今天小編分享的财經經驗:香港買房,起價500萬的中產退路,歡迎閲讀。
文|鍾藝璇
編輯|喬芊 楊軒
順流而下的選擇
為了湊夠 560 萬港币的首付,江蘇人吳清玉經過了一場精密的計算。
一個中國境内居民每人每年的最高外匯額度是 5 萬美元,這還遠遠不夠。人民币兑港币,潛在的辦法有很多,杠杆、效率和風險同在的比特币交易,房產中介口中語焉不詳的保險渠道,再不濟還有坊間方法,内地買名表,香港轉手賣,前提是願意承擔匯率和税費損失。
當然,最安全又直接的一種,是人肉背現金——在出入境大廳,一名旅客最多可攜帶 2 萬人民币現鈔。沒有别的要求,唯一需要的是耐心。着急的話,人海戰術倒是一個超級加倍的方法,在過去,拖家帶口十幾号親友帶現鈔一同入港的例子并不少見。
吳清玉看了一眼日歷,現在是 2023 年 10 月,香港樓市 " 撤辣 " 的風聲越來越緊,中介告訴她,港府極有可能在來年初放出消息,一定要盡快。
時間只有不到 150 天。吳清玉剛來香港兩年,積蓄不多,家中存款幾乎都在内地,除去找香港親友湊錢,她自己能做的,就是把人力搬運發揮到極致,一點一點把内地的錢挪到香港。
她計算過,自己一周最多可以去 3 次深圳——取錢,過海關,上高鐵,回香港,150 天,21 周,64 次,128 萬人民币,約合 139 萬港币。
今年 2 月 28 日,香港 " 全面撤辣 " 政策落地,港府不再壓抑樓市以及外來需求。" 辣招 " 在香港往往映射一種帶有強制性、必要性的政策或舉措。這個詞與香港樓市扯上關系,最早可以追溯到 2010 年,彼時香港面臨的命題是,如何掐滅新一輪炒樓之風的興起,避免 97 年樓市瘋狂又崩盤的悲劇重現。在這種背景下,香港出了 " 辣招 ",即針對房產買賣采取特别的三大類印花税措施。
14 年過去,直到今年 2 月 28 日,香港特區政府财政司宣布撤銷所有樓市 " 辣招 ",外界稱這一舉動為 " 撤辣 "。在撤辣的背面,香港如今面臨的是住宅物業交投量的大幅萎縮,中原地產曾經統計過,香港去年的住宅成交量只有 2000 多宗,和 1997 年相比,減少了接近 10 倍。
有中介向 36 氪總結過," 撤辣 " 帶給一個非香港永久居民的利好—— 300 萬以下的住宅,只需要繳付 100 元印花税。至于 300 萬以上,以 5 千萬為例,一個内地買家相較于撤辣前,可省下 537.5 萬税費。
大量内地買家湧入香港買房,深圳看房團大巴車直通香港,甚至有中介公司組織了 " 普通話專組 " 專門對接内地客户。香港中介陳超告訴 36 氪,自己就接待了一個大額投資客訂單,一個内地買家一口氣買下某小區 25 層的所有住宅,一共 10 套,平米均價在 26 萬港币,總金額近億港币。
只是除去少量闊綽的投資客,在香港買房的内地買家們,到底是誰?
