今天小編分享的社會經驗：市場上的二房東，消失了快70%，歡迎閱讀。
日常想不出選題的時候我會去中介門店坐坐，不是那種正規中介，是那種藏在街頭巷尾的夫妻老婆店。
南來北往的租賃中介、買賣中介、資管經理、甚至二房東們有時候都會進來坐坐。
我作為裡面的 " 異類 " 聽得多說的少但大家也都混了個臉熟。
有段時間這小店裡聊天三劍客的丙哥消失了，于是我就問店長：有段時間沒見丙哥了（愛打麻将，大家都叫他丙哥）。
店長說你不知道嘛，他手裡不少房子空太久租不掉，大房東又不肯降價，然後他索性不做了回老家了，押金不要了、裝修錢也砸裡面了。
丙哥是我朋友圈裡為數不多的二房東，而且是比較大的那種，兩三年前手裡上百套房子不稀奇。
這兩年也經常聽他說生意難做，沒想到這次就直接消失不幹了。
于是借着假期我又開啟了新一輪市調。
記得去年這時候也做過二房東選題，短短一年過去二房東市場的變化還是讓我始料未及。
還是不能想象消失這麼多
我通過這個店裡的小圈子聯系了真如、七寶、虹橋、老靜安這邊的二房東們。
我問的越多 " 離開 " 的消息就越多。
普陀真如的一位專職二房東十年以上的前輩跟我說，他通過自己周遭的同行以及他朋友圈裡的頭部二房東的現狀，基本可以确定的一個事實是：二房東這兩年差不多消失了 70%。
這個占比不止一位從業十年以上的二房東跟我提過。
另外二房東的圈子其實是互通的，因為需要找房源和找客源的關系，二房東做的最多的事就是加同行、加群，他們對于自己的 " 行業 " 動态了然于胸，所以 70% 算中規中矩、偏保守的數據。
二房東群消息
這個數據背後是房源陡增、客源被攤薄後的市占擠壓。
真如二房東 " 不忘初心 "（微信化名，下同）兩年前手裡有差不多二十套房源，算小規格二房東。
今年年初就把手裡房源清退的差不多，然後自己又回歸中介行業了。
虹橋二房東 "HO。" 年紀不大但手裡高峰期的時候運作過一百來套。
他說自己手裡的房子還不算多，然後這一百來套的裝修、維修、保潔他都自己來。
但現在他手裡只留了十來套性價比高的房子，他也學中介将自己的房源分 ABC 三類，性價比高的他就留手裡、拿房價格貴的就跟房東談降價、性價比最差的他果斷放棄押金，最後就留下十來套，他自己住一套。
在我聊的幾十位二房東裡以上兩種算最好的結局。
最平常不過的就是轉行或者回老家。
最差的就是那種上失信名單的，拿了租客的租金沒給房東然後跑路了。
而擠壓的背後，帶來這些二房東和行業分手的不體面。
最好的情況就是二房東拉上房東和租客坦誠告訴客業雙方，我幹不下去了。
多打給大房東的房租運氣好能要回來，押金是徹底要賠的、裝修也是送人的。
次點的情況就是什麼都不管了，但租客的錢也沒多收，後面讓租客和房東自己摸索。
最差的就是那種拿了租客後面幾個月房租，又沒給大房東，然後自己又消失的。
最差最差就是這種，哪怕是二房東自己的同行有時候都不齒。
這些二房東究竟賠進去多少呢，我以一位二房東為例：
一套長寧 50 平房子，5000 元 / 月拿的房、籤了 7 年、裝修投入 8 萬，現在是第 3 年。
3 年斷斷續續收益 5 萬左右，但去掉中介費、裝修費，還倒貼 3 萬多。
看上去還行，但架不住這樣的房子他有大概十來套，分不同時間點拿的。
遇到 2022 年拿的房單套最高能賠 4 萬～5 萬，所以 30 萬～40 萬是很好賠的。
即便如此這還不是最差的情況。
最差的是當年二房東行情火的時候不少人通過杠杆進入的市場，那真的吃不了兜着走。
剩下的 30% 也都 " 改頭換面 "
剩下的二房東都不叫二房東了
這類二房東往往自己的規模做比較大，在中環位置手握 100～200 套才叫有一定規模。
他們往往會找幾位和自己同規模的，或者手裡有一定活動資金想投資賺錢的，然後大家一起成立一家包租公司。
規模化運營了會怎樣？
如果你有厲害的裝修鏈條，同樣的裝修标準你的裝修鏈條可以便宜 15%-20%。
如果你有便宜的渠道，同樣的房源和客源你的獲客成本可以再降低 5%-10%。
最直接的你說你有錢，空置率來到 70% 你都不慌，你還能再耗個一年半年。
總之要提高收益活下去、風險平攤死不了。
而這時候你都不知道他還叫不叫二房東，本質上這是家公司的運營模式。
這也成為這兩年那活下來的 30% 房東最喜歡走的路。
今天我們看到的那種批量化精裝房源，但又不是來自自如、魔術方塊這類連鎖機構，背後大概率都是這種二房東轉型的包租公司。
類似房源，非具體指某家包租公司
十年前上海就存在自己的包租公司，但因為二房東這種船小好掉頭的模式，以及機構化中介的正規運營的兩頭夾擊，生存艱難。
