今天小編分享的财經經驗：“好房子”國家标準5月1日實施，對市場有多大影響？，歡迎閲讀。
重點城市項目平均層高已超 3 米，大多已達《規範》标準
2025 年 3 月 31 日，住房城鄉建設部發布《住宅項目規範》（下稱《規範》）國家标準。該政策将于 5 月 1 日正式實施，旨在提升住宅建築的安全、舒适、綠色、智慧水平。
從《規範》内容來看，主要有以下幾點：
新建住宅建築層高不得低于 3 米，卧室和起居室的淨高不得低于 2.6 米，局部淨高不得低于 2.2 米，且其面積需控制在室内的三分之一以下。4 層及以上的住宅必須至少配置一台電梯，12 層及以上的住宅應至少配兩台。提高住宅隔聲和噪聲指标，優化采光與日照設計，每套住宅應至少有一個卧室或起居室能滿足日照标準。要求公共移動通信信号覆蓋到公共空間和電梯轎廂内，空調室外機安裝在專用平台。
作為強制性國家标準，2025 年 5 月 1 日起所有住宅項目必須嚴格落實《規範》的條文内容，這将提升房地產市場的規範化程度，引導房地產行業向高質量發展邁進。同時，在市場對高品質住宅需求增長的背景下，新标準也将一定程度激勵居民改善住房條件，推動置換需求。
01" 好房子 " 國家标準5 月 1 日實施
為适應人民群眾提升居住品質的需要，住房城鄉建設部 3 月 31 日發布國家标準《住宅項目規範》（下稱《規範》）。新規範以住宅項目整體為對象，以安全、舒适、綠色、智慧為目标，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定。
此前，在 3 月 9 日舉行的十四屆全國人大三次會議的記者會上，住房城鄉建設部部長倪虹曾就 " 好房子 " 建設這一熱點議題作出回應。倪虹強調，标準水平決定房屋品質。他表示，通過調研了解到，" 好房子 " 有幾個 " 度 "，大家特别關注，比如房間的高度、温度、濕度、淨度、亮度，還有采光度。近期，住建部正在組織編制 " 好房子 " 的建設指南，也在修訂《住宅項目規範》，其中一項是把住宅層高提高到不低于 3 米。
此次《規範》的發布，從多維度提升居住體驗，也是對推動建設安全、舒适、綠色、智慧的 " 好房子 " 的響應。
首先從最受關注的層高來看，《規範》規定新建住宅建築層高不應低于 3 米；卧室、起居室的室内淨高不應低于 2.6 米；廚房衞生間室内淨高不應低于 2.2 米。
據之前 2012 年版的《住宅設計規範》規定，住宅層高宜為 2.8 米。此次 " 不低于 3 米 " 的規定将整體層高提升了 0.2 米。
層高為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，《商品房買賣合同》中一般會對其多少進行約定。減去樓板厚度後叫作淨高。即層高 = 室内淨高 + 樓板厚度。大多數購房者在交房驗收時測量的是室内淨高。
一般來説，為保證居住舒适性，裝修吊頂後的淨高要達到 2.4 米，如果低于這個高度一般不建議做吊頂。
層高直接影響居住舒适度和日常采光，通常層高越高的項目，居住體驗更為舒适，日常采光也更好。
除層高之外，公共空間上，《規範》要求 4 層及以上新建住宅建築，每個住宅單元應至少設定 1 台電梯。12 層及以上，每個住宅單元應至少設定 2 台電梯；對于既有住宅建築加裝電梯，不應影響建築結構安全性和正常使用功能。
住房城鄉建設部部長倪虹 3 月 9 日在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上説，從 2019 年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近 28 萬個，惠及 1.2 億群眾；加裝電梯超過 13 萬部。
長期以來老舊小區加裝電梯一直都是個難題，這也成了老舊小區改造糾紛主要原因之一。如今要求 4 層及以上新建住宅建築設定電梯， 除了老年人需求、便于出行和搬運重物、有利于醫療救護以外，還避免了未來再面臨加裝電梯的難題。
此外，《規範》在 " 适老化 " 方面還提到了户門、衞生間門的通行淨寬、電梯的轎廂尺寸，公共出入口淨寬等要求。
