今天小編分享的财經經驗：香港買房，起價500萬的中產退路，歡迎閲讀。
文｜鍾藝璇
編輯｜喬芊 楊軒
順流而下的選擇
為了湊夠 560 萬港币的首付，江蘇人吳清玉經過了一場精密的計算。
一個中國境内居民每人每年的最高外匯額度是 5 萬美元，這還遠遠不夠。人民币兑港币，潛在的辦法有很多，杠杆、效率和風險同在的比特币交易，房產中介口中語焉不詳的保險渠道，再不濟還有坊間方法，内地買名表，香港轉手賣，前提是願意承擔匯率和税費損失。
當然，最安全又直接的一種，是人肉背現金——在出入境大廳，一名旅客最多可攜帶 2 萬人民币現鈔。沒有别的要求，唯一需要的是耐心。着急的話，人海戰術倒是一個超級加倍的方法，在過去，拖家帶口十幾号親友帶現鈔一同入港的例子并不少見。
吳清玉看了一眼日歷，現在是 2023 年 10 月，香港樓市 " 撤辣 " 的風聲越來越緊，中介告訴她，港府極有可能在來年初放出消息，一定要盡快。
時間只有不到 150 天。吳清玉剛來香港兩年，積蓄不多，家中存款幾乎都在内地，除去找香港親友湊錢，她自己能做的，就是把人力搬運發揮到極致，一點一點把内地的錢挪到香港。
她計算過，自己一周最多可以去 3 次深圳——取錢，過海關，上高鐵，回香港，150 天，21 周，64 次，128 萬人民币，約合 139 萬港币。
今年 2 月 28 日，香港 " 全面撤辣 " 政策落地，港府不再壓抑樓市以及外來需求。" 辣招 " 在香港往往映射一種帶有強制性、必要性的政策或舉措。這個詞與香港樓市扯上關系，最早可以追溯到 2010 年，彼時香港面臨的命題是，如何掐滅新一輪炒樓之風的興起，避免 97 年樓市瘋狂又崩盤的悲劇重現。在這種背景下，香港出了 " 辣招 "，即針對房產買賣采取特别的三大類印花税措施。
14 年過去，直到今年 2 月 28 日，香港特區政府财政司宣布撤銷所有樓市 " 辣招 "，外界稱這一舉動為 " 撤辣 "。在撤辣的背面，香港如今面臨的是住宅物業交投量的大幅萎縮，中原地產曾經統計過，香港去年的住宅成交量只有 2000 多宗，和 1997 年相比，減少了接近 10 倍。
有中介向 36 氪總結過，" 撤辣 " 帶給一個非香港永久居民的利好—— 300 萬以下的住宅，只需要繳付 100 元印花税。至于 300 萬以上，以 5 千萬為例，一個内地買家相較于撤辣前，可省下 537.5 萬税費。
大量内地買家湧入香港買房，深圳看房團大巴車直通香港，甚至有中介公司組織了 " 普通話專組 " 專門對接内地客户。香港中介陳超告訴 36 氪，自己就接待了一個大額投資客訂單，一個内地買家一口氣買下某小區 25 層的所有住宅，一共 10 套，平米均價在 26 萬港币，總金額近億港币。
只是除去少量闊綽的投資客，在香港買房的内地買家們，到底是誰？
據多位香港中介向 36 氪證實，此次跟随 " 撤辣 " 買房的内地人，大多去年就開始持續觀望，他們多數已經通過高才、優才獲得香港身份，只是并未期滿取得永居權。
經歷一場漫長搬運後，撤辣第二天，吳清玉迅速下定了一套總價 1400 萬港币的住宅，此時距離她取得香港永居權還有 5 年，趕在第二天買房，原因無他，" 就是怕房子漲價 "。
長居深圳的周香香在 3 月初，跟随看房團，在啓德（中環外的第二個香港 CBD）當場押注了 100 萬港币的支票看房，準備拿下維港匯一套總價 1900 萬港币的住宅。還有一年，她的永居權才正式生效。
只用了 2 天，北京人馬丁已經順利往返京港，買了一套總價 500 多萬港币的住宅，面積不大，只有 30 平方米不到。抵達香港的當天，馬丁和妻子帶着行李箱，直達售樓處，當場落定香港珑碧樓盤最後一套住宅。
