今天小編分享的科技經驗：硅谷的傳統辦公樓正轉變為數據中心？，歡迎閲讀。
近兩年來，硅谷出現了一個現象：不少傳統辦公樓都在被轉為數據中心 Data Centers。
就在 2023 年 11 月，Novva Data Centers 收購了舊金山南部一個占地 7.5 英畝的辦公園區，計劃投資至少 5 億美元，建設一座 28 兆瓦（MW）的數據中心。
2022 年，總部位于香港的 RiCloud 耗資 1 億美元，也在聖何塞（san jose）将一棟空置辦公樓改造成了托管數據中心，這棟建于 80 年代中期的辦公樓現在容納了多達 1500 個伺服器機架，容量為 10 兆瓦。
2022 年 11 月，專門做數據中心的 Vantage，計劃将聖克拉拉（san clara）研究大樓改造成 4.4 萬平的數據中心園區——其實在硅谷運營着數量龐大的數據中心的 Vantage，起家就是因為收購了英特爾的一個辦公園區，現在運營的不少數據中心都是從老舊辦公園區改造過來的。
數據巨頭 Digital Realty Trust 也一直在積極收購硅谷地區的辦公地產，将其改造成數據中心。
資本也大量湧入數據中心、數字基礎設施：
自疫情以來，KKR、Global Infrastructure Partners、EQT AB、黑石等資本大舉進軍該領網域。
就在上個月，Blackstone（黑石）與剛剛説到的數據中心巨頭 Digital Realty 成立了一家合資企業，投資 70 億美元在德國法蘭克福、法國巴黎和美國北弗吉尼亞州開發四個超大規模數據中心園區，建設 10 個數據中心。
在這個合資公司中，Blackstone 出 70 億美元的錢，占合資企業 80% 的股權，而 Digital Realty 保留 20% 的權益，并負責日常運營。
其實，不僅僅是黑石，還有 GI Partners、TPG Real Estate 等資本，也跟 Digital Realty 這樣玩過。
2023 年上半年，GI Partners 以 1.51 億美元從 Starwood 和 Digital Realty 的合資企業中收購了一個位于弗吉尼亞州阿什本的數據中心。
在 2022 年，Digital Bridge 與資本 IFM 以 11 億美元收購 Switch（這是美國一家數據中心，不是那個遊戲），成為該領網域年度最大的交易之一。
那問題就來了，為什麼開發運營方與資本方都看好數據中心呢？
一、數據中心需求旺盛，市場持續增長
随着 ChatGPT 等通用 AI 技術的興起，我們正邁向一個由數據和智能驅動的未來。
美國、法國、日本等國家紛紛布局政策、資金和人才，以搶占這一領網域的制高點。這不僅是科技競賽的一部分，更是新一輪科技革命和產業變革的重要驅動力量。
正如 ChatGPT 之父 Sam Altman 所預言，" 一個全新的摩爾定律可能很快就會出現，即宇宙中的智能數量每 18 個月翻一番。"
在這個過程中，算力——作為 AI 三要素（算法、算力和數據）之一，已成為推動 AI 產業化進一步發展的關鍵。
CBRE 發布的 2023 年上半年北美數據中心趨勢報告顯示：數據中心供應量在主要市場（Primary Markets）增加了驚人的 491.5 兆瓦（MW），相比 2022 年下半年增長了 12%，與去年同期相比增長了 19.2%。
供給增加的同時，租金竟然也在漲：
圖片來源：https://www.cbre.com/insights/reports/north-america-data-center-trends-h1-2023
根據國際數據公司（IDC）的預測，全球對數據中心的建設投資将保持快速增長狀态。2022 至 2026 年間，全球新建數據中心的數量預計将以 8.6% 的年復合增長率（CAGR）增長。
