今天小編分享的财經經驗：兩地房子“以舊換新”幕後：國企收購舊房？業主積極性如何？，歡迎閲讀。
2023 年樓市持續下行之下，論創新和大膽，還得是江蘇省。
江蘇蘇州太倉市和相城區先後推出房屋 " 以舊換新 " 活動，舊房由地方國企收購後，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，買賣都由地方國企為業主一條龍操辦，連舊房評估費都不用業主承擔。
" 現在我自己都沒花什麼時間和精力，整個流程都是他們（國企）走。" 太倉置換成功的業主張女士這樣告訴《每日經濟新聞》記者（簡稱 " 每經記者 "）。
舊房換新，在太倉已經進入常态化階段，一大批客户已經達成置換意向，不少人已經走完了置換全流程，坐等收房。
蘇州相城區 " 以舊換新 " 模式下，也沒有賣房和買房的環節，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房、補差價即可。
無論是已經進入常态化的太倉模式還是蘇州相城區的初次探索試點，都指向了共同的目标：老房有人住、新房有人買。
01 太倉模式
業主驚喜 舊房評估價遠高于市場價
張淳茉（化名）一家是太倉第三批換房的受益者。
" 舊房評估價格大大超出我的心理！" 她説，" 我們舊房是 5 樓頂樓，（如果是自己賣）不太好出手。評估價給到了 8100 元 / 平方米，而小區裏有的挂出 6000 多元的價格都沒人問。" 張淳茉介紹説。
" 我們房子 129 平方米，有個閣樓 30 平方米，一個儲藏室 11 平方米，最後加起來算 170 平方米，總價估到了 112 萬多元。"
她們選中 " 桃園新著 " 的洋房，換購單價 19000 元左右，趕上了常态化 " 以舊換新 " 政策優化，閣樓、車位也算入評估總價，舊房評估總價一下子就上來了。
按照張淳茉的計劃，舊房這筆錢打算全部用來抵扣新房款，不足部分用公積金貸，這樣還貸的壓力就小了。
太倉版 " 以舊換新 "，給各地盤活存量房和新房市場打了個樣。
地方國企托底 " 以舊換新 " 模式，太倉市最早是在 2023 年國慶期間成功試點。
每經記者 2023 年 12 月初前往太倉晨曦雅苑進行了實地探訪，置業顧問李涵波（化名）向記者詳細介紹了這一全新嘗試的細節。
太倉居民如果有 " 以舊換新 " 意向，可通過太倉市行政服務 APP" 太融 e" 點擊 " 以舊換新 " 頁面，填寫報名信息，官方會統一安排舊房價格評估，新房房源由太倉市城市發展集團有限公司（簡稱 " 太倉城發集團 "）、太倉市城市建設投資集團有限公司（簡稱 " 太倉城投集團 "）兩家國資公司提供。
" 我可能是太倉第一個換房的人！" 文雅婷（化名）向每經記者介紹，"2023 年 9 月底‘以舊換新’政策剛剛出來，過完十一我就去樓盤看了房子，緊接着就到‘太融 e ’ APP 上登記換房了。其實我自己的房子是 2023 年上半年剛剛交付的，產證也是卡着時間點辦下來的，為了趕着換房。"
" 我看中的房源 193 平方米，當時自己的房子評估價下來就占新房價格 60%，其餘的部分用公積金加商貸，現在貸款利率比我買那套房時要低太多了，我買那套的時候，房貸利率是 5.6%。" 文雅婷這樣説道。
文雅婷自己的新房是 2021 年買的毛坯，市場火爆的那個時候，根本不容她多想，只能買了婁江新城那個樓盤最後一套房子，128 平米。由于家裏人多孩子多，現在想想還是不夠住，既然有這個政策，就想換個大的。
" 其實我們那套房評估價不太劃算，買入價約 23000 元 / 平方米，評估價不到 22000 元 / 平方米。但是我們也接受，畢竟如果要自己賣掉再去買的話，現在二手房市場價格确實不好。" 文雅婷説。
根據太倉市目前的政策，賣舊買新，還能省下十幾二十萬元的契税，車位也借着常态化開展 " 以舊換新 " 的東風，實現一換一。