據多位香港中介向 36 氪證實,此次跟随 " 撤辣 " 買房的内地人,大多去年就開始持續觀望,他們多數已經通過高才、優才獲得香港身份,只是并未期滿取得永居權。
經歷一場漫長搬運後,撤辣第二天,吳清玉迅速下定了一套總價 1400 萬港币的住宅,此時距離她取得香港永居權還有 5 年,趕在第二天買房,原因無他," 就是怕房子漲價 "。
長居深圳的周香香在 3 月初,跟随看房團,在啓德(中環外的第二個香港 CBD)當場押注了 100 萬港币的支票看房,準備拿下維港匯一套總價 1900 萬港币的住宅。還有一年,她的永居權才正式生效。
只用了 2 天,北京人馬丁已經順利往返京港,買了一套總價 500 多萬港币的住宅,面積不大,只有 30 平方米不到。抵達香港的當天,馬丁和妻子帶着行李箱,直達售樓處,當場落定香港珑碧樓盤最後一套住宅。
區别于其他的投資,在這場内地奔赴香港買房的行為中,一個有意思的節點是,在 2 月 28 日全面撤辣前,港府已經針對高才、優才實施 " 先免後征 ",即先免去買家印花税和新住宅印花税,如果未能如期在 7 年後取得香港永居權,再追補税款。
這也意味着,對于高才、優才這批人群而言,屬于他們的 " 全面撤辣 " 早在去年 10 月就發生了。香港已經為他們單獨預留了一個狹小的開口。
然而,盡管擁有優先選擇權,在 " 全面撤辣 " 前,香港樓市并未取得這批最早赴港的内地中產精英的信任。
數據足以佐證,直到 2024 年 1 月,香港私人住宅售價依舊萎靡,指數跌至 306.4 點,已經連續下降 9 個月,是 2016 年 10 月以來最低。一位在去年通過高才身份入港工作的女士告訴 36 氪,去年香港樓市持續下行,她身邊多數高才、優才,一般會選擇先租房,并不會着急買房。
内地中產顯露出了相當的理性。美元資產、低位入手、買漲不買跌,直到确認香港住宅具備優質資產的資格,中產才露出了他們的果決。
" 全球通貨膨脹與貨币貶值幾乎不可避免,如果你的銀行卡只有幾十萬,作用還不明顯,如果是數百萬、千萬甚至以上,再碰上房價下跌,你的資產實際每天都在流失,不虧錢都算好事了。" 馬丁跳過了那些關于中產消費降級的常見焦慮,向我講述了一種最真實的現狀。
他們都流露出了一個當下典型的中產命題,在内地房產普遍貶值,缺乏好的投資手段的當下,還能如何配置自己的資產?是否要分散資產,以求風險對衝?
撤辣之後的香港樓市讓中產們重新看到了一種分散的可能性。某種程度上,就像最初選擇在去年的香港搶人大戰中,錨定一個香港身份,他們都在為自己博取一個備選。
房子再也難以承擔那些投機和狂熱的欲望,相反,中產們保守、審慎、理性,這是個人的選擇,也是一種順流而下的必然。
攥住優質資產
人類學家豪道斯 · 魏斯在《我們從未中產過》一書中,曾經表達過一種觀點,即中產階級的 " 居中 " 本身就暗示了空間的存在。他們有時被形容為一個雄心勃勃的群體,被觸手可及的成功所牽引;有時又被形容為一個缺乏安全感的群體,時時陷入對墜落的恐懼。
—— " 延遲滿足,犧牲部分消費以備将來之需,承擔負債資產帶來的風險與義務,投資教育、培訓、房產、儲蓄計劃和養老金,這些都是中產階級躍升和防止墜落的策略。"
中介陳超告訴 36 氪,香港這批樓市交易裏,最受内地買家歡迎的樓盤是 500-800 萬港币之間,近地鐵、有校網的 30-40 平米小户型,它們的優勢很明确,好上車,高保值。
許多例子可以驗證,香港九龍半島長沙灣的 Belgravia Place 就是具備上述畫像的典型樓盤,在社交媒體上,Belgravia Place 售樓間的火爆流傳甚廣,人們把電梯間擠得水泄不通,一度再現香港樓市曾經的輝煌。它也是香港全面撤辣後的首個 " 日光盤 ",首批開放的 138 套房源收到了超過 4400 個意向登記,開賣 4 小時售罄。