值得注意的是——過去，不少數據中心為的是支持高速超低延遲的通信應用。當下出現了新的需求，如人工智能、機器學習以及電影和視頻遊戲行業的數字動畫渲染，需要的是大量的計算能力，而非超低延遲。
如果有時斷電，或者數據來回傳輸到客户端需要更長的時間，這也沒關系。
這推動了高性能計算（High Performance Computing， HPC）這個子市場的發展。
HPC 數據中心中，大約 90% 的 AI 伺服器采用 GPU 作為加速芯片，同時在硬體配置、冷卻需求、能源消耗等方面都顯著高于普通數據中心。
根據 Verified Market 研究 ，北美的 HPC 市場持續增長，預計到 2030 年該行業的收入将達到近 350 億美元，近乎翻倍，可見增長之快。
在增長的誘惑下，各路開發商、運營商、資本方早就看好了這個賽道，布局數據中心。
二、硅谷是一個戰略位置，但供給有限
硅谷，不僅是全世界科技創新的心髒地帶，還是北美第二大數據中心市場，僅次于北弗吉尼亞州。這裏聚集了眾多科技巨頭、初創企業和頂尖技術人才，造就一個強大的技術生态系統。
然而，正是這一地位使其面臨着獨特的挑戰。
一方面，硅谷是一個戰略位置，科技公司們不論如何都需要在這裏建立數據中心，這樣才能夠更緊密地與這個創新生态系統合作，快速采用新技術和解決方案；此外，科技公司產生的大量數據需要高效的存儲和處理能力，在當地建立數據中心可以幫助這些公司更好地管理和分析數據，以支持業務決策。
而随着數據量迅速增長，硅谷對數據中心的需求也水漲船高。
另一方面，硅谷地區面臨着供給的挑戰，很難滿足預期需求。
硅谷的地價和電力成本異常昂貴，加之可開發土地和電力資源日益稀缺。而适合建設數據中心的綠地在這裏幾乎是不存在的，幾乎只能從棕地與老舊辦公樓尋找空間。更重要的是，硅谷的電力連接和許可流程異常緩慢，這對于要求快速交付、且造價比傳統辦公樓昂貴數倍的數據中心行業來説，是一個巨大的阻礙與風險。
供給稀少，但需求連年上漲，自然誰能有供給，誰就能賺錢。
三、灣區的傳統辦公市場在衰退
之前我們説到，遠程工作的普及使不少北美市中心的辦公和零售遭受打擊。一些城市的寫字樓空置率高，公共交通的客流量和零售支出大幅下降。而知識和技術工人等高收入群體的轉移，更是加劇了市中心的疲軟。
特别是舊金山，其市中心的大部分工作（近 30% 的職位）都可以通過混合辦公或完全遠程完成，于是，市中心寫字樓的空置率在 2021 年以來就一直飙升，屢創新高，現在已經到 34% 的歷史新高，辦公樓類資產也不斷減值。（相關文章：《舊金山的市中心陷入了 " 死亡螺旋 "？傳統城市運營面臨着怎樣的挑戰？》）
有了辦公類資產這個 " 牛夫人 " 的頹勢襯托，數據中心鐵塔和光纖的數字基礎設施領網域的資產就變成了 " 小甜甜 "，機構資本大量湧入，數據中心從以往無人問津的利基資產類别轉變為 " 安全地帶 "。
比如 Digital Realty 這個 Reits，2023 年初來，股價就上漲了 30% 多。
有人説，這個漲勢也有大盤帶動的結果。
好，那我們對比看看如果是普通的，甚至有不少生物醫藥物業的 Boston Properties 的 Reits 的漲幅，不到 8%。
四、風險與未來
不過，這門生意看着勢頭不錯，風險也是有的。
首先，美聯儲的高利率 / 經濟環境的高通脹對資本融資相當不友好，這對建設和運營需要巨額資金的數據中心來説，提高了項目的總成本，大大影響了項目的長期盈利性。
我們拿 CoreSite 的數據中心簡單估算一下，CoreSite 的建設成本較高，因為資產主要在硅谷（聖克拉拉）、洛杉矶和紐約，它每平方英尺造價為 2200 美元。
