今天小編分享的财經經驗：94折、特價房，有人連夜交認籌，某銷售：“以前閒，現在從早忙到晚”，歡迎閱讀。
本文來源：時代财經 作者：郭鵬
銷售喜訊頻傳，北京新房市場徹底回暖？3 月最後一個周六，中海接連官宣在北京 4 個項目的銷售數據：寰宇天下 · 天鏡、寰宇未來、永定玖裡以及公元裡分别實現 20 億元、30 億元、8 億元和 12 億元銷售額，總銷售規模達 70 億元。其中，寰宇未來海報顯示，首次開盤熱賣 411 套，而永定玖裡則首開即售罄。
不止中海，其他項目也在 3 月發布喜報宣傳信息。3 月，中建智地在房山的三個項目共成交 122 套，房山國賢府、學府印悅、京西印玥分别成交 45 套、39 套、38 套。
然而合碩機構數據顯示，2024 年 1 月 -3 月，北京普通住宅和别墅成交量為 7087 套，同比下降 39.76%，成交均價為 56184 元 / 平方米，同比下降 4.65%，成交金額為 516.91 億元，同比下降 39.25%。
圖片來源：圖蟲創意
北京新房市場的回暖真相是什麼？近日，時代财經走訪多家售樓處，銷售人員在推薦樓盤時，均着重提及 " 開盤價比銷售指導價低 "、" 在售樓盤比競品及周邊二手房價格低 " 等信息。以上述提及的永定玖裡為例，時代财經在某網站查詢發現，永定玖裡均價約 5.5 萬元 / 平方米，而臨近的熙悅晴翠銷售均價約 6.8 萬元 / 平方米。
合碩機構首席分析師郭毅對時代财經表示，在當下市場，價格是購房人最看重的指标，只有價格合理且品質較高，才能實現更好的銷售業績。
可以說，對于當下的北京新房市場而言，以價換量才是主流，而打造紅盤的基礎就是性價比。
半夜補交認籌金
中海項目不是孤例，時代财經走訪位于豐台北宮片區某項目，該樓盤位置較偏，離周邊幾個地鐵站距離均在 2 公裡以上，且周圍也沒有完善的商業配套和學校。但該樓盤銷售人員對時代财經表示，目前項目的一半基本售完，現在正在準備開售第二期。
時代财經以購房人身份詢問銷售人員得知，該樓盤銷售均價比銷售指導價低 1 萬元左右，不僅如此，" 項目開盤價相較周邊競品樓盤價格也低一萬多元。周邊樓盤雖然距地鐵站更近，但由于該項目產品布局更好、裝修标準更高，因此銷售速度比競品快。"
銷售人員介紹，該樓盤認籌金為 10 萬元，消費者交錢後就可以進入選房環節。" 如果現在購房的話，有 94 折優惠。" 不過該銷售人員特别提醒，需要在 6 月底之前付齊首付款。
由于第一批開盤銷售情況良好，該售樓處正在進行第二批次認籌。上述銷售人員表示，第二期預計不會漲價。
就在時代财經走訪當日，有兩組客戶參與認籌。據案場銷售人員介紹，此前有客戶到訪後直接交 2 萬元認籌金，又在當晚 11 點補齊剩餘 8 萬元，而有的客戶則出手極快，選擇直接交齊 100 多萬元的首付款。
郭毅向時代财經表示，進入 3 月，新房市場大環境有所改變，二手房市場成交量升溫，給新房市場的反哺效應逐漸顯現。從目前市場情況看，新房成交熱度較高的產品集中于剛需和剛改。在戶型空間設計、高得房率，以及提高精裝标準上，當下的產品都有明顯的提升。
新房市場整體仍未回暖
然而在當下市場環境，并非所有的項目都能靠更高的產品質量和更低的價格赢得市場。
由于市場回暖，豐台科技園附近某項目的售樓處也變得忙碌起來。該樓盤銷售人員李女士對時代财經表示，目前周末的帶看量達到 6 組 -8 組，相比去年增加了很多，" 以前覺得在售樓處很閒，但現在要從早忙到晚。"
在該項目售樓處，時代财經發現，該項目實現超過 80% 的得房率，并且還免費贈送更高裝修标準。此外，該樓盤銷售人員李女士表示，項目現在開展特價房活動，部分產品的單價相比成交均價便宜 8000 元左右。
同時，她也表示，由于項目售價比周邊二手房價格低，有很多客戶是賣了周邊的二手房來買新房。即便是這樣，該項目的去化速度仍然較慢。時代财經從一位意向客戶處得知，該項目的特價房已經推出了一個月左右，現在仍在售賣。
時代财經查閱北京市住建委數據發現，該樓盤去年下半年開盤，成交均價比銷售指導價便宜近 8000 元，但是目前網籤數量不到取證房源的 10%。
對此，李女士表示，目前的客戶主要是賣一買一甚至是賣二買一。" 但現在二手房出售速度較慢，流通環節不算順暢，因此連環單成交周期較長。"
北京新房市場整體表現與上述項目相似，回暖力度不及預期。多家機構統計數據顯示，北京新房成交量同比下降。諸葛找房數據顯示，今年 1 月 -3 月，北京新房成交量分别為 14720 套、5170 套、9296 套。其中，只有 1 月實現同比上漲，漲幅為 68.5%，2 月和 3 月分别同比下降 48.4% 和 31.7%。總體來看，今年前三個月，北京新房成交量為 29186 套，同比下降 9.83%。
郭毅向時代财經表示，在一些競争比較激烈的地區，尤其是次新二手房數量較多的地區，購房客群對于價格敏感度更高。目前，很多剛需項目在價格方面向二手房價格靠攏，如果新房價格高出二手房太多，那麼去化難度較高。
但郭毅也表示，目前北京市場上不是所有的項目都具備可降價或提高品質的空間。比如，此前拿地較早的老項目，由于拿地價格較高，很難調整價格或在品質上做增項。" 目前，一些老項目已經轉為成屋銷售，且未來這種情況會越來越多。"
郭毅對時代财經表示，目前政策逐漸寬松，購買力會被逐步釋放。對于剛需購房者來說，目前是一個較好的購房時機。" 如果未來房貸利率再度調低，意味着市場底部真正來臨，會對購房更為有利。" 她表示。
