今天小編分享的财經經驗：房子不好賣，中介卻更賺錢了？，歡迎閲讀。
「核心提示」
在樓市濃厚的不确定性情緒裏，" 中介 " 貝殼交出一份讓房企們眼紅的逆市财報。是樓市沒有那麼差，還是只有中介會賺錢？
作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
2023 年，房地產市場沒有出現想象中的復蘇，小陽春如期出現又很快消失，市場一跌再跌。受新房市場持續疲軟影響，房企資金難以回籠，一個接一個出險，昔日的宇宙房企、千億房企也難逃違約的窘境。
二手房這邊，中介降費的消息傳了千遍最終成真，換房的 " 剛改 " 成了第一波二手房降價的助推者和受害者，此後各地房價一降再降，人人都對壞日子有了預期。
也就是在這樣的情況下，貝殼交出了一份令人驚訝的成績單：營收、淨利潤雙增。
貝殼為什麼能走出與樓市相反的曲線？又為什麼敢在現在的大環境下跻身房地產開發？寒氣為什麼沒有傳導到貝殼這一端？在樓市兩級分化、濃厚的不确定性情緒裏，貝殼的确定性從何而來，充滿了疑問。
寒氣沒傳導給貝殼？
過去的 2023 年，房地產市場處在下行周期中，各種悲觀情緒籠罩，房地產鏈條上的各方輪番遭遇衝擊。值得關注的是，貝殼卻交出了一份超預期的财報。
财報數據顯示，2023 年貝殼實現營收 777.77 億元，同比增長 28.2%；實現淨利潤 58.83 億元，同比增長 524.45%。
首先值得説明的是，如此迅猛的淨利潤增長，是在 2021 和 2022 年的暴跌後產生的。2021 年和 2022 年，貝殼淨利潤下跌幅度分别為 118.87% 和 164.45%，虧損 5.24 和 13.86 億元。2023 年，其實是貝殼上市以來，實現淨利潤為正的第二個報告期。
營收方面，2022 年，貝殼實現 606.69 億元營收，同比降低 24.87%，是自 2018 年财務數據對外公布以來首次營收下跌。2023 年不足 800 億元的營收，實際并未超過 2021 年。
無論如何，在萬科這樣以穩健著稱的房企都極受質疑的市場環境下，貝殼能夠逆勢增長實屬不易。
國家統計局公布的數據顯示，2023 年，商品房銷售面積同比下降 8.5%，其中住宅銷售面積下降 8.2%。商品房銷售額比上一年同期下降 6.5%，其中住宅銷售額下降 6.0%。
分類來看，全國新房交易數據下滑極為明顯，中指研究院數據顯示，2023 年，重點 100 城新建商品住宅成交面積同比下降約 6%，絕對規模為 2016 年以來低位。即便過去調控的限購和限售政策優化，政策環境已接近 2014 年最寬松階段，但居民預期仍未能明顯改善。
這種情況下，貝殼的新房數據其實好于 2022 年。數據顯示，其新房交易業務在 2023 年貢獻了 305.76 億元，雖然不及 2021 年，但也優于 2022 年的 286.50 億元。
事實上，在具體的新房銷售業務中，貝殼這類銷售端口被叫做渠道，一般來説不太好賣的房子才需要 " 上渠道 "，且越不好賣的樓盤給渠道商的返點也就越高，貝殼則是價格最高的渠道商之一。從這一點上，貝殼的營收增長似乎也能夠和 2023 年的新房銷售疲軟相對應。
另一點原因财報中有所闡釋，貝殼方面表示，應收賬款周轉天數相較之前有了明顯的改善，因為他們對房企采取了 " 預付傭 " 的模式：開發商預付傭的 " 快傭 " 項目占新房傭金收入比保持在 53% 的高位。四季度新房應收賬款周轉天數僅為 43 天，首次下降至 50 天以内。另一方面，貝殼合作的央國企開發商的占比不斷提升：從三季度的 46% 提升了到四季度的 53%。
貝殼的二手房業務也沒有想象中差。
中指研究院數據顯示，2023 年，15 個代表城市二手住宅累計成交面積約 14020 萬平方米，同比增長 36.8%，絕對規模處 2019 年以來高位。
貝殼财報中，二手房業務營收同樣相較 2022 年有所增長。
雖然在絕對的買方市場中，貝殼下調了北京這樣關鍵城市的中介費，但也有更靈活的操作。公開資料顯示，2020 年起，貝殼開始以廈門為試點，推行 " 好贊 " 服務，後逐漸向全國推行。" 好贊服務 " 即對賣家加收一定的服務費，增加其房屋在平台的曝光，以此推動更快成交。
西部證券在其研報中分析，上年高基數下預計貝殼在 2024 年一季度收入表現承壓，同比或将雙位數下跌。
房子不好賣，更多人想裝修？
新房和二手房交易之外，貝殼的财報裏還有個相當亮眼的點：家裝業務增長明顯。
有貝殼家裝業務線内部人士告訴《豹變》，其實貝殼的家裝業務從 2018 年的被窩就已經開始落地，但真正翻起水花是在合并聖都之後。貝殼的家居裝修作為主營業務被單列一項，也是從 2022 年合并聖都後開始的。2022 年，家居裝修業務實現 50.47 億元營收，到 2023 年翻了一倍還多，達到了 108.50 億元。