區别于其他的投資，在這場内地奔赴香港買房的行為中，一個有意思的節點是，在 2 月 28 日全面撤辣前，港府已經針對高才、優才實施 " 先免後征 "，即先免去買家印花税和新住宅印花税，如果未能如期在 7 年後取得香港永居權，再追補税款。
這也意味着，對于高才、優才這批人群而言，屬于他們的 " 全面撤辣 " 早在去年 10 月就發生了。香港已經為他們單獨預留了一個狹小的開口。
然而，盡管擁有優先選擇權，在 " 全面撤辣 " 前，香港樓市并未取得這批最早赴港的内地中產精英的信任。
數據足以佐證，直到 2024 年 1 月，香港私人住宅售價依舊萎靡，指數跌至 306.4 點，已經連續下降 9 個月，是 2016 年 10 月以來最低。一位在去年通過高才身份入港工作的女士告訴 36 氪，去年香港樓市持續下行，她身邊多數高才、優才，一般會選擇先租房，并不會着急買房。
内地中產顯露出了相當的理性。美元資產、低位入手、買漲不買跌，直到确認香港住宅具備優質資產的資格，中產才露出了他們的果決。
" 全球通貨膨脹與貨币貶值幾乎不可避免，如果你的銀行卡只有幾十萬，作用還不明顯，如果是數百萬、千萬甚至以上，再碰上房價下跌，你的資產實際每天都在流失，不虧錢都算好事了。" 馬丁跳過了那些關于中產消費降級的常見焦慮，向我講述了一種最真實的現狀。
他們都流露出了一個當下典型的中產命題，在内地房產普遍貶值，缺乏好的投資手段的當下，還能如何配置自己的資產？是否要分散資產，以求風險對衝？
撤辣之後的香港樓市讓中產們重新看到了一種分散的可能性。某種程度上，就像最初選擇在去年的香港搶人大戰中，錨定一個香港身份，他們都在為自己博取一個備選。
房子再也難以承擔那些投機和狂熱的欲望，相反，中產們保守、審慎、理性，這是個人的選擇，也是一種順流而下的必然。
攥住優質資產
人類學家豪道斯 · 魏斯在《我們從未中產過》一書中，曾經表達過一種觀點，即中產階級的 " 居中 " 本身就暗示了空間的存在。他們有時被形容為一個雄心勃勃的群體，被觸手可及的成功所牽引；有時又被形容為一個缺乏安全感的群體，時時陷入對墜落的恐懼。
—— " 延遲滿足，犧牲部分消費以備将來之需，承擔負債資產帶來的風險與義務，投資教育、培訓、房產、儲蓄計劃和養老金，這些都是中產階級躍升和防止墜落的策略。"
中介陳超告訴 36 氪，香港這批樓市交易裏，最受内地買家歡迎的樓盤是 500-800 萬港币之間，近地鐵、有校網的 30-40 平米小户型，它們的優勢很明确，好上車，高保值。
許多例子可以驗證，香港九龍半島長沙灣的 Belgravia Place 就是具備上述畫像的典型樓盤，在社交媒體上，Belgravia Place 售樓間的火爆流傳甚廣，人們把電梯間擠得水泄不通，一度再現香港樓市曾經的輝煌。它也是香港全面撤辣後的首個 " 日光盤 "，首批開放的 138 套房源收到了超過 4400 個意向登記，開賣 4 小時售罄。
北京人馬丁購買的珑碧小區，也是這次最火爆的小區之一。用馬丁的話説，珑碧是全港校網最多的一個樓盤，自己購買就是看中了它的校網屬性。
在香港，校網決定了一個擁有香港身份的适齡孩子，未來就讀公立學校的資格。換句話説，校網多大，框定的港校範圍就有多大，孩子擁有的可能性就越大。
買房下定前，馬丁在北京已經擁有三套房產，其中一套是西城 " 老破小 "。去年，馬丁一直在做兩手準備，挂賣老破小，同時尋找新的學區房替換。
