今天小編分享的财經經驗:租賃市場,變化巨大,歡迎閱讀。
長租公寓搶酒店生意,有勝算嗎?最近兩年,随着租賃市場競争愈發白熱化,一直主打 6 個月以上租賃產品的長租公寓,紛紛做起了短租生意,有企業甚至把租賃期限縮短到日租,和酒店正面交鋒。
比如,龍湖冠寓推出的 " 随心住 " 產品,可在全國 24 城 100 多家門店任意 7 天搭配使用。招商蛇口旗下多家長租公寓,也陸續上線短租房產品,可以按天收費。萬科泊寓今年推出的 " 商旅短租 " 業務,同樣可以日租。
長租公寓到底能不能做日租生意?實際操作中需要規避哪些 " 坑 "?
01 做日租不要追求極致人房比,分散式公寓謹慎介入
之前明源君也說過,最近兩年,越來越多長租公寓開始采取長租為主、短租為輔的辦法。一方面,短租可以彌補長期租約不足造成的缺口,有效減少空置率。另外從盈利角度看,短租毛利更高,可在一定程度上提升長租公寓的經營效益。
比如城家公寓東莞項目就專門做過一次測算,公寓一共擁有 278 間房,長租是 2300 元 / 月,日租是 320 元 / 間夜。一旦全部做純年租,總收入為 734 萬元;而通過長短租結合後,總收入達 1068 萬元,項目估值同比提升 24%。
不過,也并非所有長租公寓都适合長短租模式,尤其是日租。最主要一點就是日租的經營模式類似酒店,需要為租客提供從入住到離店的全周期服務,包括布草、保潔、保安、前台等,所以會大大增加企業的管理難度和運營成本。
所以,長租公寓在做日租前,一定要想好以下幾個問題,不要貿然嘗試:
第一,日租難以追求極致人房比,與長租公寓運營邏輯恰恰相反。
由于長租公寓盈利水平不高,所以很多運營商都在想盡辦法提高人房比,即讓 1 個員工覆蓋更多房間,從而控制人工成本。比如人房比 1:120-150 是長租公寓行業中間水平,而不少項目已經突破了 1:300,甚至有項目實現了 1:600。
而日租的經營模式恰好相反,其客單價之所以比長租要高很多,就是因為日租經營類似酒店,每個工作人員管理的房間數量相對較少,這樣才能更大程度保證租客享受到高品質服務。
比如日租需要雇專人每天打掃房間,長租則是每月定期打掃公區。短租經常有客人晚上入住,而且還會提各種各樣要求,所以很多工種必須 24 小時在線。而長租租客即便晚上 12 點回來,也不會麻煩工作人員。遇到電器損壞等問題,也是頭天線上保修,第二天才會有人來跟進。
所以做日租生意,很難追求高人房比。如經濟型酒店人房比一般在 0.12-0.16(100 間房配 12-16 個員工)。中檔酒店:人房比一般在 0.18-0.22(100 間房配 18-22 個員工)。
而業内做長短日租結合的高端服務式公寓,如雅詩閣、馨樂庭和盛捷等,人房比僅為 0.5:1、0.3:1 和 0.4:1,其中雅詩閣人房比最高時也僅在 1:3.3。
第二,日租對分散式長租公寓不友好。
目前來看,做長短日租結合的運營商,一般以集中式長租公寓為主,分散式長租公寓比較少見。
一方面,分散式長租公寓的房源,往往是運營商從各地私人業主處租賃而來,然後再對外轉租。房源本就極度分散,一旦做日租,管理難度和運營成本必然會成倍增加。
而集中式長租公寓的房源,往往是運營商與房產公司等機構式業主籤訂長期整租協定,以整棟樓為單集中對外出租,即便做日租,管理起來也相對集中容易,只需要增加少量成本便可順利運轉。
另一方面,分散式長租公寓的房源通常位于各個小區内部,一旦運營商引入流動性大、人員構成相對復雜的日租模式,可能會引起小區居民的投訴,溝通成本會比較高。相比之下,集中式長租公寓由于更多是整棟經營,所以做日租更具優勢。
第三,長租和日租,對線上管理系統和獲客渠道的要求也大相徑庭。
長租公寓做日租,絕對不是簡單的拿出一部分房源就可以做好,而是要有更專業的系統,以及更專業的團隊。
一方面是線上管理系統不一樣。
長租公寓因為租期和客戶需求相對穩定,所以管理起來相對容易,對系統的要求相對簡單。而日租公寓因為要及時處理預訂、客戶服務、房間維護等更頻繁的變化和需求,所以系統設計更注重客戶體驗和前台操作的便捷性,傳統的長租公寓 SaaS 系統沒辦法支持日租。
另一方面是獲客渠道和玩法不一樣。
長租公寓通常依賴自有渠道或中介機構獲客,比如 APP、小程式、官網、58、貝殼等。而且長租公寓的租期都比較長,通常是 6 個月以上,運營商只要做好現有客戶的續租工作,就能良性運轉。