對于大家最為關注的舊房定價，晨曦雅苑一位置業顧問劉豔（化名）表示，" 由住建背景的評估公司出面，調出你這個小區半年間的成交均價，這個評估是面向整個小區的，所以裝修老舊、樓層不佳的不利因素在評估中會被忽略。同樣，如果你是小區中最優質的房源，裝修精良等等的優勢也會減弱。" 當完成評估之後，置換人付 2 萬元意向金，籤置換協定，所有置換人會一起參與新房搖号，按照搖号順序選房，在這個過程中，随時可以退出，意向金可退。
政策不斷優化更新 老房學區資格也保留
2024 年 1 月 25 日，每經記者在與置業顧問溝通中發現，經過兩輪 " 以舊換新 " 試點之後，太倉又一次走在了前面，進一步降低了置換門檻，細化了試點方案中的一些遺留問題，而且直接把 " 以舊換新 " 業務變成了常态化。
太倉城發集團也于 1 月 12 日公告了新一輪 " 以舊換新 " 的通知，具體來看，常态化方案對購房人有了五大方面利好：
1、" 以舊換新 " 從 " 一套換一套 " 更新到了可以 " 多套換一套房 "。
2、原先限定存量商品房總價抵扣比例不得高于新房總價的 60%，新方案規定舊房總價抵扣比例不得高于所購新房總價的 80%，大大降低了置換差價。
3、有產證的自行車庫、儲藏室、閣樓可以獨立評估，算到總價中，汽車車位可以等量置換。
4、" 老房子的學區 " 入學資格保留兩年，打上了政策補丁。
5、更大的優化，是支持舊房價款分批次支付給舊房產權人，既可用于支付新房首付款，也可用來歸還老房銀行貸款。剩餘價款在新房房貸放款之後支付給舊房產權人。
值得注意的是，最新置換條件中 " 老房子的學區入學資格保留兩年 "，是一項非常創新的政策突破。
太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：" 在前兩批置換工作結束後，反復開會總結復盤，對報名未置換的市民做了回訪，發現市民有着學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，我們第一時間組織會議研究分析，不斷優化‘以舊換新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認可。在後期的工作中，我們也實時聽取市民意見，改進政策，更好地為有置換需求的市民提供便利。"
第一批次 " 以舊換新 " 工作結束後，太倉城發集團對未置換的客户作了詳細分析，發現較多市民反饋新房供給選擇有限：首批試點僅開放太倉城發集團的 3 個在售項目 100 套房源，選擇餘地較小。因此，在第二批次加入更多不同區網域、不同面積段、不同總價段的新房，滿足市民的不同需求。
" 随着集團旗下新項目陸續啓動預售，新房的供應也會更豐富。此外，我們把太倉城投集團開發的樓盤也納入‘以舊換新’新房源，未來也可能有更多的國資公司加入。"
太倉晨曦雅苑置業顧問李涵波也告訴每經記者：" 新的方案出台之後，報名的人很多，截至今年 1 月 25 日，已經接待了 20 多組客户。"
事實上，截至今年 2 月 3 日，" 常态化 " 不到 20 天，已經有 97 組客户正式走流程進行換房了。
老房有人住、新房有人買，怎麼實現？
" 根據市民們普遍的反饋，這個政策對有置換需求的市民具有推進作用，能較為有效地改善居住環境，享受更優質的配套，提高生活品質，是‘從民生角度，從實際出發’解決了老百姓置換難的問題。随着工作的深入、宣傳力度的擴大、政策的持續完善，以及企業和市民對政策更進一步的了解，置換需求逐漸增高，為後續‘以舊換新’工作打下了良好的基礎。" 太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。
收購來的房源，太倉将滿足不同層次的人才需要。
