今天小编分享的财经经验：刚刚，一城宣布：全面取消限购限售！三部门重磅发声：认房不认贷！，欢迎阅读。
作 者丨李莎，孔海丽
编 辑丨陈洁，骆一帆
7 月 24 日召开的中央政治局会议明确，要适时调整优化房地产政策。紧接着住建部发声，要进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款 " 认房不用认贷 " 等政策措施。中央政治局会议召开至今已有 1 个月，相关政策落实又进一步。
据新华社 8 月 25 日消息，近日住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款 " 认房不用认贷 " 政策措施。
需要注意的是，通知明确，这项政策作为政策工具，纳入 " 一城一策 " 工具箱，供城市自主选用。
业内分析人士认为，市场热烈呼吁的一线城市放松改善型住房认定标准，有可能迎来实质落地。
与此同时，财政部、税务总局、住房城乡建设部 25 日还发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将此前推出的 " 换房退税 " 优惠政策延续至 2025 年年底。
资本市场上，三部门喊话 " 认房不认贷 " 之后，房地产板块股价迅速拉升，涨幅靠前。截至 25 日收盘，珠江股份、中迪投资、京投发展涨停，此外，大龙地产涨超 7%，渝开发、中华企业、滨江集团、华发股份涨幅均超 4%。
浙江嘉兴刚刚宣布：全面取消限购限售
刚刚，浙江嘉兴市住建局发布 21 条新政，进一步促进房地产市场平稳健康发展。新政明确，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。
即自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制转让；因申领人才购房补贴需限制交易的房屋不在执行范围内，参照相关人才政策要求执行。
加大住房公积金贷款支持力度，首套房住房公积金贷款最低首付款比例继续执行 20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例执行 30%。全市范围内住房公积金贷款额度计算倍数从 10 倍提高至 15 倍。推行提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款政策。优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准。
何为 " 认房不认贷 "
购房能省多少钱？
" 认房又认贷 "，是指购房有过贷款记录，再次购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，而二套房首付比例、房贷利率以及相关税费均要高于首套房，拉高了换房群体的首付门槛。
据诸葛数据研究中心不完全整理，目前北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市及厦门、成都、合肥等约 20 个热点城市还在实行 " 认房又认贷 " 的政策。
业内分析人士表示，实行 " 认房不认贷 "，可有效降低二套房的支出成本，唤醒更多住房改善性需求、置换需求，继而推动市场活跃度。
资料来源：各地公示、易居研究院
易居研究院研究总监严跃进认为，一线城市若执行 " 认房不认贷 "，将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。
他以一线城市首付比例平均值、房贷利率平均值为例进行说明，调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从 73% 降至 33%，按 600 万总价的房源计算，首付款将从 435 万降至 195 万，首付成本降低了 240 万；
与此同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从 5.03% 降至 4.50%，按一线城市二套房平均贷款本金 405 万计算，月供额将从 21816 元降至 20521 元，即减少 1295 元 / 月，30 年累计减少 47 万元。
从全国市场来看，已执行 " 认房不认贷 " 的城市，改善性需求的活跃指数要明显优于 " 认房又认贷 " 的城市。
比如，河南郑州于 2022 年 3 月 1 日公布 " 认房不认贷 " 后，当月郑州二手房成交环比增长 106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大；从郑州各区来看，改善属性较强的金水区、惠济区、经开及郑东新区二手房合计成交量环比增长 159%，在郑州全市的占比为 44%，较 2 月提高 9 个百分点；从房源来看，120 平方米以上、总价 150 万以上的改善房源成交增速分别为 115%、147%，成交占比分别提高 1.1 个、4.4 个百分点，超过其他户型房源。
