今天小編分享的财經經驗：萬科10月銀行貸款近百億元，房企融資現曙光，歡迎閱讀。
作 者丨唐韶葵
編 輯丨張偉賢
随着央行表态與相關政策陸續出台，房企信貸環境有所改善，部分銀行已經重新啟動開發貸的審批流程。公開信息顯示，2024 年 10 月，萬科以 95.8 億元的銀行貸款成為當月融資總量最大企業。
克爾瑞研究中心數據顯示，百強房企中，2024 年 1-10 月 TOP10 房企的平均融資額為 224.85 億元，融資規模出現同比增長。從融資成本來看，TOP51-100 梯隊的房企融資成本最低，為 2.6%，較 2023 年全年融資成本降低了 1.64 個百分點。
據中指研究院統計數據，今年 10 月房地產企業債券融資總額為 289.7 億元，同比增長 3.2%，在上年低基數影響下連續兩月同比轉正，但環比仍下降 32.4%，融資主體仍以央、國企為主。
對于房企融資利好頻發，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，當前政策導向呈現兩極分化，包括需求端與企業端的導向，政策出台更趨于節奏與層次感。其指出，由于去年房企融資基數較低，今年房地產整體融資向好趨勢持續性還有待觀望，更為關鍵的是，優質民企何時能突破融資天花板。
三季度融資增長近 60% 背後
2024 年 9 月末以來，監管部門陸續推出一攬子政策，有效提振房地產信心。同時，通過金融政策的有力支持，推動企業融資成本下降，經營信心持續恢復，投資活動有所改善。其中，9 月 24 日國新辦召開新聞發布會并宣布了多項重磅政策，部分政策為地產行業帶來重大利好，包括降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行；降低存量房貸利率，并統一房貸的最低首付比例等。同時，針對目前地產企業融資面臨的融資難和債務違約等一系列問題，有關貨币政策也提供了一定支撐。
9 月 26 日中央政治局會議再次談到擴大内需，并首次提出促進房地產市場止跌回穩。
同策研究院數據顯示，該機構監測的 40 家典型上市房企在 2024 年三季度共完成融資金額折合人民币共計 1314.94 億元，環比上升 58.61%。其中 40 家房企債權融資金額為 1233.86 億元，占總融資金額比重為 93.83%，環比上升 50.09%（上季度債權融資總額 822.10 億元）。
從融資結構看，除銀行貸款融資之外，國企房企更青睐公司債。三季度共發生 20 筆公司債融資，融資總額 241 億元，占比 19.53%，環比上升 114.6%，分别由保利置業、越秀地產、金融街、招商蛇口、美的置業等房企發行。
房企所募資金多用于償還舊債。比如，保利發展、招商蛇口所募集的資金均計劃用于償還銀行貸款；建發股份發行的 4.4 億元中票拟用于償還到期的 "18 建發地產 MTN001"；栖霞建設則拟使用所募集的 4.2 億元置換将于 11 月 21 日到期的 "21 栖霞建設 SCP001"，該筆債券目前餘額為 4.8 億元。
融資增加的同時，房企的融資成本也開始走低。克爾瑞數據顯示，10 月房企融資成本為 2.54%，環比降低了 0.23 個百分點，同比降低 1.3 個百分點。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，這是因為 10 月僅有保利發展、華潤置地、招商蛇口等 7 家央企在境内發債。融資成本最低為保利發展發行的其他債權融資，融資金額折合人民币約 25 億元，票面利率為 2.02%。而融資成本最高的為越秀地產發行的公司債，融資金額折合人民币約 16.9 億元，票面利率為 4.1%。
房企優化資產負債表
央國企房企融資環境逐漸寬松之下，房企也順勢優化資產負債表。建發股份是最近較為典型的案例之一。
遭遇監管層問詢後，建發股份（600153.SH）于 11 月 4 日宣布終止一項 49.8 億元的配股計劃。該公司對此解釋為：結合内外部環境變化及公司内部實際情況及發展規劃等因素，經相關各方充分讨論、審慎研究後做出的決定。
據悉，建發股份原計劃配股募資金額不超過 85 億元，最終調整為不超過 49.8 億元，直至最後 " 撤單 "。建發股份在這一過程中已經發債兩次，成本匡算下來均低于配股融資。今年 7 月，建發拟發行 15 億元可續期公司債，分為兩個品種發行，利率分别為 2.38% 及 2.75%。10 月，建發股份發行一筆 1 億元超短融融資券，期限為 178 天。
值得關注的是，除了國企融資提速之外，民企在化債上的進展也傳來不少消息。10 月 28 日，旭輝控股發布境外債務重組最新進展，合計持有适用債務未償還本金總額約 77.88% 的債權人已正式籤訂或加入重組支持協定（RSA）。旭輝稱，當建議重組完成後，将緩解集團的流動資金壓力。
除旭輝外，近期多家房企也傳來重組、融資利好消息。華夏幸福推出 " 置換帶 " 方案，拟引入一家廊坊市屬國企，将參與 " 置換帶 " 債權人的金融債權置換到廊坊市屬國有企業，置換規模約為 200 億元。
此外，10 月 17 日上午，融創中國已完成 12.05 億港元配股融資，所得款項淨額将用于支持境内公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。近期債務重組有進展的民企還包括禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產等。
中指院一名分析師在接受媒體采訪時表示，城市房地產融資協調機制正在持續發力。城市協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要采取措施盡快修復問題項目，城市政府要加強協調，推動符合 " 白名單 " 條件标準的項目應納盡納等。
鏡鑑咨詢創始人張宏偉分析認為，10 月房企融資環境的改善，需要結合 10 月份核心城市銷售有所好轉來看。其認為，只有市場預期逐漸好轉的時候，房企才能通過銷售端與融資端的合力，逐漸優化資產負債表。但他又指出，非核心城市的銷售熱度尚不及預期，導致房企還不能完全化解保交付與化債的壓力，後續走勢仍有待進一步觀察。
本期編輯 黎雨桐 實習生 簡小琪