聖都是深耕東部省份的整裝企業，2021 年被貝殼收購後，于 2022 年第二季度正式并表。此前外界一直對二者的融合有所擔心，聖都的模式較為傳統，而貝殼幾乎是用互聯網的手段将家裝重做了一遍。雖然業務融合的确花了一些時間，但從結果來看，似乎很是值得。
談及貝殼的收購，現任貝殼副總裁、聖都家裝創始人顏偉陽曾表示，" 現在我們看到了更大的天空。" 彼時，貝殼家裝事業線構建的管理機制和產業數字化模型，正逐步拉齊至聖都。
上述人士告訴《豹變》，到目前為止被窩、聖都對于家裝事業線來説只是品牌和團隊的區别，其實系統是同一套。值得一提的是，2023 年 10 月貝殼宣布收購愛空間，預計 2024 年上半年完成交割，目前正醖釀業務融合。
從二手房業務到新房業務，再到家裝業務，貝殼似乎每一步都走得很穩，做無不成。事實上，業務線内部同樣有孵化失敗和轉型的案例。
除了整裝業務線，貝殼也有零售業務線，但不常對外提及。2021 年到 2022 年上半年，零售線嘗試過線上小程式商城和直播模式，但最終 C 端業務沒能跑通，整體向 B 端轉型。此前澎湃曾報道稱，2022 年 2 月開始，不少貝殼中介開始在朋友圈推介 " 貝殼美家商城 "，推薦烤箱、集成灶、洗衣機等高端大家電，但始終聲量不大。
目前，貝殼内部的零售模式或将逐漸被取代。" 以後的作業模式可能會變成基于整裝，由設計師、家居顧問等角色在系統上發起報價，然後進行籤約支付。" 一位接近貝殼的人士對《豹變》表示。其同時表示，2023 年貝殼已經在北京試行這種模式，今年開始将逐漸推向全國。
2022 年，貝殼也如大部分互聯網公司一樣進行過一次大裁員。數據顯示，截至 2021 年底貝殼擁有 11 萬員工，而到 2022 年末減員到 9.8 萬，其在北京的工區也取消了兩個，" 自願走的有裁員大禮包。" 上述接近貝殼的人士表示。
最新數據顯示，截至 2023 年末，貝殼的員工總數相較前一年有所增長，為 10.2 萬人。平台運營、研發等人數仍有減少，但經紀人及支持人員、行政及管理人員有大幅度增長。
新業務的孵化和裁撤，都是一家公司健康生長的痕迹。到目前為止，貝殼似乎并沒有在大方向上走錯過路。直到最近，貝殼做出了一個至今為止最有争議的決定，向上，做房地產開發。
向上，做開發
天眼查信息顯示，貝好家（北京）置業有限公司成立于 2023 年 9 月，穿透後股權 100% 屬于貝殼。2024 年，這家公司把首次亮相選在了北京土拍市場——從鏈家時期開始，北京就是他們的大本營。
回顧以往的經歷，從二手房中介做起，貝殼似乎一直在延伸產業鏈，做新房業務、做家裝。
前些年，互聯網企業和房企都來做房屋中介，可是怎麼都做不通：互聯網企業能跑數據，可是沒有線下經驗，門店開不起來，賺不到最大頭的錢，只能當平台；房企有線下經驗和客群信賴度，但只靠自己品牌的客户難以鋪開去，更别説真正形成第二增長曲線。
家裝業務也類似，房企不是沒有家裝業務，但基本都是給自家房子裝修，新房賣不出去，家裝業務又怎麼可能形成新的增長點。
貝殼剛好相反，做 "ACN" 模式是基于豐富的線下經驗，做家裝又有龐大的二手房市場作為後盾。
那麼做開發，貝殼有什麼？
要想回答這個問題，或許得先看貝殼想怎麼做開發。根據貝殼此前對外展示的信息，他們想做不同于傳統開發商的 "C2M" 模式，即從消費者倒推到開發商，以數據庫為支撐，針對客户基數、户型、價格定制住宅產品，做 " 數據驅動型住宅開發服務平台 "。
如果把這一套邏輯簡單理解成 " 傳統房企用經驗做的事，我們用數據和 AI 來做 "，似乎又不合适，因為貝殼其實流露出了和傳統房企、城建或代建企業合作的意願。
回到最初的問題，" 貝殼有什麼？" 他們有相當龐大的客户數據庫，專業的整裝團隊和已經發展得相當完善的新房銷售團隊，甚至是市面上價格最高的渠道商之一。新房銷售對貝殼本身的業績貢獻，也早已經超過了一半。主觀上看，做開發并不是個離譜的選擇。
那麼客觀條件呢，現在去做房地產開發真的是好時機嗎？沒人敢下定論。
此前财聯社曾報道稱，貝好家從龍湖和萬科挖了不少人：貝好家事業線财務中心總經理肖铮來自萬科東北區，事業線投資中心負責人嚴亘晖來自龍湖鄭州區網域，貝好家運營中心總經理楊寶剛曾供職于龍湖和合景泰富。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地產開發面臨着投資運營、融資和銷售等現實性的問題，對沒有開發經驗的貝殼是一個巨大的考驗。而且市場需求瞬息萬變，周邊產品可能出現降價促銷現象，預期的現金流和盈利能力不一定能實現。
目前貝殼在北京土拍市場僅是亮相，并未真正落子，一切都還是未知數。
