快快幫丨無底無門無窗，南京一小區的“空中樓閣”遭強行收房

今天小編分享的社會經驗：快快幫丨無底無門無窗，南京一小區的“空中樓閣”遭強行收房，歡迎閲讀。

陽光錦繡閣小區位于南京市鼓樓區江東北路 298 号，是一幢地上 21 層地下 1 層的獨棟商住小區。近日，小區的部分業主反映，他們小區裏出了樁 " 怪事 "，一處規劃為自行車坡道的敞開空間，遭遇小區外人員手持 103 室不動產證上門強行 " 收房 "，而業主為了保護小區安寧和對方屢屢發生争執衝突。此事到底誰是誰非？現代快報記者實地進行了調查。

小區連續一年多遭人闖入要 " 收房 "

日前，現代快報記者來到陽光錦繡閣小區，此時距離最近一次 103 室的產權人到小區來收房，已經過去了兩個多月。

△ 103 室相關產權人持證到小區内收房，并砸開地下自行車庫入口處封閉的擋牆。

業主提供的視頻顯示，此前很多次，有男男女女衝進小區，手裏拿着撬棍和大錘等工具，還舉着不動產證，對着 103 室所在位置的一處大門猛敲猛砸。

△陽光錦繡閣 103 室現產權人持有的不動產證

對于 103 室的產權人來説，到自己的屋子裏來應該天經地義，可是陽光錦繡閣的業主們視其為外來闖入者。小區業委會負責處理此事的委員鄭建陽説，小區一直都沒有 103 室，是這群人理直氣壯地前來收房，他們才得知小區一樓還有一處 20 多平方米的房產。

在業主們的眼中，這裏緊挨着小區入户大堂邊，一直是負一層地下自行車庫的地面入口而已。這處自行車庫的入口開在一層，本來應該還建有樓梯坡道通到負一層，但是當時小區有點爛尾，坡道就沒有建，車庫也就沒有投入使用。103 室產權人砸的牆是用來封閉車庫入口的。如果不封閉，沒有坡道，人打開門，邁出去就會踏空，非常危險。

" 他們從 2022 年 3 月份到 2023 年 9 月，來了有 20 多趟，我們硬是扛着不給他們砸牆，對方砸了，我們又堵上。" 鄭建陽説，他想問那些人，" 就算砸開了牆，你們的房子又在哪裏呢？"

△地下自行車庫入口門已經被業主重新砌封起來。

無底無門，" 空中樓閣 " 已被交易兩次

在鄭建陽和其他業主的帶領下，現代快報記者實地查看了負一樓的自行車庫。車庫原本應該建設樓梯坡道，由于沒有建坡道，在車庫裏仰頭可以看到，入口位于人的頭頂以上位置，像是一扇懸在半空的 " 道具門 "。

△這就是地下自行車庫，可以看到較高處封閉的入口門，因為沒有建設樓梯坡道，開門會有人墜落的危險。有證的 103 室就在這片空間。

空蕩的空間，除了消防水管和集成電線管半空橫穿，完全沒有可以稱為房子的東西。除非這處房子是透明的，有地板有門有窗，只是肉眼看不到。否則的話，就是一個挑高的大空間。

也難怪在提到 103 室時，業主們都将其描述為 " 空中樓閣 "！

△這是設計院當初做的自行車庫坡道樓梯設計圖。

鄭建陽等人介紹，在 2021 年 11 月，他們偶然在網上發現了南京市玄武區人民法院一則拍賣公告，載明陽光錦繡閣小區 103 室，因為債務糾紛在網上拍賣。小區業主們頓生疑惑：103 室從哪裏冒出來的？小區交付這麼多年了，他們竟然第一次聽説有個 103 室！

據業主介紹，陽光錦繡閣小區始建于 2004 年，此後一兩年業主陸續入住，一共是 90 户。雖然小區人數不多，但遇到問題時他們心挺齊的，小區早就有業委會，業委會就責無旁貸地開始調查此事。

經調查，小區的開發商——南京龍蟠金陵建設開發有限公司，是在 2008 年辦理了 103 室的房產證、土地證等，并在不久後便将該證轉讓。

△業主從南京市城建檔案館調取的竣工圖，顯示此處是地下自行車庫入口

△小區的竣工圖，上面清楚标注着 " 地下自行車庫入口 "，還顯示有樓梯，但沒有房屋。

業主們找到了當初保管在小區物業處的竣工圖紙，又到城建檔案館調取竣工圖，對照發現，103 室所在的位置，圖紙上顯示就是小區地下自行車庫的樓梯坡道位置。業主又調取規劃核準圖，顯示那裏同樣是自行車庫的坡道。

業主們表示，103 室在 2008 年由原開發商老板領證，後來很快轉讓給了一位市民。據説是開發商欠了那人的錢，103 室房產證是被拿來抵債的。

截至 2021 年底，13 年間，陽光錦繡閣的業主們歲月靜好，沒看到有任何人要來破開地下車庫的 " 懸空門 "。直到兩年前，他們才知道這個被司法拍賣的 103 室，知道它又換了新的產權人。