現在二房東反而轉型又做回了包租公司賽道，兜兜轉轉又回來了。
而一旦進入規模化運營之後你不得不佩服這其中做得比較好的。
這些包租公司确實将二房東模式經營到了極致。
對于機構化的二房東而言他需要做的是把生意做簡單、再做復雜、再收益。
首先二房東模式就被他們縮化成這樣的模式：
越是簡單的模式越是容易讓機構上下一心的理解自己的位置，從而協同高效作業。
接着就是深挖每個部分的 " 錢 "，做復雜。
比如前面說的裝修是否能搭建自己的裝修隊，在普陀中環位置的幾家大型二房東包租公司，手上房源 200 套以上。
他們有自己固定的 4～5 個裝修團隊、有自己的家電進貨渠道，有自己固定使用的家具工廠 ……
房源和客源的獲取是硬傷，這個渠道費省不了，尤其是客源。
不過他們中的不少也在試圖通過社交平台獲客。
然後跟房東的談判也是很重要的一環，一套中環的兩房是 3500 收還是 4000 收就決定了賺錢還是不賺錢。
更重要的是跟房東談的 " 小頭 "，比如大的家電壞了包不包。
别小看這些細節，一台空調換就是兩千、一台冰箱最便宜也得一千，這些小頭都是二房東的大頭。
最後就是如何收益。
你以為他們是通過單套賺錢的麼，并不是。
單套生意的利益最大化在今天的市場并不現實，只有豪宅租賃才有利益最大化，但風險太大。
真正賺錢的是跑量，一套房子一個月賺幾百，然後做高運營量，這類房源客戶相對充實，不會斷的厲害。
是的，就是薄利多銷。
總之能活下來的二房東就是需要費心至此才能談得上生存。這就是活下來需要付出的代價。
個體二房東活下來有沒有
當然也有，只不過極個别極小概率。
而且活下來的他們都開啟兩種模式，一種是 " 龜息 "。
就是縮着不動，兩年前你如果帶着房源去問這些房東，哪怕跨區網域他也躍躍欲試。
現在你只要開口跟他說我這有幾套不錯的房子，他立馬挂電話。
對他們而言，擴張就是死路一條，不如像烏龜一樣一動不動。
另一種是 " 精算 "。
一百套房子自己做維修、自己做保潔、自己在網絡獲客。
然後還跟大房東談降價。
青浦的二房東張哥跟我說大虹橋兩年前 7000 元 / 月的拿房價格（跟房東談的收房價格）。
今年開年他們跟房東都談到了 6000 元 / 月，大部分房東都同意的。
遇到不降價的房東就斷臂求生。
看上去搭進去了押金和還沒回本的裝修費，但一直找不到租客的房子每天就像張着嘴的吞金獸，是個無底洞。
總之你能想象到的有關二房東鏈條上的每個小環節，他都能摳出三兩油。
維持個基本生存，再回頭思考要不要轉行。
為什麼會這樣
我記得去年也差不多這個時候跟各位分享過。
那時候跟大家總結了四五種二房東做不下去的原因。
有 2021～2022 年拿房讓自己騎虎難下的，兩三年租金跌掉的 15%～20% 這就是二房東明面上跌掉的賬。
有激進拿房資金鏈斷裂的，因為過去兩三年是租客明顯減少的時刻。
倒不是真的租客減少，而是租客被分流的厲害，比如保租房、新增租賃房源，市場上租客可以選擇的對象一下多了很多，二房東不受影響不可能。
這些原因到今年依然如此甚至更徹底，但我的想法變了。
以上的原因到今年還是二房東撤離的原因，但更為根本原因應該是整體的租賃環境。
租客租房作為在一個城市最基礎的居住需求，你說減少很多沒太可能。
但可能性比較大的是，保租房、不賣轉租房源、新增酒店式公寓，這些產品都在分流市場上原本的客戶。
這背後是這個城市居住生态的改變。
什麼叫居住生态，單一的買賣不叫生态，但結合租賃、買賣，再細分下去的各類房企長租公寓、機構中介的租賃產品，買賣賽道裡細分的共有產權房、配售型保租房。
這些才能組成生态，而這裡面的齊頭并進才是城市極力想做的。
更多元的居住生态，這是未來，也是決定了二房東這類浮遊個體生存上限的個中要義。
形勢比人強，這才是我們今天跟二房東說再見的根本原因。
總結
而這也是我們再次關注二房東的原因。
我經常會無目的但下意識的打開一些數據，當我看到今天上海的房租同比三年前下浮 10% 左右的時候，這個簡單的數據背後不是 5000 塊降到 4500 塊。
而是行業裡不同的賺錢方的排位和體量的一次洗牌。
這也是今天說市場上任何一個主體最後回歸的原點。
本質上行業裡任何一條賽道的改變，背後改變的其實并不只是這個賽道。
就像今天說的是二房東的改變，但其實改變的絕不僅僅是二房東。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，原文标題：《" 現在市場上的二房東消失了快 70%"》，題圖來源：AI 生成
