今天小編分享的财經經驗：大部分城市開始戶型越大越好賣了，歡迎閱讀。
買 30 年後的房子
最近寫了小三房賣不出去的文章，熱評第一條是房地產的黃金時代已經過去了，但要我說更準确的其實是房地產的需求開始轉型了。
圖源：真叫盧俊
這個需求反饋到市場端，千言萬語匯成一句話，叫做戶型越大、賣得越好。
這句話在一手市場更為極致，數據上也已經有了印證。
中指院報告顯示全國 30 城裡，有 20 個城市的大戶型成交都在上升（把 144㎡作為分界，超過的統一算作大戶型）。
而市占 20% 以上的城市，就有 11 家。等于全國超過三分之一的城市，每天的市場都在真實反映着這句話。
數據來源：中指研究院
大，确實成了當下一手的強力主題。
甚至長沙、杭州、合肥，很多二線城市的一手大戶型賣得比上海還要好。
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不只 144㎡，今年的一手成交在面積上幾乎沒有上限。因為主力 144㎡以上戶型賣得好其實已經不稀奇了，越來越多的高層、多層都有一個統一的動作——繼續做大做強。
當下的上海就是如此。大到什麼程度呢，各位可以直接看标紅的部分：
信息來源：網絡公開，僅供參考
200-400 多平的面積，上海壹号院僅僅拿來做三房，超過目前市面上一個三房應該匹配的面積段。
今年三期預告中 5 房的面積段更是站上了 1010㎡。
來源：新房搖号助手
什麼概念？
要知道年前賣爆的露香園号稱天際大宅也才 882㎡的水平，這才過去 5 個月，天際線就被刷新了。
但就是這樣大到誇張的戶型，還能賣得越來越好，爆表的認籌率說明一切。
數據來源：新房搖号助手，截至 4 月 4 日 17：00
比如内環内的金陵華庭一期上個月開盤，起步戶型是 270㎡四房，均價 18.9 萬 /㎡。
結果 158 套房源吸引了 310 多組客戶，相當于 2 個人去搶一套房子。甚至中外環的浦開雲璟因為戶型尺度做得夠大，認籌率更是接近 300%。這次四期的 152㎡四房五開間朝南，面寬就有 16.45 米。不僅要做大還要大得全面， 每次搶房熱度都非常高。
而且這些大戶型房源開鏈家渠道的也很少，基本是不愁賣的。
至于其他城市，其實比上海還誇張。不僅成交上賣得更好了，面積也在不斷突破。
中指院數據中，今年春天長沙大戶型成交占比 33%，力壓 20 多個城市成為第一。
合肥位居第二，大戶型成交占比 28%。以及我們熟悉的杭州，都比上海的 15% 要高出 2 倍左右。
數據來源：中指研究院
拿合肥來說，主城區大戶型起步面積已經來到 140㎡，不乏 200㎡、300㎡的房源。
尤其近三年大戶型占比不斷增加，到去年上半年合肥 160㎡以上的房源占比已經提高了 14%。
數據來源： 世聯行
像高速地產的壹品森境小區，主打建面就在 225-229㎡，招商玺項目面積段 200-320㎡..... 幾乎全是高端大平層。
甚至這次都沒統計上榜的二線城市佛山，過去 3 年的大戶型成交走勢也是這樣的：
據佛山房產綜合統計，去年全市200㎡以上新房共成交了超 1680 套，還有 500㎡左右的超級大戶型，也成交了接近 50 套。
更不用說大平層卷成麻花的杭州了，300㎡-500㎡只能是普通水平，個别頂級大平層如觀雲錢塘已經把面積拉到了 600 平，甚至最大面積是一套 1258 平的躍層。
可見二三線城市的購房者對于更大面積的熱情，遠比我們想象中高得多。
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更神奇的一點，賣得好的同時還能賣得更貴。
之前我們統計過上海大戶型确實能賣得更貴，同一個商品房小區的一房一價大戶型往往單價更高。
不過普遍價差只在一兩萬左右，不算太多。
但放在全國情況完全變了，你會發現大小戶型之間價格落差極大。
最典型的依然是杭州，一邊是主城區普遍均價在 4 萬水平線上，核心區如錢江新城、申花來到 6 萬。另一邊一手大戶型單價越賣越高。
2024 年初單價還在 4 萬左右，但轉過年到 3 月，突破 6 萬奔向 7 萬的勢頭已經有點攔不住了。
底圖：大平層研究院
尤其幾個代表大戶型新盤基本都是高價入市，哪怕一些盤還在限價，比如玉瀾月華精裝 67500 元 /㎡也屬于上半層的價格了。
錦繡公館單價來到 85432 元 /㎡，更是少見。而最極致的觀雲錢塘，過去 5 年從首開單價的 5 萬 + 到 7 萬 + 再到 10 萬以上。
2021 年單個房源更是衝出一片天，04 戶型單價來到 12-15 萬 /㎡，直接站上了杭州豪宅的第一陣營。
圖源：一言樓市
各位可能以為只是杭州這樣，畢竟如今的杭州正站在流量風口，價格往上衝一衝也不值得大驚小怪。但我沒想到現在連縣城大戶型都是如此。
這兩年我們團隊走訪了好多次義烏，發現這裡一手市場已經不亞于上海的熱鬧了，尤其價格上很難不被震驚。毋庸置疑，這就是世界義烏的實力。
數據來源： 小若好房 ，僅供參考
一手大戶型的價格正在比肩一線，把大名鼎鼎的杭州都擠下去了。
義烏人拿下幾千萬的房子和買瓶水一樣簡單，最大的房子都得用搶的。