△南京市玄武法院在競買須知中已經提示，該處房產 " 東南西北均無入户門且與地下室相通 "。

小區業委會曾在了解此事後，向玄武法院提出質疑。法院也派人來實地查看，發生的變化是法院在小區 103 室的競買公告中做出了更加具體的描述和提醒：" 标的物以實物現狀為準，法院不承擔拍賣标的瑕疵保證。特别説明：經現場勘查，并向市房地產市場交易中心征詢，标的物東南西北均無入户門且與地下室相通，拍賣的不動產存在結構變動、面積誤差等情形，以不動產登記部門登記為準，恢復現狀等問題由買受人自行解決。有意者請親自實地看樣。未看樣的買受人視為對本标的物實物現狀确認，責任自負。"

業主：為何規劃圖上沒有的 103 室，卻能夠發出真實的 "本本"？

因為這個沒門沒底的 103 室，鄭建陽和其他業委會成員及熱心業主奔波了接近兩年。

2021 年 12 月，網拍的 103 室被人以底價拍下，面積 24.62 平方米，總價 31 萬元，每平方米單價 12800 元。這處房產是批發零售用地 / 商業性質，而在該區網域，商業用房價格應該在每平方米 4 萬以上。

雖然是商業用房，但是陽光錦繡閣小區的門面都朝着江東北路，103 室卻始終是空中樓閣。據業主們稱，產權人多次要收房，曾明确表示要按不動產權證上登記的面積把房子 " 恢復 " 建造起來，沒有底就把底澆築起來，沒有門就開門。

而如果房子被 " 造 " 出來了，按照其結構只能朝小區内部開門，如果房子被拿來用作經營，業主們認為，這将破壞小區的封閉管理，帶來安全隐患。

因為業主抱團反對，期間多次報警，對方屢次強行施工均被制止。在此期間，又有承租人出面，表示已經租下了該房產準備用于經營。由于業主阻撓造成房屋出租收益受損，買受人和承租人稱要起訴小區業主。

城市建設規劃為先。鄭建陽説，大家明白，所有的涉及房屋建設、登記的，最終依據的是規劃。為此，從 2022 年起，陽光錦繡閣業主們多次向南京市規劃和自然資源局（下稱 " 規自局 "）反映，要求規自局對此予以調查回復。

△南京市規自局給陽光錦繡閣業委會的回函，确認了規劃核準圖上沒有所謂 103 室。

2023 年 1 月 12 日，南京市規自局以 " 行政告知書 " 的形式作了回復，稱陽光錦繡閣項目，由南京龍蟠金陵建設開發有限公司于 1998 年取得該地塊的土地使用權。2001 年 12 月份，經建設部門申請，原南京市規劃局核發了該項目的建設工程規劃許可證。" 經查閲該項目的一層平面規劃核準圖，來信所述位置為自行車坡道。經現場踏勘，規劃核準圖上标注的自行車坡道現場不存在，一樓與負一樓之間貫通。關于該處變化情況，經查詢城建檔案系統，未顯示有規劃變更記錄。"

業主要求撤銷 " 錯誤登記 "，紀委已介入

規自局在上述回復中還提到，" 但不知何故原房產部門對該處按商業用途進行了測繪和銷售許可。接到舉報後，我局高度重視，已去函向房產部門了解變更為商業用途的相關情況及證明材料，至今未收到明确回復，您也可以向房產部門了解該情況。"

南京市住房保障和房產局（下稱 " 房產局 "）也有相應回復，在一份蓋着 " 南京市住房保障和房產局信息公開專用章 " 的復函中，南京市房產局曾就規自局的問函作出回復，稱陽光錦繡閣項目為商住綜合樓項目，1 到 3 層為商業，4 到 21 層是住宅。2001 年，南京龍蟠金陵建設開發有限公司向房產局原產權監理處申請該項目預測繪和預售許可，" 之後依開發商申請，将 103 室（建築面積 23.88㎡）作為‘商業’用途辦理自管產，領取自管產證。2008 年 7 月開發企業将 103 室出售給個人，2021 年 12 月通過法院将 103 室拍賣給現有產權人。"

但對于當時測繪人員是否實地勘察，該測繪結果為何與規劃不符？回復中并未提及。

鄭建陽等表示，希望相關部門實事求是，把與規劃不符的 " 錯誤 " 測繪結果和因此核發的產權證撤銷收回。這應該是消弭矛盾的唯一辦法，目前不能忽略持證方的 " 決心 " ——對方用真金白銀買下了一處 " 空中樓閣 "。

△南京市房地產市場交易中心的回復，表示由于部門和職能調整，涉及房屋登記的歷史遺留積案等都已移交到市規自局。

現代快報記者向南京市房產局詢問，當初為何得出 " 現有 " 的測繪結果，并準許開發商銷售？但沒有得到回復。而此前該局曾有過回復，稱時間比較久了，有些情況尚需調查。就業主們強烈要求的撤銷 103 室 " 錯誤登記 "，消除矛盾隐患的訴求，2023 年 1 月中旬，市房產局下屬房地產市場交易中心在給小區業委會的一份回復中稱，自 2016 年 6 月 28 日起，市房產局将房屋登記職責劃轉給市國土局（後合并到市規自局），同時，在辦房屋登記業務和涉及房屋登記的歷史遺留積案也一并移交。因此，陽光錦繡閣業委會關于撤銷 103 室錯誤登記的訴求非該局職能範圍，建議業主向規自局具體反映核實相關情況。