今天小编分享的财经经验：三年前用高积分买房的客户，现在都怎么样了，欢迎阅读。
在一个平平无奇的下班路上，我看到路口围着一群热情的中介朋友，和这样一个牌子：
图源：真叫卢俊
招商虹桥公馆二期出售和出租的广告，粗粗一算，二手房差不多卖到 5、6 万一平。
在我印象中这也算是当年的红盘了，开盘均价就 6 万出头，三年前的记忆开始攻击我，而这一切，都可以从 2020 年下半年爆火的上海楼市开始说起。
2020 年上海高认筹板块及项目，数据来源：中指监测数据
一边，是 2020 年的上海楼市，仅一个月就出现十几个 " 千人摇 " 的新盘，另一边，是不受限价控制的二手房开始疯狂涨价，于是，在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局。
而 2020 年在上海手上有点闲钱的人，想要投资就去 " 打新 "，因为一二手倒挂给人一种买到就是赚到的感觉。
很快，在 2021 年 1 月，上海发布了 " 沪十条 " 调控政策，开启了积分制，但调控需要时间，一些耀眼的倒挂盘，短期内投资客依然对其趋之若鹜，上海楼市进入一个魔幻的时代，很多楼盘开始出现惊人的高积分。
云锦东方三期认购现场 图源：新闻透视
还记得东方云锦三期么？
2023 年开盘的东方云锦三期，仅 105 套房源遭超过 950 组客户哄抢，认购率约 903%，平均 9 个人抢一套房，也因此触发了 118.32 的积分， 成为上海新房史上 第一个满分神盘。
如今回过头来看，市场在不断调控中越来越稳定，从数据可以清晰地看到，触发积分项目比例从 2021 年高峰的 47% 逐年降低到了 2024 年的 11%，积分制也渐渐在楼市中扮演越来越不重要的角色。
那么当时高积分买房的人， 现在后悔了么？
大家觉得多少分算高积分？我们来按照 2021 年的积分制来算一算。
首先，上海无房家庭的基础分能达到 60 分，在这个基础上，每 加 5 分，都需要缴纳 4 年零 2 个月的社保（系数为 0.1），这还只是部分人群，而当年那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间还不够长，大部分会卡在 60-65 分这个尴尬的区间。
所以从积分获取的难度上来说，65 分已经足够拦住很大一批人了。
事实上，数据显示，从 2021 年 -2023 年 3 月，上海共入市了 613 个新盘，其中 267 个新盘触发积分制，占比约 43.56%。而这 267 个积分楼盘中，102 个入围分在 65 分以上。
也就是说如果你有 65 分，这三年至少 83% 的楼盘任君选择。
好，我们整理一些 2021 年到 2022 年初，积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘，一起来看看。
首先， 你第一眼一定能看到，有两个特别耀眼的楼盘。
没错就是积分超过 100 分的，112.8 的复兴珑御和 102.24 的翠湖五集。
按照当时的时间点来算，积分制满分 113.04， 复兴珑御开出了 112.8，几乎就是当年的满分盘了。
在 90-100 分这个等級的五个楼盘，九庐、中粮瑞虹 · 海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创 · 天阅滨江，都是当年红极一时的楼盘，并且不出意外的都位于新天地、陆家嘴这样很好的地段。
而这些触发积分的项目中，郊区楼盘更多，既有像宝山上大、宝山杨行这样的近郊，也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区。
不过虽然是郊区楼盘，但也都开出了不低的积分，浦东外高桥开出了 82.42 分的森兰星河湾，青浦徐泾开出 81.23 分的蟠龙天地，浦东金桥开出 78.06 分的浦开仁恒 · 金桥世纪，也算是板块和产品的相互成就。
那么当年风头无两的高积分项目，现在的涨幅怎么样呢？
熟悉积分制的朋友知道，触发积分制的楼盘 5 年内限售，所以，虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了，但因为限售其实并没有成交数据。
于是，我们想到了相对靠谱的参考价格，这些高积分楼盘，同一个 小区里其实存在不同批次，其中有的批次 正好卡在积分制政策前几个月推出，不仅交付之后不限售，甚至因为在相同的小区、开盘时间接近，也拥有几乎一样的销售均价。
那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子，就可以从已经产生交易的数据里，对当年高积分楼盘现在的市场窥见一二。
于是我们开始在 21 年触发积分的项目中搜索，哪些是在 20 年下半年有过开盘，并且在最近有过交易记录的项目，还真被我给找到了不少。
可以看出，在有成交数据的项目中，虽然大部分的项目最后都涨价了，但是还有接近 20% 的项目市场表现不如意。
