今天小編分享的财經經驗：租賃市場，變化巨大，歡迎閲讀。
長租公寓搶酒店生意，有勝算嗎？最近兩年，随着租賃市場競争愈發白熱化，一直主打 6 個月以上租賃產品的長租公寓，紛紛做起了短租生意，有企業甚至把租賃期限縮短到日租，和酒店正面交鋒。
比如，龍湖冠寓推出的 " 随心住 " 產品，可在全國 24 城 100 多家門店任意 7 天搭配使用。招商蛇口旗下多家長租公寓，也陸續上線短租房產品，可以按天收費。萬科泊寓今年推出的 " 商旅短租 " 業務，同樣可以日租。
長租公寓到底能不能做日租生意？實際操作中需要規避哪些 " 坑 "？
01 做日租不要追求極致人房比，分散式公寓謹慎介入
之前明源君也説過，最近兩年，越來越多長租公寓開始采取長租為主、短租為輔的辦法。一方面，短租可以彌補長期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長租公寓的經營效益。
比如城家公寓東莞項目就專門做過一次測算，公寓一共擁有 278 間房，長租是 2300 元 / 月，日租是 320 元 / 間夜。一旦全部做純年租，總收入為 734 萬元；而通過長短租結合後，總收入達 1068 萬元，項目估值同比提升 24%。
不過，也并非所有長租公寓都适合長短租模式，尤其是日租。最主要一點就是日租的經營模式類似酒店，需要為租客提供從入住到離店的全周期服務，包括布草、保潔、保安、前台等，所以會大大增加企業的管理難度和運營成本。
所以，長租公寓在做日租前，一定要想好以下幾個問題，不要貿然嘗試：
第一，日租難以追求極致人房比，與長租公寓運營邏輯恰恰相反。
由于長租公寓盈利水平不高，所以很多運營商都在想盡辦法提高人房比，即讓 1 個員工覆蓋更多房間，從而控制人工成本。比如人房比 1:120-150 是長租公寓行業中間水平，而不少項目已經突破了 1:300，甚至有項目實現了 1:600。
而日租的經營模式恰好相反，其客單價之所以比長租要高很多，就是因為日租經營類似酒店，每個工作人員管理的房間數量相對較少，這樣才能更大程度保證租客享受到高品質服務。
比如日租需要雇專人每天打掃房間，長租則是每月定期打掃公區。短租經常有客人晚上入住，而且還會提各種各樣要求，所以很多工種必須 24 小時在線。而長租租客即便晚上 12 點回來，也不會麻煩工作人員。遇到電器損壞等問題，也是頭天線上保修，第二天才會有人來跟進。
所以做日租生意，很難追求高人房比。如經濟型酒店人房比一般在 0.12-0.16（100 間房配 12-16 個員工）。中檔酒店：人房比一般在 0.18-0.22（100 間房配 18-22 個員工）。
而業内做長短日租結合的高端服務式公寓，如雅詩閣、馨樂庭和盛捷等，人房比僅為 0.5：1、0.3：1 和 0.4：1，其中雅詩閣人房比最高時也僅在 1：3.3。
第二，日租對分散式長租公寓不友好。
目前來看，做長短日租結合的運營商，一般以集中式長租公寓為主，分散式長租公寓比較少見。
一方面，分散式長租公寓的房源，往往是運營商從各地私人業主處租賃而來，然後再對外轉租。房源本就極度分散，一旦做日租，管理難度和運營成本必然會成倍增加。
而集中式長租公寓的房源，往往是運營商與房產公司等機構式業主籤訂長期整租協定，以整棟樓為單集中對外出租，即便做日租，管理起來也相對集中容易，只需要增加少量成本便可順利運轉。
另一方面，分散式長租公寓的房源通常位于各個小區内部，一旦運營商引入流動性大、人員構成相對復雜的日租模式，可能會引起小區居民的投訴，溝通成本會比較高。相比之下，集中式長租公寓由于更多是整棟經營，所以做日租更具優勢。
第三，長租和日租，對線上管理系統和獲客渠道的要求也大相徑庭。
長租公寓做日租，絕對不是簡單的拿出一部分房源就可以做好，而是要有更專業的系統，以及更專業的團隊。
一方面是線上管理系統不一樣。
長租公寓因為租期和客户需求相對穩定，所以管理起來相對容易，對系統的要求相對簡單。而日租公寓因為要及時處理預訂、客户服務、房間維護等更頻繁的變化和需求，所以系統設計更注重客户體驗和前台操作的便捷性，傳統的長租公寓 SaaS 系統沒辦法支持日租。
另一方面是獲客渠道和玩法不一樣。
長租公寓通常依賴自有渠道或中介機構獲客，比如 APP、小程式、官網、58、貝殼等。而且長租公寓的租期都比較長，通常是 6 個月以上，運營商只要做好現有客户的續租工作，就能良性運轉。
