今天小編分享的理财經驗：給阿裡、華為做“管家”，特發服務年入28.6億，高盛接連減持，大摩跻身前十大股東，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：張钇璟
4 月 20 日，聚焦產業園區賽道的龍頭物企特發服務（300917.SZ）發布 2024 年年度報告。
2024 年，特發服務實現營收 28.64 億元，同比增長 17.00%；歸母淨利潤 1.22 億元，同比增長 1.24%。
值得注意的是，自 2020 年上市以來，特發服務已連續五年 " 增收又增利 "。2020 年— 2024 年，公司的營收增速分别為 24.40%、52.54%、18.60%、22.04%、17.00%；歸母淨利潤增速 52.01%、13.14%、1.46%、5.30%、1.24%。
而根據中指研究院發布的《2025 中國物業服務百強企業研究報告》，2024 年，百強企業淨利潤均值為 7990.71 萬元，同比下降 4.71%，延續着 2022 年、2023 年的 " 增收不增利 " 态勢。
從上述數據可以看出，雖然特發服務 2024 年營收、歸母淨利潤增速明顯下滑。不過，相比于行業，其這份 " 增收又增利 " 的成績單依舊可圈可點。
圖片來源 : 中指研究院
年報顯示，特發服務的營收由綜合物業管理服務業務、政務業務、增值業務三部分構成。
其中，綜合物業管理為特發服務最主要的業務，營收常年占比超 8 成，主要聚焦園區物業，并涵蓋了公共物業、商業物業、住宅物業等多種業态，服務客戶包括華為、阿裡巴巴（09988.HK）、騰訊（00700.HK）、字節跳動、小紅書等頭部互聯網企業，以及中國移動（600941.SH）、國家電網等大型國企。
數據顯示，2024 年，特發服務的三大業務均實現了雙位數增長。其中，綜合物業管理服務業務實現營業收入 23.64 億元，同比增長 18.30%：政務業務實現營業收入 2.86 億元，同比增長 13.18%；增值業務實現營業收入 2.12 億元，同比增長 10.55%。
不過，特發服務也在年報中指出，物業行業的競争正在加劇。其表示，" 随着住宅類項目步入存量時代，增量空間愈發逼仄，住宅物業市場漸趨飽和。在此背景下，行業内物業管理企業紛紛将目光轉向非住領網域，公司所處的園區物業細分領網域，不可避免地卷入這場激烈的市場争奪戰。"
值得注意的是，和往年不同，此次特發服務并未在 2024 年年報中披露新拓展項目的具體數量。
特發服務僅在年報中指出，期内，公司先後得標華為上海練秋湖項目動力設施運維服務、阿裡巴巴西溪園區 B 區項目、字節跳動杭州未來科技城園區項目、上海美的全球創新園區項目等，并成功續籤多個互聯網總部園區項目等。同時，公司還成功收購以金融機構物業為主業的成都交子融匯商業運營管理有限公司 51% 股權，進一步提升和鞏固公司在西南地區的市場地位與區網域影響力。 此外，在政府辦公 物業領網域、文旅物業服務領網域，公司亦有項目得標。
不過，随着物企間的競争加劇，即使手握華為、阿裡等大客戶，特發服務的盈利能力也在下降。
2024 年，特發服務的綜合物業管理服務業務毛利率僅為 8.15%，較 2023 年下降 0.16 個百分點。受該業務較低的毛利率拖累，特發服務全年整體物業管理服務的毛利率僅為 11.77%。
另據克而瑞物管數據，2024 年，59 家上市物企平均毛利率 19.2%。相較之下，特發服務毛利率水平遠低于行業均值。
圖片來源：克而瑞物管
對于公司未披露新拓展項目的具體數量及毛利率低于行業均值背後的原因，時代周報記者致電特發服務董辦和證代處，無人接聽電話；随後，記者向特發服務發去采訪提綱，截至發稿，對方尚未回復。
此外，時代周報記者還注意到，外資機構亦接連交替出現在公司前十大股東行列。
截至 2024 年底，摩根士丹利國際股份有限公司（以下簡稱 " 大摩 "）出現在特發服務前十大股東中，持有 35.55 萬股，占公司總股本 0.21%，持股市值約 0.17 億元。
而此前，高盛集團也曾于 2024 年第二季度進入特發服務十大股東，新進 49.90 萬股，占流通股比約為 0.30%。不過，2024 年第三季度，高盛減持 11.19 萬股，持股 38.71 萬股，占流通股比約為 0.23%。年報顯示，高盛集團也已退出了前十大股東行列。換言之，高盛集團四季度進一步減持超 3.16 萬股。
相同的情況還發生在了另一個 A 股物業上市公司身上。2024 年第三季度，高盛集團新進南都物業（603506.SH）前十大股東，持有 102.27 萬股，占公司總股本的 0.54%。
而南都物業 2024 年年報顯示，高盛集團已不在前十大股東行列，四季度減持超 26.27 萬股。取而代之的是，大摩出現在了前十大股東中，持有 142.07 萬股，占公司總股本的 0.76%。
對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜接受時代周報記者采訪時表示，中國政府出台了一系列政策支持物業管理行業的發展，鼓勵企業提升服務質量和管理水平，推動行業規範化和專業化。這為外資進入物業管理市場提供了良好的政策環境。
柏文喜還指出，物業管理行業具有一定的抗周期性，無論經濟形勢如何變化，人們對物業管理服務的需求相對穩定。在經濟不确定性較大的情況下，外資傾向于選擇具有穩定現金流和較低風險的行業進行投資。
此外，國金證券房地產首席分析師池天惠也在 4 月 21 日發布的研報中指出，站在當前時點，優質物企具備安全性、成長性、紅利性三重價值，具備抵御下行及穿越周期的強大韌性。當前物業股已回落至底部區間，股息率較高，投資性價比凸顯。