易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示：" 國資公司拿到此類住房後，将改造為人才公寓和保障房。從這個操作來看，相比有些地方的操作，太倉的做法更加務實和更加精準。"
那麼，用收購的舊房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意義？
太倉城發集團對此解釋：收購舊房作适當改造後用作人才房，資金成本較低，手續便利，相比新房時效性更高，周期更短，也可以豐富人才公寓和保障房供給種類，滿足不同層次的人才居住需求。太倉城發集團對全市人才房所在區網域、面積、套數等信息做了盤點分析，同時對居住業主也進行了回訪，了解到部分業主的訴求。通過綜合以上信息，後期對人才房的分配會更加人性化，比如，對于在老城區工作的人才，可以分配老城區的人才房，縮短上下班通勤時間。
太倉城發集團方面還表示：蘇州 " 十四五 " 規劃中提出，全市要完成 10 萬套人才公寓和保障房建設，其中太倉市目标籌集 1 萬套人才公寓和保障房。太倉城發一方面是響應國家層面的政策，另一方面是太倉層級對集團的定位和要求。根據太倉城發集團職能定位，集團三大主業中包含了房地產綜合開發、人才公寓和保障房建設。集團在加快自行建設的同時，還需要通過市場化收購及存量房改造來達成這一目标。另外，目前集團的保障房及人才公寓的供應僅設定 3-5 個點位，滿足不了多層次的人才需求。為了擴大人才公寓供給數量和範圍，同時結合上級提出的構建房地產新模式的政策要求，集團借鑑其他城市已有的 " 以舊換新 " 經驗，探索嘗試太倉版的商品房 " 以舊換新 "。
太倉市委書記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出，要開闊思路、更有魄力，以更大的執行力度，開拓創新地做好這兩項工作。範圍上要擴大，以全市網域打通 " 以舊換新 " 為目标，提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優化，在依法依規的前提下，勇于嘗試推出有利于推進工作的政策舉措，最終實現老房子有人住、新房子有人買。
對于 "3 年新增 1 萬套人才公寓 " 的目标，官方數據顯示，目前太倉市已累計籌集人才公寓房源 7798 套。
" 人來了就有房，也是太倉搶人才的策略。" 李涵波告訴記者。記者走訪了參與 " 以舊換新 " 的多個項目，發現太倉在此次 " 以舊換新 " 中，提供了更多元的選擇，既有少量市中心動遷安置新房、新區新建商品房，也有距離稍遠，但品質更好、性價比更優的婁江新城鼎盛華庭項目。
對于 " 以舊換新 " 產生的 " 去化工作量 " 提成如何認定，劉豔向每經記者透露：" 也給售樓處銷售提供了部分傭金，以提高銷售人員積極性。"
嚴躍進表示：" 太倉模式的特點在于，其使得類似‘以舊換新’的交易比較容易實現。過去，有些地方也有‘以舊換新’，但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’，這樣就會產生不确定性。而太倉模式給二手房的盤活帶來了非常好的思路，即：二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過國資系統改造為人才公寓和保障房。這其實就擴大了二手房潛在的消費群體，對全國各地盤活二手房有非常大的啓發。"
但從房屋買賣交易流程上來看，太倉版 " 以舊換新 " 模式在多個環節上都是從未有過的操作，相關部門是如何跑通這些節點的？
太倉城發集團透露，" 以舊換新 " 涉及的流程多而復雜，為了解決這些問題，集團組建 " 以舊換新 " 工作領導小組，先後成立政策宣傳、評估驗收、合同法務、資金結算、監督保障 5 個專項工作組，各負其責、相互配合，協同推進 " 以舊換新 " 業務；在住建、教育、審批、司法、融媒、税務、銀行等部門大力支持下，先後完成了 APP 開發、政策發布、報名工作、房源籌集、合同文本拟定、資金籌措、公證搖号、現場開盤等工作，讓換房流程更順暢，工作更透明。