數據來源：網絡公開，僅供參考
最高單價突破 7 萬 /㎡的八都萬境觀雲，聯排從拿上桌到售罄，只用了 18 秒。
綠城鳳起潮鳴單價 6 萬，半年銷售額破 60 億，成了整個金華市的 2024 銷冠盤。
這些被哄搶的樓盤總價基本在 1500-3500 萬左右，最高單價也已經接近 9 萬，和上海很多内環豪宅一個水平。
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所以為什麼一手大戶型會這麼受寵？
我們站在全國視角上來看待這件事，你會發現——雖然 2024 年大戶型供應已經在逐漸增加，但本質上前幾年就是一個供應不足的時期。
CRIC 數據也顯示，在 2020 年附近的這 5 年，全國 200㎡以上的大平層產品确實存在供不應求的情況。
我選取了其中 5 個比較有代表性的城市：
數據來源：克而瑞及公開信息，僅供參考
從供求比來看，一般供應 / 成交的數值＜1 就說明供不應求了。
但北京差不多僅為 0.57，包括上海也是，0.6 也沒高到哪裡去。
過去 5 年排除别墅全上海新房供應了超過 32 萬套。
數據來源：網上房地產
2024 年以前， 195 平以上的商品房供應占比沒有超過 3% 的。
2021 年成都 200㎡以上大平層供應 2148 套，結果成交了 2589 套，供求比 0.8 左右。
包括深圳，2016 年 200㎡以上的大平層供應占比還在 2.94%，到 2024 年 7 月已經僅剩 1.86% 了。
所以稀缺是真的稀缺，與此同時，市場的客群也在變化，對大戶型有了更多标準。
當下的單身新貴，對大戶型的選擇要求不同以往，哪怕一個人住也普遍需要更大空間。前幾年的中興路一号，100㎡面積做成了一房就是最好的例子。
除此之外就是家庭需求了，上個月我們去杭州的觀雲錢塘市調，客群中一半以上都是二胎、三胎家庭。
其中二次置業的多孩家庭比例甚至達到 73%。
數據來源：觀雲
這些意向客戶對面積的要求幾乎是剛性需求，甚至會有三代同堂的情況。
于是一步到位的超大戶型就成了他們的最好選擇，比如 300㎡、500㎡……
數據來源：觀雲
當然這些客群選擇大戶型產品，往往也都奔着另一個目标而去：投資。
而當下越大的戶型越抗跌已經是公認的事實了。拿深圳的綠景公館 1866 來說，大戶型房源的表現幾乎是一根定海神針。2016 年成交均價 8-9 萬 / 平，大戶型的 160 平房源成交價才破 10 萬。
過去三年，類似的大戶型一直穩定在 8 萬水平，雖然也落了下來，但在深圳這三年跌幅只有 10% 已經相當有實力了。
最關鍵的是今年初市場回暖後迅速反彈，重回 9 萬。
包括在上海，漲得最多、跌得最少也成了大戶型才有的待遇。
只能說這波大戶型赢得很徹底。
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更本質一點看，大戶型帶來的居住體感也是完全不同的。
比如前面提到的上海壹号院 350㎡做了四房，整體面積放大後，橫向客廳也就有了這樣的開闊感，客餐廳面積近百平，開一場 House Party 輕輕松松。
350㎡4 房模範間實景，圖源網絡
雖然只是一個功能空間，但也突破了面積的約束盡可能放大尺度，這樣的大戶型住起來一定是更舒适的。
還有一些戶型竟然還有面積做情緒空間。
最私密的主卧是一個天然的情緒場，這一點在成都璞逸錦江的 235 平戶型中有了極致的表達，回到卧室後，首先通過的是一個十字型衣帽間，儀式感無限放大。
然後最精妙的部分來了，衣帽間背後還設計了一處水吧台。
換好家居服可以在這裡調一杯酒，再走到沙發休閒區自己小酌一杯或兩人對飲，最理性的建築卻把感性生活空間做到了極致。
也因為足夠大，很多空間可以拿來浪費。
比如觀雲，走進 1258㎡頂躍，江景最好的一層中間做了一個旋轉樓梯，不為别的，只為一種拾級而上的尊貴感。
因為大，所以有了這一切的可能。
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前幾天還在跟各位讨論小戶型漸漸被抛棄，今天的數據裡大戶型已經成了主角且登場更為隆重。
從這個前後數據脈絡我們可以看到一個更清晰的畫面：一方面現在小戶型确實存在很多問題，面積段的擁擠、過量的供應、偽三房的層出不窮，都在讓這類產品此時此刻漸趨黯淡；另一方面今天的大戶型成交數據又代表改善需求的強勢崛起。
所以未來畫面大概是這樣的：普通單身人買小戶型或者一大半去租房。而普通家庭去買大戶型，甚至在當下市場仍具性價比的時刻去買更大戶型，直接一步到位。
比如杭州中介告訴過我那邊核心小區四房是不夠賣的。
你會發現這波大戶型背後的家庭客戶也不單單是為了投資，更多的其實是 10 年、30 年之後的長久居住。
總之無論各位選擇大戶型還是小戶型，每一類產品都承載着不同時期的價值。關于未來的居住畫面，當下也已經逐漸清晰了。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：餘奔雷，36 氪經授權發布。