他對比過一套北京和香港房產，對孩子 " 上學 " 的最大性價比。西城雖然是北京甚至全中國學區資源的高地，但香港公立高中考生，走的是 DSE（俗稱 " 香港高考 "）途徑，不僅能夠避開激烈的高考競争，直接參與内地高校申報，同時在國外大學的申請上也擁有優勢。
直到今天，房產往往占據中國家庭資產最大比例。作為多套房家庭，這些年，馬丁一直在反復評估自己名下的資產，清理那些搖搖欲墜的，握住那些安全長期的，找尋那些保值升值的。" 老破小在學區價值下滑的同時，還得面臨屋齡高和改善騰退的風險。不優質的資產一定要早做打算，攥在手裏的，只能是優質資產。" 他説。
在中國，面對户籍、教育、醫療與房產深度綁定的現實，中產們對資產的考量天然就 " 深思熟慮 "。有趣的是，這種趨勢似乎越來越提前了，當馬丁已經對香港校網了如指掌，他人生中的第一個孩子，還有一個月才待出生。
幾乎所有在香港買房的人都會提到，自己看中了高租售比的優勢。香港平均租售比在 3%-4%，在香港，一套不到 30 平米的房子，租金過 2 萬港币并不少見。
尤其當這套房子，還在校網内。土地供需和高昂薪水一直是推動香港租金的始作俑者，這已經不是什麼秘密，但香港校網内的租金還是高得驚人。這背後存在一個有意思的因素，香港租售同權，只要有香港身份，租房和買房一樣，都能享受校網内同等的升學待遇。陳超就接觸過不少從内地奔赴香港租房的陪讀媽媽，" 有人甚至寧願承受每月超 6 萬港币的房租，只為讓孩子在香港上學 "。
而在去年，高才優才的大量湧入，也迅速推升了香港房屋租賃需求。相比香港房地產陷入的長期低迷，租賃市場卻逆向回暖，去年 12 月，《香港物業報告》顯示，全港私人住宅租金指數 10 月報 186.3 點，該指數已經連升 9 月——某種程度上，這也再度驗證在撤辣之前，來港的中產精英們起初選擇租房，而不是買房。
當租房供不應求，香港房東完全能決定，自己究竟要把房子租給誰。吳清玉還記得，自己當時就是從三名候選者中脱穎而出，才成功租下了目前居住的這套房子。
在租房前，一個香港房東将會衡量你的三個指标，什麼工作？收入如何？存款多少？它們分别對應着一個租客的社會地位、消費水平和資產的健康程度。如果對方是一個毫無收入的學生，跳出了指标框架之外，香港房東的選擇是，租房可以，必須年付。
" 我當時有一張平時閒置的副卡，拉了一個存款證明，裏頭有十幾萬港币。還有我的收入證明，那時候我雖然在實習，但每個月收入也超過了 2 萬港币。房東要看到你每個月有固定進賬，才會租給你。" 吳清玉説。
香港在建的新樓盤 （周香香攝）
安放那些錢
除去自住、教育和租售比的考慮，對于一些更有餘力的高才優才來説，在香港買房，更像是沒有投資手段下，一個最穩妥的出手機會。
周香香用一句最直接的話，解釋了自己買房的原因——相對于内地的政策強度，香港房子全球投資、美元交易，未來暴漲和暴跌都比較難。她在深圳有多套房產，對香港學區也沒有多強烈的渴望，對她來説，這是一個手頭有餘錢，在大宗房產裏，一個多元化、合理配置的機會。
這次買房前，周香香足足觀察了香港樓市一年之久，眼睜睜看到香港房價跌至 2017 年低位，又等到 3 月全面撤辣，确保了最佳入場時機才決定出手。
在過去，她曾經親眼目睹過深圳房價瘋狂的年代，有朋友甚至願意把身家全數抵押，不停貸款買房，寧願刀口舔血，也要賭注高杠杆帶來的利益。到了現在，周香香已經在提前告訴自己在上中學的孩子，資產配置需要 20% 是高風險，50% 是低風險，剩下才是房產。