02 蘇州相城區模式
舊房款打至新房對應公司，銀行放貸後退還業主多餘金額
蘇州市相城區啓動 " 太倉模式 " 舊房換新的第一天（2023 年 12 月 21 日），《每日經濟新聞》記者就走訪了此次 " 舊房換新 " 官方指定登記地點和頌雅苑售樓處。由于活動實行現場報名，不接受電話預約，據現場銷售反饋，一早上接待了近 60 組看房人的登記，下午還預約了 30 組，如果 500 組客户滿額，會提前結束登記，進入評估環節。
相城區 " 以舊換新 " 模式下，沒有賣房和買房的環節，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團直接回購，舊房款用于抵新房款。
總結下來，相城區這種 " 收舊購新 " 主要是：
本市相城區内產權證建築面積在 144 平方米以下的住宅，可用于置換抵扣相城城投集團推出的在售商品房，且舊商品房總價不高于所購在售新商品房總價，本批次限 500 名；三個項目總計提供 500 套房源供選擇，這三個項目是：水韻花都、和頌雅苑、鶴雲雅苑；2023 年 12 月 20 日 9 時 0 分 0 秒 -2024 年 1 月 10 日 17 時 0 分 0 秒，若報名名額已滿，則報名提前結束。
▲截圖來源：和頌雅苑置業顧問朋友圈
負責登記置換信息的置業顧問趙鑫（化名）向每經記者介紹：" 舊房首先要求產權清晰、沒有任何抵押擔保，貸款已經還清。置換的時候，新房超過舊房的差額部分，你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格，最後取高。然後，我們城投集團直接回購。"
" 舊房款不會打給買房人，而是打到相對應的新房樓盤公司賬户。比如你選擇和頌雅苑，舊房子回收之後，錢直接到我們公司賬户上，這筆房款可以全部當作首付，也可以按照現在最低的首付比例來付兩成三成，多餘的錢，等新房合同、貸款合同下來，銀行放款之後，我們會做差額退款處理。"
經過粗略估算，如果一位買房人舊房價值 200 萬元，置換一套總價 300 萬元的新房，選擇只首付 30%（也就是 60 萬元），那麼，賣房所得的其餘 140 萬元，會在銀行放貸之後退還給置換人。" 收回來的房子後期就是做保障房和人才公寓。" 趙鑫説。
記者在登記現場留意到，房源海報前，前來選房的人都不約而同地把目光聚焦到了市中心的項目水韻花都，不過這個項目一共只提供 44 套房源，單價大約在 22000 元到 24000 元之間。距離市中心較遠的和頌雅苑交通較為不便，目前的價格在 25000 元到 27000 元左右。
" 水韻花都已經相當于成屋，也是目前地段最好的，北邊是大悦城，南邊是繁華中心和萬達廣場，出門就是活力島地鐵站，" 趙鑫告訴每經記者，" 如果選房集中在某一些房源，在後期會以搖号的形式進行選房，如果沒有搖中，可以選擇别的樓盤，也可以當場退出，整個流程不收取您任何費用，包括評估舊房的費用也由城投集團承擔。整個置換流程，快的話差不多在 90 個工作日。審核之後，看房也要一組一組帶看的。"
和頌雅苑于 2023 年 7 月取得預售許可證，目前成交記錄為零。趙鑫無奈地説：" 這個地段就是難賣。"
另一處房源是鶴雲雅苑，目前銷售情況好于和頌雅苑，從網籤記錄來看，有的樓棟已經售罄，有的樓棟去化過半。
有業主被新房價格"勸退"，但 " 以舊換新 " 享契税補貼
不過，蘇州相城區 " 以舊換新 " 首批推出 500 個置換名額，根據每經記者的調查，距離登記截止日僅剩一天時，登記客户僅有 100 多組，市場反應平平。
