今天小編分享的财經經驗：70+㎡三居室增多，會成為北京樓市新趨勢嗎？，歡迎閱讀。
今年，北京市場上出現了幾個做出 "80 平米以下三居室 " 極致小戶型的項目，小栖去看過之後，居然覺得還不錯，甚至在規劃條件允許下，有可能會成為未來面向年輕人的一種趨勢產品。
前幾年，面向年輕改善客群最火的戶型是 "89 平米三居室 "，它打破了 90 平米以下只做兩居室的 " 潛規則 "，邏輯是 " 功能空間加法 " 替代 " 人均面積加法 "，一個低總價、緊湊、功能空間齊全的小戶型產品，解決了大量帶娃家庭的剛性改善需求。
因此，很長一段時間内，在 90 平米以下做功能空間加法，在人均居住面積不斷增長的大趨勢下，卻能走出一個獨立行情。
與一居室面積越來越大，大到 70 平米都只做一居室相比，"89 平米三居室 " 的性價比非常高。不過，近兩年 "89 平米三居室 " 在北京有一點式微迹象，主要原因是 90 後買家進入市場，這一代人的需求特征變了。
"80 平米以下三居室 " 極致小戶型產品的出現也與此有關。
小栖在其中一個項目模範間參觀的時候，聽到了這樣的對話：
疑問："80 平米，夠用嗎？"
回答：" 太夠用了。"
住過小三居的人都會有比較深刻的體會：每個空間都很緊湊。但為什麼 70 多平米的三居室反而夠用？我們來分析一下原因。
首先，是人口大趨勢。
從 2017 年開始，我國出生人口開始下降，這個時間對應的是 90 後全部進入結婚、生育年齡。
按說從 23 歲到 35 歲之間是婚後生育高峰年齡，但在這個以 90 後為主的年齡段婚育人群内，顯示出來的特征卻是：低結婚率，低生育率。
這兩個特征，會影響到家庭結構。
特别是在北京等一線城市，疊加了工作生活節奏快、生活成本高等因素，常見的 90 後兩人家庭，遠比 80 後要更為普遍。
在生孩子這件事上比較猶豫，導致了 90 後進入買房，甚至是改善買房年齡之後，還是 " 小兩口 " 為主的居住需求。
家裡少一個孩子，實際上意味着會少 " 孩子、老人 " 等 2-3 口人常住，小三居，小兩居的緊湊問題也就不復存在。
出生人數走勢
但年輕人、" 小兩口 " 居住，為什麼也會需要三居室，這就需要說到另外一個原因：產品設計趨勢。
住過 80、90 年代老房子的人會有一個比較直觀對比：老房子客廳小，卧室超大，而近十幾年的新房、次新房，大客廳是必備品，大卧室在非豪宅產品中卻非常少見。
背後是家庭社交概念的興起，以及一個更重要的原因：設計理念迭代了，新產品越來越追求 " 空間的功能細分 " ——直白地說，就是一個空間只有一個主題。
現在很多項目做出來的產品甚至會有一個專門的 "X 空間 "，這個空間是留給個人愛好用的。比如：放盲盒擺件。
反過來講，這種趨勢之下，造成了小戶型三居室存在一個非常差的體驗：卧室除了睡覺，很難再加其他功能，如果你想要一個大一點的衣帽間，或者衣櫃，或者一個工作台，真擺不下。
而 " 小兩口 " 住小三居，就解決了這個問題。
小栖親眼見過一個案例：小三居的小卧室被改成大衣帽間 + 化妝間，次卧當作工作間 + 客房，如果父母過來短住，也不局促。
随着代際更迭，年輕人對居住的品質要求更高，在互聯網大潮和房地產爆發期成長起來的 90 後，用來改善生活品質的居家 " 裝配 " 也比 70、80 們更多，多到足以讓大一居室、兩居室顯得局促。
所以，市場上出現了 " 小兩口 " 也需要買三居室改善的情況。
而 70 多平米三居室有可能替代 89 平米三居室，還有另一個直接原因：產品設計規劃的硬性要求變寬松了。
前幾年，88、89 平米做三居室，基本上是極限了。如果想做出兩衛，就必須 " 偷面積 "。
但去年以來，北京順義等近郊放松了建築設計要求，對陽台的出現、設備間包進套内采取了默許态度，個别将設計利用到極致的項目，得房率甚至能超過 100%。
之前，得房率 80% 就已經很高了，這意味着當時一套 89 平米三居室，實際使用的最大面積在 71 平米左右。而現在，得房率做到 100%，可不 70 多平米就能做出小三居了。
比如，順義住總｜青年 ONE，72 平米做出了 3 室 2 廳 1 衛 1 廚，利用了兩個設備平台、兩個挑空、1 個開敞陽台的 " 贈送 " 面積。
用之前兩居室的價格買三居，它不香嗎？！
住總｜青年 ONE
昌平國譽燕園做了一個 79 平米 3 室 2 廳 1 衛的戶型，把三居室產品的最低總價壓到了 300 萬以内。在設計上，利用的是飄窗和設備平台，而它最小的卧室，面積非常小，在展示中也是建議做 " 書房 " 用。
國譽燕園
位于房山良鄉的京熙潤府，79 平米 3 室 2 廳 1 衛 1 廚，參考總價 261 萬起，也是一個極小戶型的三居室。
京熙潤府
昌平建發觀堂府做了 83 平米的 3 室 2 廳 1 衛 1 廚戶型，似乎是專門為後廠村碼農定制的。
建發觀堂府
此外，在上述原因下，低面積段小兩居也大量出現了。
比如，金茂 · 北京國際社區 65 平米 2 室 2 廳 1 衛 1 廚。它最早的兩居室在 70 平米以上。
銷售情況非常不錯的萬科東廬，18 号樓 1 單元 101 的一套兩居室面積為 64.78 平米，總價不到 400 萬。
華潤旗下的明星產品系：橡樹灣，在大興西紅門做出了 62 平米的 2 室 2 廳 1 衛，把總價控制在了 400 萬以下。
順義星譽 BEIJING 等項目，也同樣有 70 平米以下的低面積段小兩居產品，而之前這個面積段的主流產品只能做大客廳一居室。
一居室越來越不吃香，被更多功能空間的兩居室、三居室替代。
低面積段小三居、小兩居的出現，也說明現在北京市場更卷了，產品設計必須能 " 上大分 "，而對設計和性價比的要求，不僅僅體現在室内，極致小戶型多居室產品之所以敢于把客廳做小，一方面是要做低總價、高性價比的市場導向因素限制，另一方面也是因為社區公共空間設定了面向業主的 " 第三空間 "、會所等配套，特别是會所，已經從豪宅标配，變成了剛需盤也配，健身房、棋牌室、閱覽室等一樣都不缺的地步了。
不過，北京還不是最 " 極限操作 " 的，在廣州，已經有得房率 120% 的洋房項目出現了，北京的 " 第四代宅 " 產品還需要繼續進化。