而日租經營是以 " 間夜數 " 為部門，銷售頻率非常高，十分依賴攜程、美團、飛豬、同程等 OTA 平台。所以長租公寓想要做好日租，就必須盡快成立專業團隊，搞清楚各個平台的玩法和規則，才能持續有效地獲取流量和曝光度。
長租公寓做日租，其核心賣點就是以比酒店更便宜的價格，讓客户租到日租房。而且現在很多做日租的長租公寓，往往都是萬科、龍湖、招商等大品牌，品質上有保證，在與酒店競争時也并不會落下風。
比如萬科泊寓某項目短租價格是 186 元 / 天，而同片區的酒店房随便都是 400 元左右，相比之下，性價比确實很高。
那麼，除了價格優勢，長租公寓運營商做日租，還應該從哪些方面發力呢？明源君這裏有幾個建議，僅供參考：
第一，采取動态調整法，旅遊旺季可以增加日租供給。
關于日租在整體房源中的固定占比，窩趣公寓曾給出兩個标準：第一是看產品設計傾向，如果產品設計偏向長租的，那麼長短租占比一般為 8/2 開，反之亦然；第二是看門店客源結構情況及門店所在商圈淡旺季變化，需要根據實際情況調整。
比如雅詩閣公寓廣州某項目，會把全部房源的 8 成做長租，其餘做日租，并通過 OTA 等渠道放出。萬科富瑞斯某項目短租（日租）占比已高達 40%，整體出租率達到 90%。
更多運營商采取的是動态調整法，即旅遊旺季就增加日租比例，其好處在于這段時期日租房的價格比長租房高出好幾倍，可為運營商帶來較高利潤。反之，旅遊淡季就減少日租比例，增加長租比例，保證出租率和現金流穩定。
比如樂乎公寓某項目擁有 200 間客房，在酒店旺季的時候，可能會拿出 100 間、120 間甚至 150 間來做日租模式或短租模式給項目增加坪效。在酒店淡季的時候，可能把短日租的房間數下降到 40 間、60 間，減少淡季空置，最大限度增加坪效。
第二，分樓層管理，滿足日租和長租租客的不同生活所需。
由于長租客户和日租客户在需求、服務、消費習慣等方面存在顯著差異，所以最好的辦法就是從產品設計之初入手，提前區分長租房區網域和日租房區網域，以滿足不同租客的租賃需求。
比如城家公寓就實行分樓層管理，相當于把房源切成了兩大部分，一塊是短（日）租，一塊是長租。後續也會根據市場情況，動态調整樓層之間的差異。
瑞貝庭公寓某項目也選擇分樓層管理長租和日租房源，其中 3 樓、4 樓、5 樓的日租房源占比相對較高，2 樓和 6 樓相對較少。
與此同時，長租房和日租房的内部配置也有不同，比如日租房源會配備洗烘一體機、小型冰箱等，而長租房普遍配有一台洗衣機、一台烘幹機，以及大型冰箱，部分户型還配有洗碗機、抽煙煙機、電磁爐等，以便更好地區别日租和長租租客的不同生活所需。
第三，把社群運營當成賣點，讓日租客也能感受家的氛圍。
剛才提到，長租公寓做日租的核心賣點就是能讓客户以比酒店更便宜的價格，租到日租房。
實際上，相比酒店，社群運營也是長租公寓對外招租可以考慮的一大賣點。因為酒店客户都是短期住宿，客户流動性高，沒有社群的土壤。而長租公寓大部分都是長期租客，更有可能建立起穩定的社群關系。
比如中海長租公寓就通過組織城市騎行挑戰、國風美學插花、寵物派對等，吸引了大量租户參與；萬科泊寓也聯合租户，打造了瑜伽、徒步、騎行、飛盤等一系列運動主題社群活動；樂乎公寓也嘗試通過互動新體驗，比如端午節、兒童節、情人節，以及求婚定制等，讓短租客户有家庭温暖，讓長租客户享受到社區樂趣。
未來，長租公寓運營商可以嘗試把社群活動常态化，以此為賣點，吸引外地旅遊的年輕日租客。
第四，硬體趕不上酒店，就要從軟體服務上下功夫。
長租公寓由于前期設計和成本所限，其硬體設施難以和酒店相提并論，後期改動也比較困難。所以，軟體服務就成為長租公寓切入短租的另一個發力點。
比如雅詩閣公寓由于采取了日租經營模式，所以星級酒店所包含的增值服務，該公寓也可以提供，比如 24 小時服務、會議廳租賃、送餐、接接機、幹洗、代購等等。
萬科富瑞斯某項目由于許多設計在前期定型後難以調整，所以項目團隊就專注在運營戰略上尋求突破。
一方面，項目利用獨特的地理優勢，将山海景觀以及城市景觀作為賣點，與其他品牌的房型形成差異化競争；另一方面，項目注重軟性服務的疊加和提供更加細致入微的服務，以提升住户的居住體驗。
包括現在很多切入短租市場的長租公寓，還推出了酒店行業比較少見的 " 随心住 " 產品。比如龍湖冠寓推出的 " 随心住 "，最低 799 元即可在全國 24 個城市随心住 7 天，節假日和周末通用，有效期接近一年，受到不少差旅和旅遊人士的青睐。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布