面對合适的資產，周香香一直敏鋭又果斷。周香香上次在深圳買房，就在不久前。當天，中介給她撥了一個電話，提到附近有個成熟片區的二手房正在出手，價格也合适。吃過晚飯後，她和丈夫去看房，不到三小時，全款買下一套上千萬的房子。
如今她買房的原則是，只用閒錢，從不貸款，全款拿下。
周香香觀察過，除了幾位還在币圈遊走的朋友，這些年身邊有錢人關心的話題，早就從投融資轉移到了雞娃身上，除非有合适的出手機會，對房子的熱情也大大減少。相比寄希望于一個個波動、震蕩又未知的經濟周期，投資孩子，或許是一種可預見的、有反饋的回報——盡管雞娃被外界評價為一種中國式的過度期待，但無可否認，它依舊是一個維持階級屬性，甚至實現階級躍升的重要手段。
對于周香香來説，人生的下一個命題，是如何給孩子托起一個幾乎完美的教育。大兒子今年 13 歲，就讀于一所頂尖國際學校，每年的開銷超過 40 萬，周香香已經在對比 QS100 強高校的人文、地理、學科優勢，未來，大兒子的計劃大概率也在歐美。
至于香港的房子，如果有可能，周香香準備留給小兒子，做一個額外的上學備選。" 實在不行，還可以留給孫子上學的那一天。" 她説。
事實上，學會如何分散手中的錢，這個課題并不只屬于一線城市買家。在這次買房熱潮中，二三線城市的買家同樣在關注香港的投資機會。
耗費 150 天人肉搬錢的吳清玉，就來自江蘇一個三線城市，她是家中獨女，本科畢業後，父母已經在對她的未來進行打算。吳清玉的父母是典型的浙江創一代，做貿易起家，這個家庭也正在面臨一個最常見的代際交替問題，當你的二代決定擁有自己的人生，手中那些流動的錢，究竟要放在哪裏？
吳清玉説，她的父母對投資的态度非常謹慎，他們更相信不動產的價值，而不是風險投資帶來的回報，" 我們曾經考慮過，要不要在英國或者日本買房，後來覺得實在太遠，不保險。" 相對于不熟悉的境外，香港是一個很好的緩衝板。
有時候，相對于中產的謹慎，一些豪橫的縣城買家，講究的反倒更多是體面。吳超曾經接待過一些來自内地的縣城老板，他們對香港房子的定位是，相比投資價值，更需要一個體面的 " 會所 "。校網不重要，位置不考慮，需要的是别墅、大海與門廊前的草坪——一個 TVB 港劇裏，經典的富人住宅形象。
當香港變成退路
香港從不缺任何宏大之詞的加注，撇去那些老生常談的股市、豪門和娛樂圈，霓虹燈或許是最能代表人與香港關系的物品。一根玻璃管在 1000 攝氏度的火上高温灼燒，烘烤到足夠柔軟，注入氣體通電後，匯聚千千萬萬，就形成了香港世界聞名的燈河。
曾經，沒有人不想成為香港霓虹燈河的一部分，他們期待着香港的熱烈饋贈，又小心維持着自己的光芒。
在巨大的人口吸引力下，這座城市也擁有全球最昂貴的房價。直到 2023 年，香港已經連續 8 年蟬聯 " 全球房價最高城市 " 榜首。香港也擁有極致緊張的土地供需，當 750 萬人口生活在這座國際都市，卻只能擠在 6.9% 的土地上生活，房子已經不僅是一處居所，它關聯着生存空間、社會地位，甚至是個人尊嚴。
許多内地人決定來香港買房的時候，起初都會感到一股強烈的反差，這裏不講究朝向，沒有河景、海景之分，有關香港 " 籠屋 " 的傳説更是屢見不鮮。用中介陳超的話説，每天早起晚歸，明天的路還一片未知，誰會在乎頭頂的太陽？
人們為了前途來到香港，又必須服從它的規則。高樓窄長密集，如果想看到天空，請把頭顱從視窗伸出去，然後用力抬高。
但現在，香港的命題變成了留人。換句話説，香港從未這麼主動過。過去兩年裏，香港流失了 14 萬勞動人口，自 2020 年 7 月 1 日到 2022 年底，香港居民經機場離港的淨移出數目超過 40 萬人，流向了新加坡、英國、加拿大、美國等地。
