今天小編分享的财經經驗：剛剛，一城宣布：全面取消限購限售！三部門重磅發聲：認房不認貸！，歡迎閱讀。
作 者丨李莎，孔海麗
編 輯丨陳潔，駱一帆
7 月 24 日召開的中央政治局會議明确，要适時調整優化房地產政策。緊接着住建部發聲，要進一步落實降低首套房首付比例和貸款利率、個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 等政策措施。中央政治局會議召開至今已有 1 個月，相關政策落實又進一步。
據新華社 8 月 25 日消息，近日住建部、央行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》，推動落實購買首套房貸款 " 認房不用認貸 " 政策措施。
需要注意的是，通知明确，這項政策作為政策工具，納入 " 一城一策 " 工具箱，供城市自主選用。
業内分析人士認為，市場熱烈呼籲的一線城市放松改善型住房認定标準，有可能迎來實質落地。
與此同時，财政部、稅務總局、住房城鄉建設部 25 日還發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，将此前推出的 " 換房退稅 " 優惠政策延續至 2025 年年底。
資本市場上，三部門喊話 " 認房不認貸 " 之後，房地產板塊股價迅速拉升，漲幅靠前。截至 25 日收盤，珠江股份、中迪投資、京投發展漲停，此外，大龍地產漲超 7%，渝開發、中華企業、濱江集團、華發股份漲幅均超 4%。
浙江嘉興剛剛宣布：全面取消限購限售
剛剛，浙江嘉興市住建局發布 21 條新政，進一步促進房地產市場平穩健康發展。新政明确，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。
即自措施發布之日起，支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數；所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制轉讓；因申領人才購房補貼需限制交易的房屋不在執行範圍内，參照相關人才政策要求執行。
加大住房公積金貸款支持力度，首套房住房公積金貸款最低首付款比例繼續執行 20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例執行 30%。全市範圍内住房公積金貸款額度計算倍數從 10 倍提高至 15 倍。推行提取住房公積金支付購買新建商品住房首付款政策。優化住房公積金貸款家庭住房套數認定标準。
何為 " 認房不認貸 "
購房能省多少錢？
" 認房又認貸 "，是指購房有過貸款記錄，再次購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關稅費均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。
據諸葛數據研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳 4 個一線城市及廈門、成都、合肥等約 20 個熱點城市還在實行 " 認房又認貸 " 的政策。
業内分析人士表示，實行 " 認房不認貸 "，可有效降低二套房的支出成本，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，繼而推動市場活躍度。
資料來源：各地公示、易居研究院
易居研究院研究總監嚴躍進認為，一線城市若執行 " 認房不認貸 "，将通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。
他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進行說明，調整後，購房者認購二套房可适用首套房首付比例，即從 73% 降至 33%，按 600 萬總價的房源計算，首付款将從 435 萬降至 195 萬，首付成本降低了 240 萬；
與此同時，購房者認購二套房可适用首套房利率，即從 5.03% 降至 4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金 405 萬計算，月供額将從 21816 元降至 20521 元，即減少 1295 元 / 月，30 年累計減少 47 萬元。
從全國市場來看，已執行 " 認房不認貸 " 的城市，改善性需求的活躍指數要明顯優于 " 認房又認貸 " 的城市。
