今天小编分享的财经经验：两地房子“以旧换新”幕后：国企收购旧房？业主积极性如何？，欢迎阅读。
2023 年楼市持续下行之下，论创新和大胆，还得是江苏省。
江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋 " 以旧换新 " 活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。
" 现在我自己都没花什么时间和精力，整个流程都是他们（国企）走。" 太仓置换成功的业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者（简称 " 每经记者 "）。
旧房换新，在太仓已经进入常态化阶段，一大批客户已经达成置换意向，不少人已经走完了置换全流程，坐等收房。
苏州相城区 " 以旧换新 " 模式下，也没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房、补差价即可。
无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点，都指向了共同的目标：老房有人住、新房有人买。
01 太仓模式
业主惊喜 旧房评估价远高于市场价
张淳茉（化名）一家是太仓第三批换房的受益者。
" 旧房评估价格大大超出我的心理！" 她说，" 我们旧房是 5 楼顶楼，（如果是自己卖）不太好出手。评估价给到了 8100 元 / 平方米，而小区里有的挂出 6000 多元的价格都没人问。" 张淳茉介绍说。
" 我们房子 129 平方米，有个阁楼 30 平方米，一个储藏室 11 平方米，最后加起来算 170 平方米，总价估到了 112 万多元。"
她们选中 " 桃园新著 " 的洋房，换购单价 19000 元左右，赶上了常态化 " 以旧换新 " 政策优化，阁楼、车位也算入评估总价，旧房评估总价一下子就上来了。
按照张淳茉的计划，旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款，不足部分用公积金贷，这样还贷的压力就小了。
太仓版 " 以旧换新 "，给各地盘活存量房和新房市场打了个样。
地方国企托底 " 以旧换新 " 模式，太仓市最早是在 2023 年国庆期间成功试点。
每经记者 2023 年 12 月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访，置业顾问李涵波（化名）向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。
太仓居民如果有 " 以旧换新 " 意向，可通过太仓市行政服务 APP" 太融 e" 点击 " 以旧换新 " 页面，填写报名信息，官方会统一安排旧房价格评估，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（简称 " 太仓城发集团 "）、太仓市城市建设投资集团有限公司（简称 " 太仓城投集团 "）两家国资公司提供。
" 我可能是太仓第一个换房的人！" 文雅婷（化名）向每经记者介绍，"2023 年 9 月底‘以旧换新’政策刚刚出来，过完十一我就去楼盘看了房子，紧接着就到‘太融 e ’ APP 上登记换房了。其实我自己的房子是 2023 年上半年刚刚交付的，产证也是卡着时间点办下来的，为了赶着换房。"
" 我看中的房源 193 平方米，当时自己的房子评估价下来就占新房价格 60%，其余的部分用公积金加商贷，现在贷款利率比我买那套房时要低太多了，我买那套的时候，房贷利率是 5.6%。" 文雅婷这样说道。
文雅婷自己的新房是 2021 年买的毛坯，市场火爆的那个时候，根本不容她多想，只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子，128 平米。由于家里人多孩子多，现在想想还是不够住，既然有这个政策，就想换个大的。
" 其实我们那套房评估价不太划算，买入价约 23000 元 / 平方米，评估价不到 22000 元 / 平方米。但是我们也接受，毕竟如果要自己卖掉再去买的话，现在二手房市场价格确实不好。" 文雅婷说。
根据太仓市目前的政策，卖旧买新，还能省下十几二十万元的契税，车位也借着常态化开展 " 以旧换新 " 的东风，实现一换一。
对于大家最为关注的旧房定价，晨曦雅苑一位置业顾问刘艳（化名）表示，" 由住建背景的评估公司出面，调出你这个小区半年间的成交均价，这个评估是面向整个小区的，所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样，如果你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱。" 当完成评估之后，置换人付 2 万元意向金，签置换協定，所有置换人会一起参与新房摇号，按照摇号顺序选房，在这个过程中，随时可以退出，意向金可退。
政策不断优化更新 老房学区资格也保留
2024 年 1 月 25 日，每经记者在与置业顾问沟通中发现，经过两轮 " 以旧换新 " 试点之后，太仓又一次走在了前面，进一步降低了置换门槛，细化了试点方案中的一些遗留问题，而且直接把 " 以旧换新 " 业务变成了常态化。
太仓城发集团也于 1 月 12 日公告了新一轮 " 以旧换新 " 的通知，具体来看，常态化方案对购房人有了五大方面利好：
1、" 以旧换新 " 从 " 一套换一套 " 更新到了可以 " 多套换一套房 "。
