今天小编分享的财经经验：传贝莱德断贷剥离上海北岸长风项目，曾7折兜售，欢迎阅读。
上海写字楼市场正在加剧两极分化，拥有好地段好品质的写字楼项目仍然有市场。
2 月 13 日，据媒体报道，贝莱德公司旗下一家基金因未能偿还贷款而将上海的一处办公楼交给了渣打银行。据了解，贝莱德旗下基金在 2023 年贷款到期时，已经将贷款展期一年。在第一次展期到期后，贝莱德拒绝第二次延期，彻底放弃这处在上海的写字楼资产。
这处写字楼资产是位于上海普陀区的北岸长风 E 幢写字楼和 G 幢写字楼，楼面总面积约 2.78 万平方米。
截止发稿时，贝莱德与渣打银行并未对此事作出回应。
01上海写字楼栽跟头
在接手北岸长风之后的第 7 年，未曾想到贝莱德是以断贷违约的方式将其从旗下资产剥离除去。
该项目是贝莱德在中国内地市场投资的第二个商业地产，2018 年通过仲量联行以 12 亿元的价格向保德信金融的房地产子公司购得。这笔交易在当时被视为贝莱德押注上海的办公空间需求会不断增长。
跟贝莱德做交易的是保德信金融旗下专责资产管理的全资子公司 PGIM Real Estate。2016 年 PGIM 以 8.3 亿元的价格从亚腾资产管理手中买下北岸长风 E 栋和 G 栋两座写字楼。
其实当年这两栋写字楼的价格一度下跌 22% 仅价值 6.48 亿，PGIM 还是溢价买下了这两栋写字楼，仅仅持有两年就被贝莱德以 12 亿的价格，回报高达 44.6%，这在大宗投资中是非常可观的成绩。
交易完成后，PGIM Real Estate 亚太区主管 Benett Theseira 当时向媒体表示：" 这主要应归因于我们进场的时间点和进场价格，现在回头看，2015、2016 年恰好是内地商业房地产市场开始崛起的时候。"
对比 PGIM 的回报，贝莱德在这两栋写字楼上狠狠地栽了跟头，12 亿的收购资金中有 7.8 亿是从渣打银行借的贷款。
在 2023 年贷款到期后，贝莱德选择延期一年的同时，也开启对北岸长风的兜售。2024 年全年，贝莱德以 7 折的价格对外出售，总价约 8.4 亿元，但并没有投资者愿意接盘。贷款再次到期后，贝莱德没有再次延期，选择让渣打银行没收这两栋写字楼。
这意味着渣打银行仅以 7.8 亿将两栋写字楼收入囊中，价格每平方米从 4.3 万直降到 2.8 万。
在剥离北岸长风后，贝莱德于上海还有一栋写字楼资产，是其在内地投资的第一个商业地产项目，即上海中港汇大厦。2017 年 3 月，贝莱德以 13.7 亿元的价格从沪港联合控股有限公司手中收购了总建筑面积 31，700 平方米的上海中港汇大厦。中港汇大厦与北岸长风项目均位于上海市普陀区，收购时间也相近，每平价格也是 4.3 万元。
尽管当年收购时，两个项目的单价相近，但在七年后，两个项目的租金水平拉开了很大的差距，远低于行业平均的租金水平也是贝莱德放弃北岸长风的重要原因。
根据相关信息披露，2024 年北岸长风两栋写字楼的租金已经下滑到 3.2 至 5.8 元 /㎡/ 天，物业管理费为 11 元 /㎡/ 月，已经处于行业较低水平，而上海中港汇大厦的租金为 6.5 至 7 元 /㎡/ 天，物业管理费为 21 元 /㎡/ 月，维持了较好的租金水平。
截至 2024 年 12 月 31 日，贝莱德总资产达到 11.6 万亿美元，同比增长 15%，2024 年总营收 204.07 亿美元，同比增长 14.3%；归属公司的净利润 63.69 亿美元，同比增长 15.8%。
这次在上海的小损失看来不会撼动其资管规模全球第一的地位。
02次中心市场的震荡
2025 年 1 月，中邮保险正式签约上海博华广场不动产专项基金投资協定，达成这笔百亿级的重磅交易，成功给写字楼市场带来了一场好采頭，引动市场情绪高涨，但贝莱德断贷剥离写字楼资产的行为又把人们对市场的认识拉回现实，写字楼市场的分化或许将在 2025 年更加严重。
2024 年，上海已经成为了全球最大的办公楼市场，甲级写字楼的存量达到 1717 万平方米。供需失衡、租金承压的情况仍在延续，区網域分化和产业需求的变迁也给写字楼市场带来新的压力。
根据世邦魏理仕披露的数据，2024 年上海写字楼市场共录得 12 个新增供应，共计 79.4 万平方米，同比下降 28.2%。其中甲级写字楼新增供应约 37 万平方米，并且有多数项目延期入市，新入市的主要布局在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等上海的核心以及次核心板块。
仲量联行数据显示，2024 年上海办公楼净吸纳量录得 47.6 万平方米，与 2023 年基本持平。
与之相比，北京 2024 年新增写字楼供应量 27.3 万平方米，仅为上海的约 1/3；截至 2024 年底，北京甲级写字楼存量约 1288 万平方米，约为上海的 3/4。
由此可见上海写字楼市场供需关系之间的矛盾在不断的扩大，2024 年三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至 22.2%，突破国际公认的 20%" 警戒线 "；四季度末，上海全市甲级写字楼的平均空置率环比小幅上扬至 19.6%。
租金方面，四季度上海全市甲级写字楼平均租金环比下降 1.2% 至 6.54 元／㎡／天，一直被当做上海商业核心的南京西路板块租金也跌破 10 元，至此上海核心区所有板块的平均租金全部回归到 1 位数的时代。
为了保持核心板块的写字楼的稀缺性，2024 年，上海全年约 7 成的新增办公供应都集中在次中心板块，改变了过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等核心板块供应 9 成写字楼的情况。
因此次中心板块的租赁竞争烈度显著上升，据高力国际统计，上海 18 个次中心板块中，有 13 个空置率超过了 20%。
核心板块市场中，外滩、新天地、中山公园的空置率较 2023 年有一定程度的上涨，人民广场、南外滩和虹桥 & 古北的空置率改善最为明显，其中南外滩空置率降至 4.5%，成为全市空置率最低的板块。
从开年中邮与贝莱德的两宗写字楼的动态也反映出，上海写字楼市场正在加剧两极分化，拥有好地段好品质的写字楼项目仍然有市场。
