快快帮丨无底无门无窗，南京一小区的“空中楼阁”遭强行收房

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阳光锦绣阁小区位于南京市鼓楼区江东北路 298 号，是一幢地上 21 层地下 1 层的独栋商住小区。近日，小区的部分业主反映，他们小区里出了桩 " 怪事 "，一处规划为自行车坡道的敞开空间，遭遇小区外人员手持 103 室不动产证上门强行 " 收房 "，而业主为了保护小区安宁和对方屡屡发生争执冲突。此事到底谁是谁非？现代快报记者实地进行了调查。

小区连续一年多遭人闯入要 " 收房 "

日前，现代快报记者来到阳光锦绣阁小区，此时距离最近一次 103 室的产权人到小区来收房，已经过去了两个多月。

△ 103 室相关产权人持证到小区内收房，并砸开地下自行车库入口处封闭的挡墙。

业主提供的视频显示，此前很多次，有男男女女冲进小区，手里拿着撬棍和大锤等工具，还举着不动产证，对着 103 室所在位置的一处大门猛敲猛砸。

△阳光锦绣阁 103 室现产权人持有的不动产证

对于 103 室的产权人来说，到自己的屋子里来应该天经地义，可是阳光锦绣阁的业主们视其为外来闯入者。小区业委会负责处理此事的委员郑建阳说，小区一直都没有 103 室，是这群人理直气壮地前来收房，他们才得知小区一楼还有一处 20 多平方米的房产。

在业主们的眼中，这里紧挨着小区入户大堂边，一直是负一层地下自行车库的地面入口而已。这处自行车库的入口开在一层，本来应该还建有楼梯坡道通到负一层，但是当时小区有点烂尾，坡道就没有建，车库也就没有投入使用。103 室产权人砸的墙是用来封闭车库入口的。如果不封闭，没有坡道，人打开门，迈出去就会踏空，非常危险。

" 他们从 2022 年 3 月份到 2023 年 9 月，来了有 20 多趟，我们硬是扛着不给他们砸墙，对方砸了，我们又堵上。" 郑建阳说，他想问那些人，" 就算砸开了墙，你们的房子又在哪里呢？"

△地下自行车库入口门已经被业主重新砌封起来。

无底无门，" 空中楼阁 " 已被交易两次

在郑建阳和其他业主的带领下，现代快报记者实地查看了负一楼的自行车库。车库原本应该建设楼梯坡道，由于没有建坡道，在车库里仰头可以看到，入口位于人的头顶以上位置，像是一扇悬在半空的 " 道具门 "。

△这就是地下自行车库，可以看到较高处封闭的入口门，因为没有建设楼梯坡道，开门会有人坠落的危险。有证的 103 室就在这片空间。

空荡的空间，除了消防水管和集成电线管半空横穿，完全没有可以称为房子的东西。除非这处房子是透明的，有地板有门有窗，只是肉眼看不到。否则的话，就是一个挑高的大空间。

也难怪在提到 103 室时，业主们都将其描述为 " 空中楼阁 "！

△这是设计院当初做的自行车库坡道楼梯设计图。

郑建阳等人介绍，在 2021 年 11 月，他们偶然在网上发现了南京市玄武区人民法院一则拍卖公告，载明阳光锦绣阁小区 103 室，因为债务纠纷在网上拍卖。小区业主们顿生疑惑：103 室从哪里冒出来的？小区交付这么多年了，他们竟然第一次听说有个 103 室！

据业主介绍，阳光锦绣阁小区始建于 2004 年，此后一两年业主陆续入住，一共是 90 户。虽然小区人数不多，但遇到问题时他们心挺齐的，小区早就有业委会，业委会就责无旁贷地开始调查此事。

经调查，小区的开发商——南京龙蟠金陵建设开发有限公司，是在 2008 年办理了 103 室的房产证、土地证等，并在不久后便将该证转让。

△业主从南京市城建档案馆调取的竣工图，显示此处是地下自行车库入口

△小区的竣工图，上面清楚标注着 " 地下自行车库入口 "，还显示有楼梯，但没有房屋。

业主们找到了当初保管在小区物业处的竣工图纸，又到城建档案馆调取竣工图，对照发现，103 室所在的位置，图纸上显示就是小区地下自行车库的楼梯坡道位置。业主又调取规划核准图，显示那里同样是自行车库的坡道。

业主们表示，103 室在 2008 年由原开发商老板领证，后来很快转让给了一位市民。据说是开发商欠了那人的钱，103 室房产证是被拿来抵债的。

截至 2021 年底，13 年间，阳光锦绣阁的业主们岁月静好，没看到有任何人要来破开地下车库的 " 悬空门 "。直到两年前，他们才知道这个被司法拍卖的 103 室，知道它又换了新的产权人。