2、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的 60%，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的 80%，大大降低了置换差价。
3、有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估，算到总价中，汽车车位可以等量置换。
4、" 老房子的学区 " 入学资格保留两年，打上了政策补丁。
5、更大的优化，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款，也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。
值得注意的是，最新置换条件中 " 老房子的学区入学资格保留两年 "，是一项非常创新的政策突破。
太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示：" 在前两批置换工作结束后，反复开会总结复盘，对报名未置换的市民做了回访，发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况，我们第一时间组织会议研究分析，不断优化‘以旧换新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中，我们也实时听取市民意见，改进政策，更好地为有置换需求的市民提供便利。"
第一批次 " 以旧换新 " 工作结束后，太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析，发现较多市民反馈新房供给选择有限：首批试点仅开放太仓城发集团的 3 个在售项目 100 套房源，选择余地较小。因此，在第二批次加入更多不同区網域、不同面积段、不同总价段的新房，满足市民的不同需求。
" 随着集团旗下新项目陆续启动预售，新房的供应也会更丰富。此外，我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源，未来也可能有更多的国资公司加入。"
太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者：" 新的方案出台之后，报名的人很多，截至今年 1 月 25 日，已经接待了 20 多组客户。"
事实上，截至今年 2 月 3 日，" 常态化 " 不到 20 天，已经有 97 组客户正式走流程进行换房了。
老房有人住、新房有人买，怎么实现？
" 根据市民们普遍的反馈，这个政策对有置换需求的市民具有推进作用，能较为有效地改善居住环境，享受更优质的配套，提高生活品质，是‘从民生角度，从实际出发’解决了老百姓置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善，以及企业和市民对政策更进一步的了解，置换需求逐渐增高，为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。" 太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。
收购来的房源，太仓将满足不同层次的人才需要。
易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示：" 国资公司拿到此类住房后，将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看，相比有些地方的操作，太仓的做法更加务实和更加精准。"
那么，用收购的旧房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意义？
太仓城发集团对此解释：收购旧房作适当改造后用作人才房，资金成本较低，手续便利，相比新房时效性更高，周期更短，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类，满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区網域、面积、套数等信息做了盘点分析，同时对居住业主也进行了回访，了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息，后期对人才房的分配会更加人性化，比如，对于在老城区工作的人才，可以分配老城区的人才房，缩短上下班通勤时间。
太仓城发集团方面还表示：苏州 " 十四五 " 规划中提出，全市要完成 10 万套人才公寓和保障房建设，其中太仓市目标筹集 1 万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策，另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位，集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时，还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外，目前集团的保障房及人才公寓的供应仅設定 3-5 个点位，满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围，同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求，集团借鉴其他城市已有的 " 以旧换新 " 经验，探索尝试太仓版的商品房 " 以旧换新 "。