在居住體驗方面，《規範》提高了牆體和樓板隔聲性能。将卧室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指标 " 不應大于 75 分貝 " 提升為 " 不應大于 65 分貝 "。還提高了建築外窗的隔聲性能，較現行标準提升了 5 分貝。
這不僅有效控制了鄰居之間噪聲的幹擾，更好地保障了居家生活的舒适性，還控制了沿街交通噪聲污染。切實解決了居住生活痛點。
02重點城市項目平均層高已超 3 米大多已達《規範》标準
聚焦到關注度最高的層高來看，據 CRIC 產品測評庫不完全統計，15 個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、南京、武漢、蘇州、天津、西安、成都、長沙、重慶）2024 年至今 6268 個典型項目平均層高已達 3.04 米。
典型城市中僅天津和廈門平均項目層高低于 3 米，西安、成都、上海、長沙、重慶等城市層高相對較高。
這主要與城市供應結構有關，從典型項目數據來看，幾乎所有改善項目層高都在 3 米以上，部分高端項目在 3.3 米以上，而剛需項目整體層高基本在 2.9 米到 3 米之間，極少數低于 2.9 米。
這主要與整體新房市場以 " 改善 " 及 " 剛改 " 為主流有關。
CRIC 數據顯示，2025 年一季度，新房需求繼續由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數占比較去年水平分别下降 1.1 和 1.7 個百分點，而四房產品同期增加 2.1 個百分點，市場份額首次提升至三成以上水平。
由此可以清晰地看到，新房市場剛需購房群體的占比正逐步降低，而随着改善需求的不斷走熱，購房者對品質、功能以及整體居住體驗也提出了更高要求。
業内人士王先生表示，目前很多新房產品，尤其是改善類的基本都滿足新規，現在主要是從檔案上明确了，" 從市場影響來看，更多的可能和建造成本有關，比如 2.8 米和 3 米雖然看起來就差 0.2 米，對樓層高的高層建築來説，可能會少一層房子，少賣一層，利潤還是有一定影響的。但長期來看還是有利于市場整體發展的。"
03部分次新房剛需項目層高較低二手房市場整體影響有限
對于《規範》的标準和内容，部分購房者表示，重點還是看價格。
章先生表示：" 本來‘老破小’就是和‘新房’不一樣，我們買的時候就知道‘新房’肯定質量更好，但我買‘老破小’就是因為地段相對好一點，且價格便宜，如果我有錢，我當然會考慮地段又好房子又好的項目，但重點還是沒那麼多預算。"
CRIC 數據顯示 2024 年全年上海共成交 217103 套二手房，其中 90 平方米以下房源占 142543 套，占比達 65.66%，大部分為建築年代 15 年以上房源。
從次新房來看，據 CRIC 產品測評庫不完全統計，2020 年在售的 2000 多個住宅項目中，層高 2.9 米以下的項目占比約 35.3%，大部分為剛需產品。
我們以項目銷售均價與城市成交均價的比值為衡量标準，結果可以看到均價比值在 1 倍以内的低價盤層高普遍低于 3 米，占比高達 86.3%。均價比值在 2 倍以上的高價盤層高普遍在 3.1 米以上，占比多達 48%。高淨值群體更願意為立體空間 " 買單 "，高價盤标配層高超 3.1 米。
由此可見，對二手房市場來説，建築年代較早的二手房本身有一定的價格優勢，受《規範》影響較少，購房者在選擇的時候更看重 " 性價比 "，而對于部分 2020 年前後的次新房來説，尤其是部分純剛需產品，可能會因标準不同而出現一定的影響。
結語
整體來看，《住宅項目規範》的推出，不僅填補了住宅建設的标準空白，還将推動實現 " 安全、舒适、綠色、智慧 " 的住宅發展目标。
随着新标準的實施，将大幅改善住房質量，全面提升居住品質，滿足改善型需求人群對高質量住宅的期待，為居民提供更加舒适的居住體驗，同時也為房地產市場的穩定發展提供制度保障。
需要注意的是，提高建築标準可能會增加部分建造成本，但通過技術進步，如智能建造、新材料的發展等，未來或能部分緩解。
本文來自微信公眾号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部，36 氪經授權發布。