△南京市玄武法院在竞买须知中已经提示，该处房产 " 东南西北均无入户门且与地下室相通 "。

小区业委会曾在了解此事后，向玄武法院提出质疑。法院也派人来实地查看，发生的变化是法院在小区 103 室的竞买公告中做出了更加具体的描述和提醒：" 标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别说明：经现场勘查，并向市房地产市场交易中心征询，标的物东南西北均无入户门且与地下室相通，拍卖的不动产存在结构变动、面积误差等情形，以不动产登记部门登记为准，恢复现状等问题由买受人自行解决。有意者请亲自实地看样。未看样的买受人视为对本标的物实物现状确认，责任自负。"

业主：为何规划图上没有的 103 室，却能够发出真实的 "本本"？

因为这个没门没底的 103 室，郑建阳和其他业委会成员及热心业主奔波了接近两年。

2021 年 12 月，网拍的 103 室被人以底价拍下，面积 24.62 平方米，总价 31 万元，每平方米单价 12800 元。这处房产是批发零售用地 / 商业性质，而在该区網域，商业用房价格应该在每平方米 4 万以上。

虽然是商业用房，但是阳光锦绣阁小区的门面都朝着江东北路，103 室却始终是空中楼阁。据业主们称，产权人多次要收房，曾明确表示要按不动产权证上登记的面积把房子 " 恢复 " 建造起来，没有底就把底浇筑起来，没有门就开门。

而如果房子被 " 造 " 出来了，按照其结构只能朝小区内部开门，如果房子被拿来用作经营，业主们认为，这将破坏小区的封闭管理，带来安全隐患。

因为业主抱团反对，期间多次报警，对方屡次强行施工均被制止。在此期间，又有承租人出面，表示已经租下了该房产准备用于经营。由于业主阻挠造成房屋出租收益受损，买受人和承租人称要起诉小区业主。

城市建设规划为先。郑建阳说，大家明白，所有的涉及房屋建设、登记的，最终依据的是规划。为此，从 2022 年起，阳光锦绣阁业主们多次向南京市规划和自然资源局（下称 " 规自局 "）反映，要求规自局对此予以调查回复。

△南京市规自局给阳光锦绣阁业委会的回函，确认了规划核准图上没有所谓 103 室。

2023 年 1 月 12 日，南京市规自局以 " 行政告知书 " 的形式作了回复，称阳光锦绣阁项目，由南京龙蟠金陵建设开发有限公司于 1998 年取得该地块的土地使用权。2001 年 12 月份，经建设部門申请，原南京市规划局核发了该项目的建设工程规划许可证。" 经查阅该项目的一层平面规划核准图，来信所述位置为自行车坡道。经现场踏勘，规划核准图上标注的自行车坡道现场不存在，一楼与负一楼之间贯通。关于该处变化情况，经查询城建档案系统，未显示有规划变更记录。"

业主要求撤销 " 错误登记 "，纪委已介入

规自局在上述回复中还提到，" 但不知何故原房产部门对该处按商业用途进行了测绘和销售许可。接到举报后，我局高度重视，已去函向房产部门了解变更为商业用途的相关情况及证明材料，至今未收到明确回复，您也可以向房产部门了解该情况。"

南京市住房保障和房产局（下称 " 房产局 "）也有相应回复，在一份盖着 " 南京市住房保障和房产局信息公开专用章 " 的复函中，南京市房产局曾就规自局的问函作出回复，称阳光锦绣阁项目为商住综合楼项目，1 到 3 层为商业，4 到 21 层是住宅。2001 年，南京龙蟠金陵建设开发有限公司向房产局原产权监理处申请该项目预测绘和预售许可，" 之后依开发商申请，将 103 室（建筑面积 23.88㎡）作为‘商业’用途办理自管产，领取自管产证。2008 年 7 月开发企业将 103 室出售给个人，2021 年 12 月通过法院将 103 室拍卖给现有产权人。"

但对于当时测绘人员是否实地勘察，该测绘结果为何与规划不符？回复中并未提及。

郑建阳等表示，希望相关部门实事求是，把与规划不符的 " 错误 " 测绘结果和因此核发的产权证撤销收回。这应该是消弭矛盾的唯一办法，目前不能忽略持证方的 " 决心 " ——对方用真金白银买下了一处 " 空中楼阁 "。

△南京市房地产市场交易中心的回复，表示由于部门和职能调整，涉及房屋登记的历史遗留积案等都已移交到市规自局。

现代快报记者向南京市房产局询问，当初为何得出 " 现有 " 的测绘结果，并准许开发商销售？但没有得到回复。而此前该局曾有过回复，称时间比较久了，有些情况尚需调查。就业主们强烈要求的撤销 103 室 " 错误登记 "，消除矛盾隐患的诉求，2023 年 1 月中旬，市房产局下属房地产市场交易中心在给小区业委会的一份回复中称，自 2016 年 6 月 28 日起，市房产局将房屋登记职责划转给市国土局（后合并到市规自局），同时，在办房屋登记业务和涉及房屋登记的历史遗留积案也一并移交。因此，阳光锦绣阁业委会关于撤销 103 室错误登记的诉求非该局职能范围，建议业主向规自局具体反映核实相关情况。