北京人馬丁購買的珑碧小區,也是這次最火爆的小區之一。用馬丁的話説,珑碧是全港校網最多的一個樓盤,自己購買就是看中了它的校網屬性。
在香港,校網決定了一個擁有香港身份的适齡孩子,未來就讀公立學校的資格。換句話説,校網多大,框定的港校範圍就有多大,孩子擁有的可能性就越大。
買房下定前,馬丁在北京已經擁有三套房產,其中一套是西城 " 老破小 "。去年,馬丁一直在做兩手準備,挂賣老破小,同時尋找新的學區房替換。
他對比過一套北京和香港房產,對孩子 " 上學 " 的最大性價比。西城雖然是北京甚至全中國學區資源的高地,但香港公立高中考生,走的是 DSE(俗稱 " 香港高考 ")途徑,不僅能夠避開激烈的高考競争,直接參與内地高校申報,同時在國外大學的申請上也擁有優勢。
直到今天,房產往往占據中國家庭資產最大比例。作為多套房家庭,這些年,馬丁一直在反復評估自己名下的資產,清理那些搖搖欲墜的,握住那些安全長期的,找尋那些保值升值的。" 老破小在學區價值下滑的同時,還得面臨屋齡高和改善騰退的風險。不優質的資產一定要早做打算,攥在手裏的,只能是優質資產。" 他説。
在中國,面對户籍、教育、醫療與房產深度綁定的現實,中產們對資產的考量天然就 " 深思熟慮 "。有趣的是,這種趨勢似乎越來越提前了,當馬丁已經對香港校網了如指掌,他人生中的第一個孩子,還有一個月才待出生。
幾乎所有在香港買房的人都會提到,自己看中了高租售比的優勢。香港平均租售比在 3%-4%,在香港,一套不到 30 平米的房子,租金過 2 萬港币并不少見。
尤其當這套房子,還在校網内。土地供需和高昂薪水一直是推動香港租金的始作俑者,這已經不是什麼秘密,但香港校網内的租金還是高得驚人。這背後存在一個有意思的因素,香港租售同權,只要有香港身份,租房和買房一樣,都能享受校網内同等的升學待遇。陳超就接觸過不少從内地奔赴香港租房的陪讀媽媽," 有人甚至寧願承受每月超 6 萬港币的房租,只為讓孩子在香港上學 "。
而在去年,高才優才的大量湧入,也迅速推升了香港房屋租賃需求。相比香港房地產陷入的長期低迷,租賃市場卻逆向回暖,去年 12 月,《香港物業報告》顯示,全港私人住宅租金指數 10 月報 186.3 點,該指數已經連升 9 月——某種程度上,這也再度驗證在撤辣之前,來港的中產精英們起初選擇租房,而不是買房。
當租房供不應求,香港房東完全能決定,自己究竟要把房子租給誰。吳清玉還記得,自己當時就是從三名候選者中脱穎而出,才成功租下了目前居住的這套房子。
在租房前,一個香港房東将會衡量你的三個指标,什麼工作?收入如何?存款多少?它們分别對應着一個租客的社會地位、消費水平和資產的健康程度。如果對方是一個毫無收入的學生,跳出了指标框架之外,香港房東的選擇是,租房可以,必須年付。
" 我當時有一張平時閒置的副卡,拉了一個存款證明,裏頭有十幾萬港币。還有我的收入證明,那時候我雖然在實習,但每個月收入也超過了 2 萬港币。房東要看到你每個月有固定進賬,才會租給你。" 吳清玉説。
香港在建的新樓盤 (周香香攝)
安放那些錢
除去自住、教育和租售比的考慮,對于一些更有餘力的高才優才來説,在香港買房,更像是沒有投資手段下,一個最穩妥的出手機會。
周香香用一句最直接的話,解釋了自己買房的原因——相對于内地的政策強度,香港房子全球投資、美元交易,未來暴漲和暴跌都比較難。她在深圳有多套房產,對香港學區也沒有多強烈的渴望,對她來説,這是一個手頭有餘錢,在大宗房產裏,一個多元化、合理配置的機會。