如果考慮到電力、冷卻、冗餘、其他基礎設施的空間，可出租平方英尺（NRSF）約占總平方英尺的 50%，也就是説，每個 NRSF 的總開發成本為 4400 美元。
相比之下，最好的高層寫字樓的每平方英尺造價也不過 800 美元。
注意，我們用的部門是平方英尺與美元。
其二，技術的迅速發展也為數據中心帶來了挑戰。随着雲計算、人工智能和物聯網等技術的發展，數據中心需要不斷更新其硬體和軟體，需要持續的技術創新和更新。
此外，随着能源價格的波動和環境保護法規的加強，運營成本可能會進一步增加，盈利變得更加有挑戰性了。
五、數據中心在我國
2022 年标志着中國數據中心的一個重要轉捩點。
2022 年 " 東數西算 " 工程全面啓動，這是我們在新基建背景下推出的一項關鍵國家戰略，旨在把計算資源的地位提升到與水、電、燃氣等基礎資源相同的層面，并全面布局和建設國家級的一體化計算力網絡樞紐節點。這個工程不僅是對中國長期發展戰略的一個重要補充，而且标志着國家對計算力基礎設施化的全面推進。
圖源：https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/jd/jd/202203/t20220317_1319467.html
早在 1961 年，美國的 John McCarthy 教授就提出了類似的觀點，認為計算力應當像電話系統一樣普及，讓用户能夠随時獲取所需的計算資源，并根據使用量付費。1990 年，美國的 Ian Foster 教授進一步提出，算力應該像電力一樣成為一種公共服務。
中國的 " 東數西算 " 工程正是基于這種思想，旨在實現計算資源的高效、廣泛分布和便捷利用，從而推動國家整體的技術發展和社會進步。
2022 年的數據顯示，中國的數據中心相關企業超過 156.7 萬家，新增注冊企業近 40.2 萬家，年增長率達到 35.41%。
在世界上最大的 5 個數據中心中，排名前二的都來自中國。
第一是中國電信，占地 100 萬方。第二是中國移動的大型數據中心，面積達 65 萬方。
然而，從數量上看，我們仍有很大的發展空間：
根據 Cloudscene、Datacentermap、Statista 搜集整理的數據，截至 2023 年 12 月，全球約有 10978 個數據中心位置。
數據中心最多的前 5 個國家 / 地區是美國（5388 ）、中國（671）、德國（522）、英國（517）、加拿大（336）、法國（315）。
圖源：https://brightlio.com/data-center-stats/
可以看到，美國占據着明顯領先的地位。
同時它在數據中心設計、建設和運營方面擁有先進的技術和經驗，比如高效的能源管理、創新的冷卻技術、以及復雜的安全和隐私保護措施等等。
當然，我們中國擁有龐大的互聯網用户基數和迅速增長的數字經濟。這為數據中心提供了巨大的市場需求，尤其是在雲計算、大數據、人工智能等領網域。
發展前景非常可觀。
特别是随着全國一體化大數據中心協同創新體系算力樞紐的确定，中國推動數據中心向綠色低碳發展轉型。政府出台的近 60 份相關政策中，超過六成專注于數據中心的綠色低碳發展。
21 世紀經濟報道制圖：https://www.21jingji.com
數據中心的綠色轉型也吸引了資本和新技術的注入。
例如，江蘇沙鋼和杭鋼集團通過收購方式進入 IDC 業務，分别全資控股英國數據中心運營商 Global Switch 和增資建設杭州杭鋼雲計算數據中心。
通過這些創新和政策的推動，中國的數據中心行業不僅在技術上取得了進步，而且在環境可持續性方面也取得了重大進展。
我們想象，在數據中心領網域，中國具有巨大的發展潛力和獨特的機遇。