我们再看看具体到每个项目的涨幅。
数据整理自：链家、兔博士 APP
个别项目确实有不错的涨幅， 比如 翠湖五集。
为了让结果更清晰，我们还查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比。
数据整理自：链家
你可以永远相信好地段下的好产品，就像同样开出高积分的复兴珑御，作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房，拥有绝对的好品相和好地段，往西是新天地及淮海路商圈，往东是豫园商圈，往北人民广场，社区还自带 16000㎡的商业配套。
其实复兴珑御在 2021 年之前已经开过几次盘，2018 年那次日清，2019 年当天去化近八成，在 2021 年开盘的这次，是最后一次，一共 47 套，所以才会开出 112.8 的入围分。
43.18% 的涨幅虽然不是特别高，但相信以后复兴珑御还是会继续上涨的，毕竟好产品和好地段永远是稀缺资源。
不过，其他项目的涨幅就不尽人意了，超过一大半的楼盘涨幅都在 10-30% 之间，其实不乏百汇园、保利天汇、首创 · 天阅滨江这样单价超 10 万的项目，甚至还有四个项目涨幅在 1%-3% 左右，算上时间成本、交易税，可以说不赚反亏。
特别是大华 · 公园城市，我们注意到，其实大华 · 公园城市和大华 · 朗香公园里是位于同一板块的楼盘，两个项目的直线距离不过 2.2 公里，并且两个项目拥有相似的户型、相近的面积段，但 可能就是因为大华 · 朗香公园里 1.7 的容积率更低、距离地铁口更近 ，所以开盘时大华 · 公园城市的均价明明更高 ，但从四年后的成交来看，反倒是大华 · 朗香公园有 15.09% 的涨幅，远超 2.52% 的大华 · 公园城市。
不过，上涨 2%、3% 已经跑输理财了。
那些甚至还下跌的项目，又是什么情况呢？
在给出数据结论前，不要忘了这篇的研究对象，是那些在一二手倒挂严重的时期，上车新房的投资客们。
当然投资的金额有多有少，好地段高价位的有人买，那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注。
不算很意外， 成交价格下跌的楼盘几乎全都集中在郊区，像青浦徐泾、浦东周浦都是曾经热门的置业板块。
数据整理自： 链家、兔博士 APP
考虑到这些楼盘的投资属性，很可能是区網域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心，但本质上还是产品品质对价格有直接的影响，比如毛坯交付的铂翠廷，不仅下跌最多，达到 33.10%， 降了整整 1/3 啊。
而且链家的工作人员也反馈，特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格。甚至连成交周期都会被拉长，最近一套的成交周期长达 197 天，大半年才成交一套。
图源：真叫卢俊
其实，没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪，因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌，有些楼盘的积分也在下跌，很多 2021 年开出高积分的项目，随着时间的推移，后续开盘的入围分在不断减少，甚至到 22、23 年的认购率已经不足以触发积分了。
我的同事水水就是 2021 年的买房人之一，在楼市积分最猛的那一年，被市场催生焦虑的她以 60 多的积分上车新房，但是时隔一年之后这个楼盘的积分越来越低。
到后来，市场上触发积分的楼盘越来越少，同样的积分其实已经可以买到更好的地段了，不仅是个人，从行业的角度回 过头看三年前火爆的市场，也是有一些遗憾的。
图源：真叫卢俊
大家还记得前几年上海的项目维权潮么？
当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质，于是 出现了一批楼盘，甚至是位置还不错的楼盘，依然选择平裝甚至毛坯交付，敷衍了事的开发商虽然看似赚了钱、周转快，其实更可能面临的是在交付后维权的口碑中被反噬。
所以当时才会出现那么多业主维权， 本质上还是因为 产品品质不足以匹配当时的价格。那么这些房子现在的下跌，也无可厚非。
最后的最后，还是想说，房子最终会回归到它的居住本质，那些当时以为是投资的行为，即使在当下看起来非常正确，其实可能也没有那么理性，所以真诚的建议：买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心。
高积分项目并不一定赚钱，甚至还可能出现维权的情况，为了逐利 all in 去买高积分楼盘，不仅算不上稳妥，反而容易得不偿失。
本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。