比如，河南鄭州于 2022 年 3 月 1 日公布 " 認房不認貸 " 後，當月鄭州二手房成交環比增長 106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大；從鄭州各區來看，改善屬性較強的金水區、惠濟區、經開及鄭東新區二手房合計成交量環比增長 159%，在鄭州全市的占比為 44%，較 2 月提高 9 個百分點；從房源來看，120 平方米以上、總價 150 萬以上的改善房源成交增速分别為 115%、147%，成交占比分别提高 1.1 個、4.4 個百分點，超過其他戶型房源。
" 認房不認貸 " 利好哪類人？
鏡鑑咨詢創始人張宏偉表示，該政策影響最大的群體應該是一線城市、強二線城市的住房改善人群。" 因為這些城市改善需求相對旺盛，但因為‘認房又認貸’，需要承擔的首付及貸款成本高，短期内無法改善居住條件。" 他說，" 認房不認貸 " 後，有助于一線城市及強二線城市的改善住房需求進一步釋放。與此同時，上述城市的改善需求更多是置換型需求，也就是需要賣一套再買一套，此舉也會帶動剛需群體入市。
中原地產首席分析師張大偉則呼籲，涉及房地產的信貸優化政策，應該加快出台，否則市場期待落空後，很可能再次明顯下調。一線及強二線城市應該針對第二套房的認定标準進行寬松調整，特别是應該積極推動 " 認房不認貸 "。
住建部的表述中 " 認房不認貸 " 政策納入 " 一城一策 " 工具箱，并非強制。相對樂觀的地產分析師認為，鑑于目前市場對于一線城市執行 " 認房不認貸 " 的呼聲較高，預計一線城市或在 8 月底至 9 月初陸續出台新的房貸政策，跟進 " 認房不認貸 "。
據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，對于城市來說，城市地方政府要執行 " 認房不認貸 " 政策，需要與人民銀行、金融監管總局當地分支機構磋商，在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來執行該政策。而銀行目前房貸額度充足，去年四季度以來，房貸餘額連續下行，對于銀行資產質量造成一定衝擊，預計各地銀行大概率願意推進此類政策，進而穩定房貸和資產價格。
張大偉預計，一線城市或許不會全面實施 " 認房不認貸 "，有可能會率先在偏遠區網域試點執行。他同時強調，目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，收入穩定疊加人口結構的變化，這些問題将長遠影響着房地產市場的運行。
8 月 40 餘地優化政策
7 月 24 日中央政治局會議召開，其後住建部發聲，提出要落實好降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換房稅費減免和 " 認房不用認貸 " 等政策措施，進一步明确了需求端政策調整的着力點。
消息一出，即有市場人士感慨，主管部門發聲或加快核心城市政策落地，二線城市政策優化或已在路上。
鄭州最先開始動作。8 月 3 日，鄭州發布 15 條樓市新政，将落實 " 認房不認貸 " 寫入政策檔案，暫停執行限售，并圍繞發放購房補貼、實施契稅補貼、及時調整首套房貸利率下限、降低交易稅費等方面，優化調整房地產政策。
緊接着，8 月 4 日南京發布 8 條優化政策，對購買新房進行補貼，推行房票安置政策，建議統一 " 安置房源超市 " 等等，支持剛性和改善性住房需求。
其後，青島、溫州、杭州、合肥、廈門、南昌、昆明、太原、成都等地也着手優化當地房地產政策。其中杭州餘杭區擴大放寬限購的範圍，廈門下調二套房首付比例的消息頗受市場關注。
此外，不難看出公積金仍是各地需求端政策調整的重要工具。據中指研究院數據，今年以來全國各地已出台公積金相關政策超 200 條，主要涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持 " 商轉公 " 貸款等等。
在近一個月各地政策調整中，也不乏公積金政策措施。
如重慶明确支持提取公積金支付首付款以及 " 商轉公 "；溫州明确公積金首套和二套首付比例，優化住房套數認定标準，并提高公積金貸款額度；南昌在支持公積金支付首付款基礎上，還定向提高多子女家庭公積金貸款額度，實施全省公積金一體化貸款政策。
中指研究院市場研究總監陳文靜向 21 世紀經濟報道記者表示，7 月 24 日中央政治局會議召開後，各地政策出台頻次略有加快，截至 8 月 22 日，8 月各地出台政策已超 40 條，已高于 5-7 月全月平均數量。
各地政策調整步履未停，更多寬松政策還在醞釀中。8 月 21 日，" 重慶發布 " 微信公眾号明确，要研究落實好有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，相關政策能出盡出、應出早出。另據市場消息，福州、西安等地拟優化個人住房貸款政策。
已出政策為何效果有限？
鄭州是中央政治局會議之後首個優化房地產政策的二線城市，政策出台至今已有大半個月。