這次買房前,周香香足足觀察了香港樓市一年之久,眼睜睜看到香港房價跌至 2017 年低位,又等到 3 月全面撤辣,确保了最佳入場時機才決定出手。
在過去,她曾經親眼目睹過深圳房價瘋狂的年代,有朋友甚至願意把身家全數抵押,不停貸款買房,寧願刀口舔血,也要賭注高杠杆帶來的利益。到了現在,周香香已經在提前告訴自己在上中學的孩子,資產配置需要 20% 是高風險,50% 是低風險,剩下才是房產。
面對合适的資產,周香香一直敏鋭又果斷。周香香上次在深圳買房,就在不久前。當天,中介給她撥了一個電話,提到附近有個成熟片區的二手房正在出手,價格也合适。吃過晚飯後,她和丈夫去看房,不到三小時,全款買下一套上千萬的房子。
如今她買房的原則是,只用閒錢,從不貸款,全款拿下。
周香香觀察過,除了幾位還在币圈遊走的朋友,這些年身邊有錢人關心的話題,早就從投融資轉移到了雞娃身上,除非有合适的出手機會,對房子的熱情也大大減少。相比寄希望于一個個波動、震蕩又未知的經濟周期,投資孩子,或許是一種可預見的、有反饋的回報——盡管雞娃被外界評價為一種中國式的過度期待,但無可否認,它依舊是一個維持階級屬性,甚至實現階級躍升的重要手段。
對于周香香來説,人生的下一個命題,是如何給孩子托起一個幾乎完美的教育。大兒子今年 13 歲,就讀于一所頂尖國際學校,每年的開銷超過 40 萬,周香香已經在對比 QS100 強高校的人文、地理、學科優勢,未來,大兒子的計劃大概率也在歐美。
至于香港的房子,如果有可能,周香香準備留給小兒子,做一個額外的上學備選。" 實在不行,還可以留給孫子上學的那一天。" 她説。
事實上,學會如何分散手中的錢,這個課題并不只屬于一線城市買家。在這次買房熱潮中,二三線城市的買家同樣在關注香港的投資機會。
耗費 150 天人肉搬錢的吳清玉,就來自江蘇一個三線城市,她是家中獨女,本科畢業後,父母已經在對她的未來進行打算。吳清玉的父母是典型的浙江創一代,做貿易起家,這個家庭也正在面臨一個最常見的代際交替問題,當你的二代決定擁有自己的人生,手中那些流動的錢,究竟要放在哪裏?
吳清玉説,她的父母對投資的态度非常謹慎,他們更相信不動產的價值,而不是風險投資帶來的回報," 我們曾經考慮過,要不要在英國或者日本買房,後來覺得實在太遠,不保險。" 相對于不熟悉的境外,香港是一個很好的緩衝板。
有時候,相對于中產的謹慎,一些豪橫的縣城買家,講究的反倒更多是體面。吳超曾經接待過一些來自内地的縣城老板,他們對香港房子的定位是,相比投資價值,更需要一個體面的 " 會所 "。校網不重要,位置不考慮,需要的是别墅、大海與門廊前的草坪——一個 TVB 港劇裏,經典的富人住宅形象。
當香港變成退路
香港從不缺任何宏大之詞的加注,撇去那些老生常談的股市、豪門和娛樂圈,霓虹燈或許是最能代表人與香港關系的物品。一根玻璃管在 1000 攝氏度的火上高温灼燒,烘烤到足夠柔軟,注入氣體通電後,匯聚千千萬萬,就形成了香港世界聞名的燈河。
曾經,沒有人不想成為香港霓虹燈河的一部分,他們期待着香港的熱烈饋贈,又小心維持着自己的光芒。
在巨大的人口吸引力下,這座城市也擁有全球最昂貴的房價。直到 2023 年,香港已經連續 8 年蟬聯 " 全球房價最高城市 " 榜首。香港也擁有極致緊張的土地供需,當 750 萬人口生活在這座國際都市,卻只能擠在 6.9% 的土地上生活,房子已經不僅是一處居所,它關聯着生存空間、社會地位,甚至是個人尊嚴。
許多内地人決定來香港買房的時候,起初都會感到一股強烈的反差,這裏不講究朝向,沒有河景、海景之分,有關香港 " 籠屋 " 的傳説更是屢見不鮮。用中介陳超的話説,每天早起晚歸,明天的路還一片未知,誰會在乎頭頂的太陽?