太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出，要开阔思路、更有魄力，以更大的执行力度，开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大，以全市網域打通 " 以旧换新 " 为目标，提供更多新房子供老百姓选择。政策上要优化，在依法依规的前提下，勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措，最终实现老房子有人住、新房子有人买。
对于 "3 年新增 1 万套人才公寓 " 的目标，官方数据显示，目前太仓市已累计筹集人才公寓房源 7798 套。
" 人来了就有房，也是太仓抢人才的策略。" 李涵波告诉记者。记者走访了参与 " 以旧换新 " 的多个项目，发现太仓在此次 " 以旧换新 " 中，提供了更多元的选择，既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房，也有距离稍远，但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。
对于 " 以旧换新 " 产生的 " 去化工作量 " 提成如何认定，刘艳向每经记者透露：" 也给售楼处销售提供了部分佣金，以提高销售人员积极性。"
严跃进表示：" 太仓模式的特点在于，其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去，有些地方也有‘以旧换新’，但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’，这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路，即：二手房不再出售给普通刚需群体，而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体，对全国各地盘活二手房有非常大的启发。"
但从房屋买卖交易流程上来看，太仓版 " 以旧换新 " 模式在多个环节上都是从未有过的操作，相关部门是如何跑通这些节点的？
太仓城发集团透露，" 以旧换新 " 涉及的流程多而复杂，为了解决这些问题，集团组建 " 以旧换新 " 工作领导小组，先后成立政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算、监督保障 5 个专项工作组，各负其责、相互配合，协同推进 " 以旧换新 " 业务；在住建、教育、审批、司法、融媒、税务、银行等部门大力支持下，先后完成了 APP 开发、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作，让换房流程更顺畅，工作更透明。
02 苏州相城区模式
旧房款打至新房对应公司，银行放贷后退还业主多余金额
苏州市相城区启动 " 太仓模式 " 旧房换新的第一天（2023 年 12 月 21 日），《每日经济新闻》记者就走访了此次 " 旧房换新 " 官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了近 60 组看房人的登记，下午还预约了 30 组，如果 500 组客户满额，会提前结束登记，进入评估环节。
相城区 " 以旧换新 " 模式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。
总结下来，相城区这种 " 收旧购新 " 主要是：
本市相城区内产权证建筑面积在 144 平方米以下的住宅，可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房，且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价，本批次限 500 名；三个项目总计提供 500 套房源供选择，这三个项目是：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑；2023 年 12 月 20 日 9 时 0 分 0 秒 -2024 年 1 月 10 日 17 时 0 分 0 秒，若报名名额已满，则报名提前结束。
▲截图来源：和颂雅苑置业顾问朋友圈
负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向每经记者介绍：" 旧房首先要求产权清晰、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候，新房超过旧房的差额部分，你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格，最后取高。然后，我们城投集团直接回购。"
" 旧房款不会打给买房人，而是打到相对应的新房楼盘公司账户。比如你选择和颂雅苑，旧房子回收之后，钱直接到我们公司账户上，这笔房款可以全部当作首付，也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成，多余的钱，等新房合同、贷款合同下来，银行放款之后，我们会做差额退款处理。"