" 认房不认贷 " 利好哪类人？
镜鉴咨询创始人张宏伟表示，该政策影响最大的群体应该是一线城市、强二线城市的住房改善人群。" 因为这些城市改善需求相对旺盛，但因为‘认房又认贷’，需要承担的首付及贷款成本高，短期内无法改善居住条件。" 他说，" 认房不认贷 " 后，有助于一线城市及强二线城市的改善住房需求进一步释放。与此同时，上述城市的改善需求更多是置换型需求，也就是需要卖一套再买一套，此举也会带动刚需群体入市。
中原地产首席分析师张大伟则呼吁，涉及房地产的信贷优化政策，应该加快出台，否则市场期待落空后，很可能再次明显下调。一线及强二线城市应该针对第二套房的认定标准进行宽松调整，特别是应该积极推动 " 认房不认贷 "。
住建部的表述中 " 认房不认贷 " 政策纳入 " 一城一策 " 工具箱，并非强制。相对乐观的地产分析师认为，鉴于目前市场对于一线城市执行 " 认房不认贷 " 的呼声较高，预计一线城市或在 8 月底至 9 月初陆续出台新的房贷政策，跟进 " 认房不认贷 "。
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，对于城市来说，城市地方政府要执行 " 认房不认贷 " 政策，需要与人民银行、金融监管总局当地分支机构磋商，在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。而银行目前房贷额度充足，去年四季度以来，房贷余额连续下行，对于银行资产质量造成一定冲击，预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。
张大伟预计，一线城市或许不会全面实施 " 认房不认贷 "，有可能会率先在偏远区網域试点执行。他同时强调，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，收入稳定叠加人口结构的变化，这些问题将长远影响着房地产市场的运行。
8 月 40 余地优化政策
7 月 24 日中央政治局会议召开，其后住建部发声，提出要落实好降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换房税费减免和 " 认房不用认贷 " 等政策措施，进一步明确了需求端政策调整的着力点。
消息一出，即有市场人士感慨，主管部门发声或加快核心城市政策落地，二线城市政策优化或已在路上。
郑州最先开始动作。8 月 3 日，郑州发布 15 条楼市新政，将落实 " 认房不认贷 " 写入政策檔案，暂停执行限售，并围绕发放购房补贴、实施契税补贴、及时调整首套房贷利率下限、降低交易税费等方面，优化调整房地产政策。
紧接着，8 月 4 日南京发布 8 条优化政策，对购买新房进行补贴，推行房票安置政策，建议统一 " 安置房源超市 " 等等，支持刚性和改善性住房需求。
其后，青岛、温州、杭州、合肥、厦门、南昌、昆明、太原、成都等地也着手优化当地房地产政策。其中杭州余杭区扩大放宽限购的范围，厦门下调二套房首付比例的消息颇受市场关注。
此外，不难看出公积金仍是各地需求端政策调整的重要工具。据中指研究院数据，今年以来全国各地已出台公积金相关政策超 200 条，主要涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持 " 商转公 " 贷款等等。
在近一个月各地政策调整中，也不乏公积金政策措施。
如重庆明确支持提取公积金支付首付款以及 " 商转公 "；温州明确公积金首套和二套首付比例，优化住房套数认定标准，并提高公积金贷款额度；南昌在支持公积金支付首付款基础上，还定向提高多子女家庭公积金贷款额度，实施全省公积金一体化贷款政策。
中指研究院市场研究总监陈文静向 21 世纪经济报道记者表示，7 月 24 日中央政治局会议召开后，各地政策出台频次略有加快，截至 8 月 22 日，8 月各地出台政策已超 40 条，已高于 5-7 月全月平均数量。
各地政策调整步履未停，更多宽松政策还在酝酿中。8 月 21 日，" 重庆发布 " 微信公众号明确，要研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。另据市场消息，福州、西安等地拟优化个人住房贷款政策。
已出政策为何效果有限？
郑州是中央政治局会议之后首个优化房地产政策的二线城市，政策出台至今已有大半个月。
郑州当地中介向 21 世纪经济报道记者反馈，政策中多项内容之前就已执行，檔案正式出台后看房的人数有所增加，但成交并无明显起色。从二手房市场来看，目前市场在售房源超 14 万套，成交房源以性价比较高的房源为主，大部分房源都有一定议价空间。