人們為了前途來到香港,又必須服從它的規則。高樓窄長密集,如果想看到天空,請把頭顱從視窗伸出去,然後用力抬高。
但現在,香港的命題變成了留人。換句話説,香港從未這麼主動過。過去兩年裏,香港流失了 14 萬勞動人口,自 2020 年 7 月 1 日到 2022 年底,香港居民經機場離港的淨移出數目超過 40 萬人,流向了新加坡、英國、加拿大、美國等地。
甚至有人因為移民不惜降價賣房,馬丁還記得,自己的一位北京朋友,年初買下了一套香港的千萬住宅,房主已經移民加拿大,着急周轉,甚至等不到撤辣帶來的上漲機會,寧可降價 400 萬出售。
36 氪曾在去年報道過,伴随着中國内地創投美元基金向人民币基金主導轉移,發生在港股的 IPO 事件正在逐年減少,金融曾經是香港最大的支柱產業,如今卻無可避免地在邁向下坡路。這也意味着一種深深的錯位——在搶人大戰中,香港的高才優才們主要來自于金融和互聯網領網域,香港既渴望人才,又無力提供足夠的、有吸引力的崗位。
馬丁的主要業務就是負責港險和香港身份的協助辦理。他告訴 36 氪,從去年開始,許多内地中產找到他咨詢高才優才申請,他們多數在内地已經有相當穩定的工作,比如醫生、大學教授、國企員工," 希望能保留内地工作的同時,申請香港身份作為一個備選。"
這背後,是來自中產深深的不确定性。一個例子是,香港保險開始在内地中產群體中走紅。周香香從事香港保險多年,她還記得,港險經歷了兩個階段的變化。2013 年左右,大量内地中產直奔香港購買重疾保障險,一人兩三萬美金,他們的目标極其精準,香港平均壽命高,意味着保費便宜,美元賠付,又能分散貨币風險,用簡單的話來説——有病拿錢,沒病儲蓄。
到了今天,港險再度走紅,但中產的需求卻發生了變化。2023 年全年,内地訪客赴港投保的個人人壽保險新增保單保費約 590 億元,較 2022 年飙漲逾 27 倍。一個值得注意的數據是,與往年相比,儲蓄型保險比保障型保險更受青睐,各占 6 成與 4 成——在過去,這個數據是 4 成與 6 成。
" 往年香港儲蓄險不太被看好,它偏理财屬性、保費高、又需要長期持有,同時回本時間也長,過去投資環境好的時候,我買個好房子就能翻倍收益,何苦要買儲蓄險?" 周香香説。
時移世易,人們再買儲蓄險,看中的是美元資產的多元配置,是利率的穩妥,是對長期的偏向,換句話説,資金的安全性已經勝過一切。
某種程度上,房產和保險一樣,香港如今承接他們的,是一種保守而安全的退路。
而全面撤辣,正讓這條 " 退路 " 變得更加通暢。從 2022 年底高才通推出後,截至 2024 年 2 月,香港累計來港人才總數已經超過 10 萬。對于港府來説,如何讓高才、優才們和香港實現深度綁定,才是接下來的重點。
這也是為什麼有分析師并不看好香港在全面撤辣後的房價走向——目前香港房價和利率仍在高位,如果香港金融行業依舊不景氣,服務業收入較低又難以吸納高端人才,人口持續少進多出,香港房價未來兩年或許還有下跌的可能性。
一個例子是,撤辣後,香港房地產商并沒有對一手住宅實行加價。這背後,是地產商對香港樓市長期交易的隐憂,香港樓市還面臨極高的庫存壓力,沒有人敢在此刻漲價。截止 2023 年底,香港樓盤的庫存量已達 2.03 萬套,達到 20 年以來的新高,潛在新盤也創了歷史新高,達 10.9 萬個部門。
而這些憂慮也傳導到了香港中介身上,吳清玉注意到,盡管撤辣後香港房源如此搶手,中介依舊大方地給出了 " 回傭 "。在香港,成交低迷時,為了刺激買家交易,中介會從地產商所給的代理傭金中,不惜讓利一部分給買家。
我問中介陳超,既然外界預測房價短期内還有下跌的可能性,為什麼不選擇繼續觀望?
他給了我一個非常直接的答案——在這裏生存的每一個人,都被房子鞭打過,因為樓市,他們見證過暴富的神話,個體命運的翻轉。所有人都知道,今天不買房,明天就是小居室,再等下去只剩開放式,這是刻在肌肉記憶裏的痛楚。
(李小霞對本文亦有貢獻;除馬丁外,文中皆為化名)