王強（化名）在蘇州市相城區渭塘鎮的次新二手房，已經挂牌了一段時間，并不好賣。
他在社交平台上告訴《每日經濟新聞》記者，自己已經登記了以舊換新，目前還在等待舊房價格評估結果。但他認為，這一輪的政策還是少了點誠意。
" 首先是參與以舊換新的樓盤只有 3 個，可選擇性太小；3 個項目中兩個分别在望亭和黃橋，位置偏遠，只有水韻花都位置還行，但是屬于 2019 年交房的尾盤，樓層沒什麼可選。"
對于王強而言，價格和流程是他更為關注的點。他的二手房實際上是 2020 年以近 2.1 萬元 / 平方米購入的，為了通勤方便，考慮想把房子換一換。
" 水韻花都按照當初的備案價來定價，但換房人的舊房子按照現在的市場價評估，明顯我們是吃虧很多的。"
" 新房價格遠高于周邊新房和二手房市場均價，而且舊房評估不合理，采取線上評估，不看裝修，一律按照毛坯評估。此外，換房整個流程全靠對接銷售電話或者微信聯系，沒有任何網上信息公示，不夠透明。" 王強提出。
來蘇州近十年的準置換業主程敏（化名），也是被新房價格 " 勸退 " 了。
" 我考慮過換房，甚至還去實地看過，但後來沒有登記評估，" 程敏坦言，" 換購的新房市場價在 2.5 萬 -2.6 萬元 / 平方米，但周邊樓盤是 2 萬 -2.3 萬元 / 平方米。房子又遠，貴個一兩千塊還能接受，貴四五千就沒辦法換了，以後黃橋都是住宅（價格預期不好），鶴雲雅苑估計也只有地緣性客户，公共交通也不便利。"
1 月 25 日，每經記者根據相城城投公開的咨詢電話詢問得知，第一輪的登記已經在 1 月 10 日結束，登記人數大約是三百多人，正在等待價格評估結果，待評估價格出來之後，可以正式進入換房環節，具體有多少人最終能夠确定換房，要看評估的結果，包括是否能接受評估價格等各種情況。
2 月 6 日，每經記者以換房人身份，向蘇州市相城區住建局咨詢換房情況時，相關工作人員表示，" 換房的具體操作事宜以相城區城投集團發布的通知為準，但參加城投公司的活動，可以同時享受蘇州市契税補貼政策，有賣舊、買新的行為就符合契税補貼的要求。"
" ‘賣舊’之後 3 個月内買新房，契税 100% 補貼（產證份額符合要求，產權人沒有變化），如果 3-6 個月之内換新房，契税補貼 80%；如果超過 6 個月，但是在 2024 年完成新房交易，享受補貼 50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來發放補貼，‘賣舊’則蘇州大市範圍内的房子都符合（契税補貼）要求。" 上述工作人員解釋説。
策劃 |盧嵘 薛晖
記者 |包晶晶
編輯 |易啓江
視覺 |鄒利
排版 |易啓江
記者手記 | 激活市場的關鍵，還是舊房成交
2023 年市場持續下行之下，一些原先熱門的城市，也陷入了二手房降價仍無人問津、新房打折一樣去化艱難的困境。
今年 9 月以來，淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、蘇州、太倉、連雲港等地，均在探索 " 以舊換新 " 的購房刺激政策。但據記者觀察，除蘇州相城區、蘇州太倉市之外，絕大多數城市的 " 以舊換新 "，仍然是賣舊買新傳統模式下的操作優化，如：" 優先幫賣舊房 "" 鎖定新房房源 "" 賣房不成訂金全額退 " 等方式。
盡管多地房協托底、站台，多多少少解決了快速安全賣房和刺激新房到訪選購，但激活市場需求的關鍵所在，還是舊房成交。傳統模式下，無論怎麼築牢保障機制，只要二手房難賣的死局不破，新房成交就還是停留在預訂階段；破局的關鍵在于，置換人能否接受舊房大幅降價換成交。而事實上，市場下行中的改善需求和賣房大筆損失相比，眾多置換人更傾向房屋置換。
因此，" 以舊換新 " 過程中最大的不确定，來自舊房是否成交。不得不説，論創新和大膽，還得是江蘇省。
每日經濟新聞
