今天小編分享的财經經驗：三年前用高積分買房的客户，現在都怎麼樣了，歡迎閲讀。
在一個平平無奇的下班路上，我看到路口圍着一群熱情的中介朋友，和這樣一個牌子：
圖源：真叫盧俊
招商虹橋公館二期出售和出租的廣告，粗粗一算，二手房差不多賣到 5、6 萬一平。
在我印象中這也算是當年的紅盤了，開盤均價就 6 萬出頭，三年前的記憶開始攻擊我，而這一切，都可以從 2020 年下半年爆火的上海樓市開始説起。
2020 年上海高認籌板塊及項目，數據來源：中指監測數據
一邊，是 2020 年的上海樓市，僅一個月就出現十幾個 " 千人搖 " 的新盤，另一邊，是不受限價控制的二手房開始瘋狂漲價，于是，在當時的上海樓市形成了非常明顯的一二手倒挂格局。
而 2020 年在上海手上有點閒錢的人，想要投資就去 " 打新 "，因為一二手倒挂給人一種買到就是賺到的感覺。
很快，在 2021 年 1 月，上海發布了 " 滬十條 " 調控政策，開啓了積分制，但調控需要時間，一些耀眼的倒挂盤，短期内投資客依然對其趨之若鹜，上海樓市進入一個魔幻的時代，很多樓盤開始出現驚人的高積分。
雲錦東方三期認購現場 圖源：新聞透視
還記得東方雲錦三期麼？
2023 年開盤的東方雲錦三期，僅 105 套房源遭超過 950 組客户哄搶，認購率約 903%，平均 9 個人搶一套房，也因此觸發了 118.32 的積分， 成為上海新房史上 第一個滿分神盤。
如今回過頭來看，市場在不斷調控中越來越穩定，從數據可以清晰地看到，觸發積分項目比例從 2021 年高峰的 47% 逐年降低到了 2024 年的 11%，積分制也漸漸在樓市中扮演越來越不重要的角色。
那麼當時高積分買房的人， 現在後悔了麼？
大家覺得多少分算高積分？我們來按照 2021 年的積分制來算一算。
首先，上海無房家庭的基礎分能達到 60 分，在這個基礎上，每 加 5 分，都需要繳納 4 年零 2 個月的社保（系數為 0.1），這還只是部分人群，而當年那些剛工作三四年的年輕人，因為社保時間還不夠長，大部分會卡在 60-65 分這個尴尬的區間。
所以從積分獲取的難度上來説，65 分已經足夠攔住很大一批人了。
事實上，數據顯示，從 2021 年 -2023 年 3 月，上海共入市了 613 個新盤，其中 267 個新盤觸發積分制，占比約 43.56%。而這 267 個積分樓盤中，102 個入圍分在 65 分以上。
也就是説如果你有 65 分，這三年至少 83% 的樓盤任君選擇。
好，我們整理一些 2021 年到 2022 年初，積分勢頭最猛的那一年部分觸發積分的樓盤，一起來看看。
首先， 你第一眼一定能看到，有兩個特别耀眼的樓盤。
沒錯就是積分超過 100 分的，112.8 的復興珑御和 102.24 的翠湖五集。
按照當時的時間點來算，積分制滿分 113.04， 復興珑御開出了 112.8，幾乎就是當年的滿分盤了。
在 90-100 分這個等級的五個樓盤，九廬、中糧瑞虹 · 海景壹号、百匯園、碧雲尊邸、首創 · 天閲濱江，都是當年紅極一時的樓盤，并且不出意外的都位于新天地、陸家嘴這樣很好的地段。
而這些觸發積分的項目中，郊區樓盤更多，既有像寶山上大、寶山楊行這樣的近郊，也有浦東周康、青浦新城、松江泗泾等因產業而興起的居住區。
不過雖然是郊區樓盤，但也都開出了不低的積分，浦東外高橋開出了 82.42 分的森蘭星河灣，青浦徐泾開出 81.23 分的蟠龍天地，浦東金橋開出 78.06 分的浦開仁恒 · 金橋世紀，也算是板塊和產品的相互成就。
那麼當年風頭無兩的高積分項目，現在的漲幅怎麼樣呢？
熟悉積分制的朋友知道，觸發積分制的樓盤 5 年内限售，所以，雖然第一批觸發高積分的項目已經有交付了，但因為限售其實并沒有成交數據。
于是，我們想到了相對靠譜的參考價格，這些高積分樓盤，同一個 小區裏其實存在不同批次，其中有的批次 正好卡在積分制政策前幾個月推出，不僅交付之後不限售，甚至因為在相同的小區、開盤時間接近，也擁有幾乎一樣的銷售均價。
那麼當我們觀察這批正好卡點不限售的房子，就可以從已經產生交易的數據裏，對當年高積分樓盤現在的市場窺見一二。
于是我們開始在 21 年觸發積分的項目中搜索，哪些是在 20 年下半年有過開盤，并且在最近有過交易記錄的項目，還真被我給找到了不少。
可以看出，在有成交數據的項目中，雖然大部分的項目最後都漲價了，但是還有接近 20% 的項目市場表現不如意。