" 基本优质房源的议价空间都在 3-5 万元之间，不是特别优质的房源议价在 5-7 万元之间，特别不优质房源能议价 8-10 万元。" 一位深耕郑州二手房市场的中介称。
诸葛找房数据研究中心数据显示，8 月前三周，郑州新房市场起色不明显，成交套数分别为 1278 套、1501 套和 1278 套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8 月前三周分别成交 1858 套、1877 套和 1941 套，但市场景气度并不高。与此同时，郑州还面临新房库存高位、二手房挂牌量大的现实问题。
" 在中央释放积极政策信号之后，各地出台政策频率增加。但我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化。" 中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对 21 世纪经济报道记者表示，在当前市场形势下，政策的宽松往往难以得到市场的及时反应，购房者会期盼更加宽松的政策出台。
" 尤其是当前市场分化趋势明显，一些能级较低的城市需求乏力，政策基本处于无效状态，普遍性的宽松政策往往达不到提振市场信心的效果。" 王业强说。
聚焦二线城市，陈文静认为，二线城市出台政策的力度有限，提及的多项政策在此前已陆续推出，政策出台后市场活跃度有所提升，但政策效果整体有限。
从数据来看，陈文静介绍，当前重点 50 城新房市场活跃度仍较弱，8 月各周成交规模降至今年以来低位。8 月前三周周均成交量较 7 月周均下降 10% 左右，较去年 8 月同期下降超 20%。其中 8 月第三周重点 50 城新房销售面积环比增长 21.1%，同比下降 26.5%，销售面积环比小幅回升，但市场情绪较为低迷，绝对规模仍处低位。
王业强表示，各地政策应该聚焦到市场的痛点，尤其是刚需和改善性需求上，要从供需两侧协同发力。
一线城市政策优化预期增强
" 一线城市房地产市场是全国房地产市场的风向标，尤其是在提振市场信心方面，一线城市具有引领作用。但一线城市的房地产市场也是政策调控的难点，如何适度是关键。" 王业强说。
中央政治局会议召开之后，7 月底 4 个一线城市密集表态，将结合本地实际，支持刚性和改善性住房需求，出台有关政策措施。消息一出，市场翘首以盼一线城市楼市新政，但时间过去快一个月，至今政策仍未落地。
在陈文静看来，相对而言一线城市购房需求仍较为旺盛，政策优化力度大小直接影响着市场情绪。综合来看，一线城市政策调整更为谨慎。
但当前一线城市房地产下行压力也在增加。以北京为例，Wind 监测北京住建委数据发现，今年 3 月北京二手住宅签约量达到 22192 套的高位，其后签约量已经连降 4 个月，7 月跌破万套，仅 9718 套。
7 月 30 日北京住建委明确，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。消息并在市场上激起的涟漪并不明显，截止到 8 月 24 日，当月北京二手房签约套数为 7996 套。
" 现在的市场一般，具体的政策还没出，所以观望的人居多，等政策出了市场才会有真正的反馈。" 一位长期从事北京二手房销售的中介向 21 世纪经济报道记者谈到。
据中指数据，7 月一线城市商品住宅成交面积环比下降约 10%，8 月以来周均成交面积较 7 月周均下降接近 30%，较去年同期下降超 20%，一线城市政策优化预期进一步增强。
展望后市，王业强认为，在市场恢复趋势明显之前，后市政策依旧将秉持宽松走向，尤其是一线城市，在经过政策试探和市场反应之后，将会逐步出台更为积极宽松的政策，尤其是降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面的政策。" 一线城市应尽快出台相应政策，提振市场信心。"
陈文静进一步指出，短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化 " 认房又认贷 "、降低二套首付比例、优化部分区網域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，有望结合人口、人才政策进行优化调整。
陈文静认为，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短預售屋地产市场调整态势或延续。
（部分资料来自财联社，本报实习生黄婷婷对本文亦有贡献）
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本期编辑 刘雪莹 实习生 赵凤铃
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