甚至有人因為移民不惜降價賣房，馬丁還記得，自己的一位北京朋友，年初買下了一套香港的千萬住宅，房主已經移民加拿大，着急周轉，甚至等不到撤辣帶來的上漲機會，寧可降價 400 萬出售。
36 氪曾在去年報道過，伴随着中國内地創投美元基金向人民币基金主導轉移，發生在港股的 IPO 事件正在逐年減少，金融曾經是香港最大的支柱產業，如今卻無可避免地在邁向下坡路。這也意味着一種深深的錯位——在搶人大戰中，香港的高才優才們主要來自于金融和互聯網領網域，香港既渴望人才，又無力提供足夠的、有吸引力的崗位。
馬丁的主要業務就是負責港險和香港身份的協助辦理。他告訴 36 氪，從去年開始，許多内地中產找到他咨詢高才優才申請，他們多數在内地已經有相當穩定的工作，比如醫生、大學教授、國企員工，" 希望能保留内地工作的同時，申請香港身份作為一個備選。"
這背後，是來自中產深深的不确定性。一個例子是，香港保險開始在内地中產群體中走紅。周香香從事香港保險多年，她還記得，港險經歷了兩個階段的變化。2013 年左右，大量内地中產直奔香港購買重疾保障險，一人兩三萬美金，他們的目标極其精準，香港平均壽命高，意味着保費便宜，美元賠付，又能分散貨币風險，用簡單的話來説——有病拿錢，沒病儲蓄。
到了今天，港險再度走紅，但中產的需求卻發生了變化。2023 年全年，内地訪客赴港投保的個人人壽保險新增保單保費約 590 億元，較 2022 年飙漲逾 27 倍。一個值得注意的數據是，與往年相比，儲蓄型保險比保障型保險更受青睐，各占 6 成與 4 成——在過去，這個數據是 4 成與 6 成。
" 往年香港儲蓄險不太被看好，它偏理财屬性、保費高、又需要長期持有，同時回本時間也長，過去投資環境好的時候，我買個好房子就能翻倍收益，何苦要買儲蓄險？" 周香香説。
時移世易，人們再買儲蓄險，看中的是美元資產的多元配置，是利率的穩妥，是對長期的偏向，換句話説，資金的安全性已經勝過一切。
某種程度上，房產和保險一樣，香港如今承接他們的，是一種保守而安全的退路。
而全面撤辣，正讓這條 " 退路 " 變得更加通暢。從 2022 年底高才通推出後，截至 2024 年 2 月，香港累計來港人才總數已經超過 10 萬。對于港府來説，如何讓高才、優才們和香港實現深度綁定，才是接下來的重點。
這也是為什麼有分析師并不看好香港在全面撤辣後的房價走向——目前香港房價和利率仍在高位，如果香港金融行業依舊不景氣，服務業收入較低又難以吸納高端人才，人口持續少進多出，香港房價未來兩年或許還有下跌的可能性。
一個例子是，撤辣後，香港房地產商并沒有對一手住宅實行加價。這背後，是地產商對香港樓市長期交易的隐憂，香港樓市還面臨極高的庫存壓力，沒有人敢在此刻漲價。截止 2023 年底，香港樓盤的庫存量已達 2.03 萬套，達到 20 年以來的新高，潛在新盤也創了歷史新高，達 10.9 萬個部門。
而這些憂慮也傳導到了香港中介身上，吳清玉注意到，盡管撤辣後香港房源如此搶手，中介依舊大方地給出了 " 回傭 "。在香港，成交低迷時，為了刺激買家交易，中介會從地產商所給的代理傭金中，不惜讓利一部分給買家。
我問中介陳超，既然外界預測房價短期内還有下跌的可能性，為什麼不選擇繼續觀望？
他給了我一個非常直接的答案——在這裏生存的每一個人，都被房子鞭打過，因為樓市，他們見證過暴富的神話，個體命運的翻轉。所有人都知道，今天不買房，明天就是小居室，再等下去只剩開放式，這是刻在肌肉記憶裏的痛楚。
（李小霞對本文亦有貢獻；除馬丁外，文中皆為化名）