经过粗略估算，如果一位买房人旧房价值 200 万元，置换一套总价 300 万元的新房，选择只首付 30%（也就是 60 万元），那么，卖房所得的其余 140 万元，会在银行放贷之后退还给置换人。" 收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。" 赵鑫说。
记者在登记现场留意到，房源海报前，前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都，不过这个项目一共只提供 44 套房源，单价大约在 22000 元到 24000 元之间。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便，目前的价格在 25000 元到 27000 元左右。
" 水韵花都已经相当于成屋，也是目前地段最好的，北边是大悦城，南边是繁华中心和万达广场，出门就是活力岛地铁站，" 赵鑫告诉每经记者，" 如果选房集中在某一些房源，在后期会以摇号的形式进行选房，如果没有摇中，可以选择别的楼盘，也可以当场退出，整个流程不收取您任何费用，包括评估旧房的费用也由城投集团承担。整个置换流程，快的话差不多在 90 个工作日。审核之后，看房也要一组一组带看的。"
和颂雅苑于 2023 年 7 月取得预售许可证，目前成交记录为零。赵鑫无奈地说：" 这个地段就是难卖。"
另一处房源是鹤云雅苑，目前销售情况好于和颂雅苑，从网签记录来看，有的楼栋已经售罄，有的楼栋去化过半。
有业主被新房价格"劝退"，但 " 以旧换新 " 享契税补贴
不过，苏州相城区 " 以旧换新 " 首批推出 500 个置换名额，根据每经记者的调查，距离登记截止日仅剩一天时，登记客户仅有 100 多组，市场反应平平。
王强（化名）在苏州市相城区渭塘镇的次新二手房，已经挂牌了一段时间，并不好卖。
他在社交平台上告诉《每日经济新闻》记者，自己已经登记了以旧换新，目前还在等待旧房价格评估结果。但他认为，这一轮的政策还是少了点诚意。
" 首先是参与以旧换新的楼盘只有 3 个，可选择性太小；3 个项目中两个分别在望亭和黄桥，位置偏远，只有水韵花都位置还行，但是属于 2019 年交房的尾盘，楼层没什么可选。"
对于王强而言，价格和流程是他更为关注的点。他的二手房实际上是 2020 年以近 2.1 万元 / 平方米购入的，为了通勤方便，考虑想把房子换一换。
" 水韵花都按照当初的备案价来定价，但换房人的旧房子按照现在的市场价评估，明显我们是吃亏很多的。"
" 新房价格远高于周边新房和二手房市场均价，而且旧房评估不合理，采取线上评估，不看装修，一律按照毛坯评估。此外，换房整个流程全靠对接销售电话或者微信联系，没有任何网上信息公示，不够透明。" 王强提出。
来苏州近十年的准置换业主程敏（化名），也是被新房价格 " 劝退 " 了。
" 我考虑过换房，甚至还去实地看过，但后来没有登记评估，" 程敏坦言，" 换购的新房市场价在 2.5 万 -2.6 万元 / 平方米，但周边楼盘是 2 万 -2.3 万元 / 平方米。房子又远，贵个一两千块还能接受，贵四五千就没办法换了，以后黄桥都是住宅（价格预期不好），鹤云雅苑估计也只有地缘性客户，公共交通也不便利。"
1 月 25 日，每经记者根据相城城投公开的咨询电话询问得知，第一轮的登记已经在 1 月 10 日结束，登记人数大约是三百多人，正在等待价格评估结果，待评估价格出来之后，可以正式进入换房环节，具体有多少人最终能够确定换房，要看评估的结果，包括是否能接受评估价格等各种情况。
2 月 6 日，每经记者以换房人身份，向苏州市相城区住建局咨询换房情况时，相关工作人员表示，" 换房的具体操作事宜以相城区城投集团发布的通知为准，但参加城投公司的活动，可以同时享受苏州市契税补贴政策，有卖旧、买新的行为就符合契税补贴的要求。"
" ‘卖旧’之后 3 个月内买新房，契税 100% 补贴（产证份额符合要求，产权人没有变化），如果 3-6 个月之内换新房，契税补贴 80%；如果超过 6 个月，但是在 2024 年完成新房交易，享受补贴 50%。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补贴，‘卖旧’则苏州大市范围内的房子都符合（契税补贴）要求。" 上述工作人员解释说。
策划 |卢嵘 薛晖
记者 |包晶晶
编辑 |易启江
视觉 |邹利
排版 |易启江
记者手记 | 激活市场的关键，还是旧房成交
2023 年市场持续下行之下，一些原先热门的城市，也陷入了二手房降价仍无人问津、新房打折一样去化艰难的困境。
今年 9 月以来，淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港等地，均在探索 " 以旧换新 " 的购房刺激政策。但据记者观察，除苏州相城区、苏州太仓市之外，绝大多数城市的 " 以旧换新 "，仍然是卖旧买新传统模式下的操作优化，如：" 优先帮卖旧房 "" 锁定新房房源 "" 卖房不成订金全额退 " 等方式。
尽管多地房协托底、站台，多多少少解决了快速安全卖房和刺激新房到访选购，但激活市场需求的关键所在，还是旧房成交。传统模式下，无论怎么筑牢保障机制，只要二手房难卖的死局不破，新房成交就还是停留在预订阶段；破局的关键在于，置换人能否接受旧房大幅降价换成交。而事实上，市场下行中的改善需求和卖房大笔损失相比，众多置换人更倾向房屋置换。
因此，" 以旧换新 " 过程中最大的不确定，来自旧房是否成交。不得不说，论创新和大胆，还得是江苏省。
每日经济新闻