鄭州當地中介向 21 世紀經濟報道記者反饋，政策中多項内容之前就已執行，檔案正式出台後看房的人數有所增加，但成交并無明顯起色。從二手房市場來看，目前市場在售房源超 14 萬套，成交房源以性價比較高的房源為主，大部分房源都有一定議價空間。
" 基本優質房源的議價空間都在 3-5 萬元之間，不是特别優質的房源議價在 5-7 萬元之間，特别不優質房源能議價 8-10 萬元。" 一位深耕鄭州二手房市場的中介稱。
諸葛找房數據研究中心數據顯示，8 月前三周，鄭州新房市場起色不明顯，成交套數分别為 1278 套、1501 套和 1278 套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8 月前三周分别成交 1858 套、1877 套和 1941 套，但市場景氣度并不高。與此同時，鄭州還面臨新房庫存高位、二手房挂牌量大的現實問題。
" 在中央釋放積極政策信号之後，各地出台政策頻率增加。但我國房地產市場供求關系已經發生了重大變化。" 中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對 21 世紀經濟報道記者表示，在當前市場形勢下，政策的寬松往往難以得到市場的及時反應，購房者會期盼更加寬松的政策出台。
" 尤其是當前市場分化趨勢明顯，一些能級較低的城市需求乏力，政策基本處于無效狀态，普遍性的寬松政策往往達不到提振市場信心的效果。" 王業強說。
聚焦二線城市，陳文靜認為，二線城市出台政策的力度有限，提及的多項政策在此前已陸續推出，政策出台後市場活躍度有所提升，但政策效果整體有限。
從數據來看，陳文靜介紹，當前重點 50 城新房市場活躍度仍較弱，8 月各周成交規模降至今年以來低位。8 月前三周周均成交量較 7 月周均下降 10% 左右，較去年 8 月同期下降超 20%。其中 8 月第三周重點 50 城新房銷售面積環比增長 21.1%，同比下降 26.5%，銷售面積環比小幅回升，但市場情緒較為低迷，絕對規模仍處低位。
王業強表示，各地政策應該聚焦到市場的痛點，尤其是剛需和改善性需求上，要從供需兩側協同發力。
一線城市政策優化預期增強
" 一線城市房地產市場是全國房地產市場的風向标，尤其是在提振市場信心方面，一線城市具有引領作用。但一線城市的房地產市場也是政策調控的難點，如何适度是關鍵。" 王業強說。
中央政治局會議召開之後，7 月底 4 個一線城市密集表态，将結合本地實際，支持剛性和改善性住房需求，出台有關政策措施。消息一出，市場翹首以盼一線城市樓市新政，但時間過去快一個月，至今政策仍未落地。
在陳文靜看來，相對而言一線城市購房需求仍較為旺盛，政策優化力度大小直接影響着市場情緒。綜合來看，一線城市政策調整更為謹慎。
但當前一線城市房地產下行壓力也在增加。以北京為例，Wind 監測北京住建委數據發現，今年 3 月北京二手住宅籤約量達到 22192 套的高位，其後籤約量已經連降 4 個月，7 月跌破萬套，僅 9718 套。
7 月 30 日北京住建委明确，将會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。消息并在市場上激起的漣漪并不明顯，截止到 8 月 24 日，當月北京二手房籤約套數為 7996 套。
" 現在的市場一般，具體的政策還沒出，所以觀望的人居多，等政策出了市場才會有真正的反饋。" 一位長期從事北京二手房銷售的中介向 21 世紀經濟報道記者談到。
據中指數據，7 月一線城市商品住宅成交面積環比下降約 10%，8 月以來周均成交面積較 7 月周均下降接近 30%，較去年同期下降超 20%，一線城市政策優化預期進一步增強。
展望後市，王業強認為，在市場恢復趨勢明顯之前，後市政策依舊将秉持寬松走向，尤其是一線城市，在經過政策試探和市場反應之後，将會逐步出台更為積極寬松的政策，尤其是降低購房門檻、貸款成本和稅費成本等方面的政策。" 一線城市應盡快出台相應政策，提振市場信心。"
陳文靜進一步指出，短期來看，一線城市政策優化方向或包括優化 " 認房又認貸 "、降低二套首付比例、優化部分區網域限購、降低交易稅費、調整普宅認定标準等，有望結合人口、人才政策進行優化調整。
陳文靜認為，若實質性政策盡快落地執行，一線城市房地產市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產生積極帶動，穩定市場預期。若一線城市政策出台節奏較慢或力度較小，預計市場預期将進一步走弱，短預售屋地產市場調整态勢或延續。
（部分資料來自财聯社，本報實習生黃婷婷對本文亦有貢獻）
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 趙鳳鈴
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