而日租經營是以 " 間夜數 " 為部門,銷售頻率非常高,十分依賴攜程、美團、飛豬、同程等 OTA 平台。所以長租公寓想要做好日租,就必須盡快成立專業團隊,搞清楚各個平台的玩法和規則,才能持續有效地獲取流量和曝光度。
長租公寓做日租,其核心賣點就是以比酒店更便宜的價格,讓客戶租到日租房。而且現在很多做日租的長租公寓,往往都是萬科、龍湖、招商等大品牌,品質上有保證,在與酒店競争時也并不會落下風。
比如萬科泊寓某項目短租價格是 186 元 / 天,而同片區的酒店房随便都是 400 元左右,相比之下,性價比确實很高。
那麼,除了價格優勢,長租公寓運營商做日租,還應該從哪些方面發力呢?明源君這裡有幾個建議,僅供參考:
第一,采取動态調整法,旅遊旺季可以增加日租供給。
關于日租在整體房源中的固定占比,窩趣公寓曾給出兩個标準:第一是看產品設計傾向,如果產品設計偏向長租的,那麼長短租占比一般為 8/2 開,反之亦然;第二是看門店客源結構情況及門店所在商圈淡旺季變化,需要根據實際情況調整。
比如雅詩閣公寓廣州某項目,會把全部房源的 8 成做長租,其餘做日租,并通過 OTA 等渠道放出。萬科富瑞斯某項目短租(日租)占比已高達 40%,整體出租率達到 90%。
更多運營商采取的是動态調整法,即旅遊旺季就增加日租比例,其好處在于這段時期日租房的價格比長租房高出好幾倍,可為運營商帶來較高利潤。反之,旅遊淡季就減少日租比例,增加長租比例,保證出租率和現金流穩定。
比如樂乎公寓某項目擁有 200 間客房,在酒店旺季的時候,可能會拿出 100 間、120 間甚至 150 間來做日租模式或短租模式給項目增加坪效。在酒店淡季的時候,可能把短日租的房間數下降到 40 間、60 間,減少淡季空置,最大限度增加坪效。
第二,分樓層管理,滿足日租和長租租客的不同生活所需。
由于長租客戶和日租客戶在需求、服務、消費習慣等方面存在顯著差異,所以最好的辦法就是從產品設計之初入手,提前區分長租房區網域和日租房區網域,以滿足不同租客的租賃需求。
比如城家公寓就實行分樓層管理,相當于把房源切成了兩大部分,一塊是短(日)租,一塊是長租。後續也會根據市場情況,動态調整樓層之間的差異。
瑞貝庭公寓某項目也選擇分樓層管理長租和日租房源,其中 3 樓、4 樓、5 樓的日租房源占比相對較高,2 樓和 6 樓相對較少。
與此同時,長租房和日租房的内部配置也有不同,比如日租房源會配備洗烘一體機、小型冰箱等,而長租房普遍配有一台洗衣機、一台烘幹機,以及大型冰箱,部分戶型還配有洗碗機、抽煙煙機、電磁爐等,以便更好地區别日租和長租租客的不同生活所需。
第三,把社群運營當成賣點,讓日租客也能感受家的氛圍。
剛才提到,長租公寓做日租的核心賣點就是能讓客戶以比酒店更便宜的價格,租到日租房。
實際上,相比酒店,社群運營也是長租公寓對外招租可以考慮的一大賣點。因為酒店客戶都是短期住宿,客戶流動性高,沒有社群的土壤。而長租公寓大部分都是長期租客,更有可能建立起穩定的社群關系。
比如中海長租公寓就通過組織城市騎行挑戰、國風美學插花、寵物派對等,吸引了大量租戶參與;萬科泊寓也聯合租戶,打造了瑜伽、徒步、騎行、飛盤等一系列運動主題社群活動;樂乎公寓也嘗試通過互動新體驗,比如端午節、兒童節、情人節,以及求婚定制等,讓短租客戶有家庭溫暖,讓長租客戶享受到社區樂趣。
未來,長租公寓運營商可以嘗試把社群活動常态化,以此為賣點,吸引外地旅遊的年輕日租客。
第四,硬體趕不上酒店,就要從軟體服務上下功夫。
長租公寓由于前期設計和成本所限,其硬體設施難以和酒店相提并論,後期改動也比較困難。所以,軟體服務就成為長租公寓切入短租的另一個發力點。
比如雅詩閣公寓由于采取了日租經營模式,所以星級酒店所包含的增值服務,該公寓也可以提供,比如 24 小時服務、會議廳租賃、送餐、接接機、幹洗、代購等等。
萬科富瑞斯某項目由于許多設計在前期定型後難以調整,所以項目團隊就專注在運營戰略上尋求突破。
一方面,項目利用獨特的地理優勢,将山海景觀以及城市景觀作為賣點,與其他品牌的房型形成差異化競争;另一方面,項目注重軟性服務的疊加和提供更加細致入微的服務,以提升住戶的居住體驗。
包括現在很多切入短租市場的長租公寓,還推出了酒店行業比較少見的 " 随心住 " 產品。比如龍湖冠寓推出的 " 随心住 ",最低 799 元即可在全國 24 個城市随心住 7 天,節假日和周末通用,有效期接近一年,受到不少差旅和旅遊人士的青睐。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 ",作者:古月,36 氪經授權發布