和内地客戶推出特别服務，有門店專為申請高端人才計劃買樓退稅提供服務，有門店櫥窗張貼的 " 撤辣 " 海報為簡體字，還有門店設有普通話專組。
香港一經紀門店櫥窗張貼的簡體字版宣傳物料，時代周報記者攝
美聯物業研究中心表示，" 撤辣 " 後，美聯深圳的客戶對香港物業的咨詢量大幅上升 50 倍，帶看量也顯著上升超 20 倍，準備購入的客戶不在少數。" 據銷售現場反饋，上周香港住宅交易現場上，内地客戶占比大約有 3 成。"
深圳資深地產從業者謝林鋒組建了一個 " 置業香港交流群 "，群成員人數已達 200 人上限，交流話題主要是租金回報率、房屋持有成本等。" 我推薦了一些客戶過去，基本都是投資需求。" 謝林鋒說。
徐虹（化名）是群聊成員之一，她正在為手上的一筆閒錢搜尋投資标的。但大致了解一番後，徐虹仍在猶豫，" 雖然少了一大筆稅，但長期的持有成本并不低，後面還有物業稅、差饷、地租等着你，加上香港利率已經比内地高了，要想長期自住還要解決身份問題，所以去香港買房并不是一筆輕松的買賣。"
" 是好事，可以刺激經濟增長。" 香港本地居民 Coco 和身邊朋友對内地投資客表示歡迎。" 買多幾套私樓是有錢人的事，居屋多建幾套、什麼時候抽籤，才是普通人比較關注的。" 她直言。
美聯物業深圳董事總經理江賢亮認為，" 撤辣 " 之後，香港樓市顯示出更加明顯的虹吸效應，對深圳乃至大灣區，甚至内地高端客戶的吸引力都明顯增強。
" 香港目前的住宅價格已經回調到 2016 年年底的水平，住宅租金整體攀升至 4 年來最高。因此‘撤辣’之後，香港成為低房價、低交易稅費、高租金回報率的地區，增強了本地市場及外地市場買家的購買信心。" 江賢亮進一步表示，近幾年香港各項人才引進計劃已經引進十幾萬個高淨值居民家庭，再加上 3 月 1 日起正式實施的新資本投資者入境計劃，預計未來一段時間内，香港人口上升将非常明顯，助推住宅物業的需求量上升。
短期有虹吸效應，但不影響内地樓市
香港的 " 零辣招 " 吸引内地客戶赴港購房，是否對内地樓市造成利空？多名受訪人士表達了否定意見。
去年以來，内地多個城市為吸引香港觀光客，集中調整限制政策。深圳執行了 16 年的 " 限外令 " 于 2023 年 9 月迎來調整，非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放開。自 2023 年 7 月 21 日起，港澳居民在佛山購房，提供自用、自住的書面承諾可獲得購房資格。
微觀層面，自 2023 年年初香港與内地恢復全面通關以來，港人北上消費成為新潮流，今年元宵節便有 30 萬港人北上過節。
不少房企敏銳地捕捉到這一變化。時代周報記者了解到，有樓盤借港人北上之機，在口岸設點拓客。
由萬科與深圳地鐵聯合開發的佛山樓盤 " 萬科天空之城 " 在深圳一口岸設有展點，提供高鐵免費接送看房服務，且香香港觀光客戶可額外減免 2000 元 / 平方米。展點的宣傳物料稱，" 高鐵最快 45 分鍾到香港西九龍，落樓就系地鐵站（下樓就是地鐵站）"。
據時代周報記者了解，根據宗地開發要求，萬科天空之城至少 3 萬平方米住宅需向港澳地區居民銷售。" 我們有指标任務，設展點主要是為了吸引港澳客戶過來購房。" 佛山萬科一名人士向時代周報記者表示。
該人士透露，展點設定一個多月，累計吸引 20 多批港澳客戶到訪，成交 5 套房。" 香港‘撤辣’後的影響暫時還沒反應到我們項目上，因為客戶不重疊。‘撤辣’主要是吸引内地客戶過去，我們是吸引港澳客戶過來。"
" 目前大灣區主要城市還是以剛需購房群體為主，香港的貸款成本和房屋持有成本比内地高多了，剛需不會考慮去香港買房。" 謝林鋒持相似意見，" 香港人一直都能在深圳買房，不會因為‘撤辣’就發生多大反轉，要來早來了。"
深圳中原向時代周報記者表示，短期内香港可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市的購買力，但規模不會太大。" 如果香港樓市能夠因此火爆起來，那麼反過來會帶動大灣區樓市企穩回升。"
" 與香港樓市一樣，上周深圳各售樓處人頭湧動，二手帶看預約大幅飙升，成交周期明顯縮短，客戶入市熱情高漲。" 江賢亮表示，深圳、香港兩地一衣帶水，樓市的熱鬧氣氛定會相互傳達、互相滲透。在未來幾個月，深港兩地的樓市成交量都将進入快速上升周期。