我們再看看具體到每個項目的漲幅。
數據整理自：鏈家、兔博士 APP
個别項目确實有不錯的漲幅， 比如 翠湖五集。
為了讓結果更清晰，我們還查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情況和五期做個對比。
數據整理自：鏈家
你可以永遠相信好地段下的好產品，就像同樣開出高積分的復興珑御，作為當年黃浦區老西門唯一在售的新房，擁有絕對的好品相和好地段，往西是新天地及淮海路商圈，往東是豫園商圈，往北人民廣場，社區還自帶 16000㎡的商業配套。
其實復興珑御在 2021 年之前已經開過幾次盤，2018 年那次日清，2019 年當天去化近八成，在 2021 年開盤的這次，是最後一次，一共 47 套，所以才會開出 112.8 的入圍分。
43.18% 的漲幅雖然不是特别高，但相信以後復興珑御還是會繼續上漲的，畢竟好產品和好地段永遠是稀缺資源。
不過，其他項目的漲幅就不盡人意了，超過一大半的樓盤漲幅都在 10-30% 之間，其實不乏百匯園、保利天匯、首創 · 天閲濱江這樣單價超 10 萬的項目，甚至還有四個項目漲幅在 1%-3% 左右，算上時間成本、交易税，可以説不賺反虧。
特别是大華 · 公園城市，我們注意到，其實大華 · 公園城市和大華 · 朗香公園裏是位于同一板塊的樓盤，兩個項目的直線距離不過 2.2 公裏，并且兩個項目擁有相似的户型、相近的面積段，但 可能就是因為大華 · 朗香公園裏 1.7 的容積率更低、距離地鐵口更近 ，所以開盤時大華 · 公園城市的均價明明更高 ，但從四年後的成交來看，反倒是大華 · 朗香公園有 15.09% 的漲幅，遠超 2.52% 的大華 · 公園城市。
不過，上漲 2%、3% 已經跑輸理财了。
那些甚至還下跌的項目，又是什麼情況呢？
在給出數據結論前，不要忘了這篇的研究對象，是那些在一二手倒挂嚴重的時期，上車新房的投資客們。
當然投資的金額有多有少，好地段高價位的有人買，那些當時看來有發展前景、且價格合适的樓盤也會受到投資客的關注。
不算很意外， 成交價格下跌的樓盤幾乎全都集中在郊區，像青浦徐泾、浦東周浦都是曾經熱門的置業板塊。
數據整理自： 鏈家、兔博士 APP
考慮到這些樓盤的投資屬性，很可能是區網域能級在這麼短的時間内其實還不能支撐投資的野心，但本質上還是產品品質對價格有直接的影響，比如毛坯交付的鉑翠廷，不僅下跌最多，達到 33.10%， 降了整整 1/3 啊。
而且鏈家的工作人員也反饋，特别是鉑翠庭小區毛坯交付的疊墅在當前的市場很難賣出好價格。甚至連成交周期都會被拉長，最近一套的成交周期長達 197 天，大半年才成交一套。
圖源：真叫盧俊
其實，沒有產生交易的項目也能從當年的積分差看出一些端倪，因為不僅曾經高積分的樓盤成交價在跌，有些樓盤的積分也在下跌，很多 2021 年開出高積分的項目，随着時間的推移，後續開盤的入圍分在不斷減少，甚至到 22、23 年的認購率已經不足以觸發積分了。
我的同事水水就是 2021 年的買房人之一，在樓市積分最猛的那一年，被市場催生焦慮的她以 60 多的積分上車新房，但是時隔一年之後這個樓盤的積分越來越低。
到後來，市場上觸發積分的樓盤越來越少，同樣的積分其實已經可以買到更好的地段了，不僅是個人，從行業的角度回 過頭看三年前火爆的市場，也是有一些遺憾的。
圖源：真叫盧俊
大家還記得前幾年上海的項目維權潮麼？
當時确實有一些開發商為了搶倒挂紅利而放棄品質，于是 出現了一批樓盤，甚至是位置還不錯的樓盤，依然選擇平裝甚至毛坯交付，敷衍了事的開發商雖然看似賺了錢、周轉快，其實更可能面臨的是在交付後維權的口碑中被反噬。
所以當時才會出現那麼多業主維權， 本質上還是因為 產品品質不足以匹配當時的價格。那麼這些房子現在的下跌，也無可厚非。
最後的最後，還是想説，房子最終會回歸到它的居住本質，那些當時以為是投資的行為，即使在當下看起來非常正确，其實可能也沒有那麼理性，所以真誠的建議：買房這件事更重要的還是要追尋自己的内心。
高積分項目并不一定賺錢，甚至還可能出現維權的情況，為了逐利 all in 去買高積分樓盤，不僅算不上穩妥，反而容易得不償失。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：真叫盧俊團隊，36 氪經授權發布。
