今天小編分享的财經經驗：傳貝萊德斷貸剝離上海北岸長風項目，曾7折兜售，歡迎閱讀。
上海寫字樓市場正在加劇兩極分化，擁有好地段好品質的寫字樓項目仍然有市場。
2 月 13 日，據媒體報道，貝萊德公司旗下一家基金因未能償還貸款而将上海的一處辦公樓交給了渣打銀行。據了解，貝萊德旗下基金在 2023 年貸款到期時，已經将貸款展期一年。在第一次展期到期後，貝萊德拒絕第二次延期，徹底放棄這處在上海的寫字樓資產。
這處寫字樓資產是位于上海普陀區的北岸長風 E 幢寫字樓和 G 幢寫字樓，樓面總面積約 2.78 萬平方米。
截止發稿時，貝萊德與渣打銀行并未對此事作出回應。
01上海寫字樓栽跟頭
在接手北岸長風之後的第 7 年，未曾想到貝萊德是以斷貸違約的方式将其從旗下資產剝離除去。
該項目是貝萊德在中國内地市場投資的第二個商業地產，2018 年通過仲量聯行以 12 億元的價格向保德信金融的房地產子公司購得。這筆交易在當時被視為貝萊德押注上海的辦公空間需求會不斷增長。
跟貝萊德做交易的是保德信金融旗下專責資產管理的全資子公司 PGIM Real Estate。2016 年 PGIM 以 8.3 億元的價格從亞騰資產管理手中買下北岸長風 E 棟和 G 棟兩座寫字樓。
其實當年這兩棟寫字樓的價格一度下跌 22% 僅價值 6.48 億，PGIM 還是溢價買下了這兩棟寫字樓，僅僅持有兩年就被貝萊德以 12 億的價格，回報高達 44.6%，這在大宗投資中是非常可觀的成績。
交易完成後，PGIM Real Estate 亞太區主管 Benett Theseira 當時向媒體表示：" 這主要應歸因于我們進場的時間點和進場價格，現在回頭看，2015、2016 年恰好是内地商業房地產市場開始崛起的時候。"
對比 PGIM 的回報，貝萊德在這兩棟寫字樓上狠狠地栽了跟頭，12 億的收購資金中有 7.8 億是從渣打銀行借的貸款。
在 2023 年貸款到期後，貝萊德選擇延期一年的同時，也開啟對北岸長風的兜售。2024 年全年，貝萊德以 7 折的價格對外出售，總價約 8.4 億元，但并沒有投資者願意接盤。貸款再次到期後，貝萊德沒有再次延期，選擇讓渣打銀行沒收這兩棟寫字樓。
這意味着渣打銀行僅以 7.8 億将兩棟寫字樓收入囊中，價格每平方米從 4.3 萬直降到 2.8 萬。
在剝離北岸長風後，貝萊德于上海還有一棟寫字樓資產，是其在内地投資的第一個商業地產項目，即上海中港匯大廈。2017 年 3 月，貝萊德以 13.7 億元的價格從滬港聯合控股有限公司手中收購了總建築面積 31，700 平方米的上海中港匯大廈。中港匯大廈與北岸長風項目均位于上海市普陀區，收購時間也相近，每平價格也是 4.3 萬元。
盡管當年收購時，兩個項目的單價相近，但在七年後，兩個項目的租金水平拉開了很大的差距，遠低于行業平均的租金水平也是貝萊德放棄北岸長風的重要原因。
根據相關信息披露，2024 年北岸長風兩棟寫字樓的租金已經下滑到 3.2 至 5.8 元 /㎡/ 天，物業管理費為 11 元 /㎡/ 月，已經處于行業較低水平，而上海中港匯大廈的租金為 6.5 至 7 元 /㎡/ 天，物業管理費為 21 元 /㎡/ 月，維持了較好的租金水平。
截至 2024 年 12 月 31 日，貝萊德總資產達到 11.6 萬億美元，同比增長 15%，2024 年總營收 204.07 億美元，同比增長 14.3%；歸屬公司的淨利潤 63.69 億美元，同比增長 15.8%。
這次在上海的小損失看來不會撼動其資管規模全球第一的地位。
02次中心市場的震蕩
2025 年 1 月，中郵保險正式籤約上海博華廣場不動產專項基金投資協定，達成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場好采頭，引動市場情緒高漲，但貝萊德斷貸剝離寫字樓資產的行為又把人們對市場的認識拉回現實，寫字樓市場的分化或許将在 2025 年更加嚴重。
2024 年，上海已經成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達到 1717 萬平方米。供需失衡、租金承壓的情況仍在延續，區網域分化和產業需求的變遷也給寫字樓市場帶來新的壓力。
根據世邦魏理仕披露的數據，2024 年上海寫字樓市場共錄得 12 個新增供應，共計 79.4 萬平方米，同比下降 28.2%。其中甲級寫字樓新增供應約 37 萬平方米，并且有多數項目延期入市，新入市的主要布局在淮海中路、徐匯濱江、浦東世博、世紀大道和五角場等上海的核心以及次核心板塊。
仲量聯行數據顯示，2024 年上海辦公樓淨吸納量錄得 47.6 萬平方米，與 2023 年基本持平。
與之相比，北京 2024 年新增寫字樓供應量 27.3 萬平方米，僅為上海的約 1/3；截至 2024 年底，北京甲級寫字樓存量約 1288 萬平方米，約為上海的 3/4。
由此可見上海寫字樓市場供需關系之間的矛盾在不斷的擴大，2024 年三季度，上海甲級寫字樓空置率攀升至 22.2%，突破國際公認的 20%" 警戒線 "；四季度末，上海全市甲級寫字樓的平均空置率環比小幅上揚至 19.6%。
租金方面，四季度上海全市甲級寫字樓平均租金環比下降 1.2% 至 6.54 元／㎡／天，一直被當做上海商業核心的南京西路板塊租金也跌破 10 元，至此上海核心區所有板塊的平均租金全部回歸到 1 位數的時代。
為了保持核心板塊的寫字樓的稀缺性，2024 年，上海全年約 7 成的新增辦公供應都集中在次中心板塊，改變了過去南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場等核心板塊供應 9 成寫字樓的情況。
因此次中心板塊的租賃競争烈度顯著上升，據高力國際統計，上海 18 個次中心板塊中，有 13 個空置率超過了 20%。
核心板塊市場中，外灘、新天地、中山公園的空置率較 2023 年有一定程度的上漲，人民廣場、南外灘和虹橋 & 古北的空置率改善最為明顯，其中南外灘空置率降至 4.5%，成為全市空置率最低的板塊。
從開年中郵與貝萊德的兩宗寫字樓的動态也反映出，上海寫字樓市場正在加劇兩極分化，擁有好地段好品質的寫字樓項目仍然有市場。
