今天小編分享的财經經驗：為什麼有的板塊房價永遠在低窪，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：铮铮，題圖來自：AI 生成
在樓市中提到上海天花板你會想到什麼？
第一種是一些先天條件優越的板塊，比如說前灘、濱江、浦東新楊思。
另一種就是上海各種頭部小區，像翠湖天地、古北壹号、金茂府等。
憑借地段和品質，在上海這麼卷的市場中也能打 90 分的燙金屬性。
各種天花板在上海早已不稀奇，但最近我發現，在哪個板塊的房子最值得下手的讨論中，總有一些板塊會被率先排除，并且大家把它們稱為，房價窪地。
查了一波資料，發現很多被提到的區網域只是房價漲幅不如其他區網域顯著，并不意味着它們就是窪地。
那麼到底什麼樣的板塊才能算作真正的房價窪地呢？
不只是房價低，關鍵是要地段有地段，生活需求也能得到滿足，但整體房價就是比周邊板塊低很多。
篩選了一下上海，我發現有些區網域真的可以被稱為窪地。
這裡先賣個關子，不妨一起來看看到底哪個板塊才是上海最嚴重的房價窪地。
一
被周圍板塊光芒掩蓋的曹家渡，真的不被看好嗎？
一提到上海市中心，大多數人的印象就是繁華，單平房價就能達到 10 萬 + 的水平。
不過要說，内環房價窪地，就不得不提到曾經輝煌過的曹家渡。
雖說瘦死的駱駝比馬大，但是如今的曹家渡也确實被周邊地塊的光芒掩蓋住了。
二手房的平均房價和周邊板塊相比差了4.8%。
圖片和數據來源于鏈家，僅供參考
房價也出現了不同區網域的分級，像靜安區的均價基本都在 10 萬 / 平以上，但普陀只有在交界處單價才能達到 10 萬 / 平左右。也是受到周邊板塊房價的影響，例如靜安壹号和嘉天匯單價突破了 20 萬 / 平，就把周邊整體的房價拉高，從而曹家渡的房價窪地感更為強烈。
當然，曹家渡會形成當下這種局面，還是由板塊所處的區網域決定的。
身處普陀、靜安、長寧三區交界之地，曹家渡北至長壽路，而跨過長壽路也就到了普陀板塊。
作為城市交通重要節點，曹家渡的地位不言而喻。
在電視劇《繁花》中就表現出當時曹家渡作為樞紐的人流和繁華程度。
不過随着各個區網域規劃方向的不同，曹家渡的發展逐漸掉隊，失去了交通樞紐和商業中心兩大支柱優勢。因此即使在 2000 年前後對曹家渡進行過開發建設，整體的城市界面也并不純粹，處于一種新舊交織的尴尬狀态
不僅與周邊板塊相比曹家渡商品房的房價沒有競争力，把板塊單獨拎出來也能發現，近幾年它的房價也一直在走下坡路。
數據來源于兔博士 APP
與 2022 年的高點相比，共下滑了 22178 元 / 平，同比下降 20.4%，這也使曹家渡商品房跟自身的老破小比也毫無優勢。
光看價格，曹家渡老舊小區的價格基本在 7 萬 / 平，加裝過電梯的老舊小區單價可以到 8 萬 / 平。但是很多電梯房小區價格下降後，現在也就保持在 7 萬～9 萬 / 平左右。
像我去踩盤的達安花園小區屬于 2002 年的電梯房。
目前價格為 8.6 萬 / 平左右，雖說居住感受不同，但是在價格上和老破小并沒有很大的差距
以上對比，最直觀的感受就是曹家渡的商品房賣不上價了。
盡管如此，得益于内環的地理位置，曹家渡房價的窪地程度遠沒有下面這些板塊誇張。
二
中環内的性價比之王，同比鄰近板塊相差 19.9%
雖說曹家渡相比周邊板塊房價已經低了很多，但接近 9 萬 / 平的單價對于多數購房者而言還是不小的負擔，因此很多市中心上班的打工人選擇将目光投向中環。
要說中環内房價性價比最高的地方，大家的第一反應可能就是寶山大華。
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作為寶山唯一一個處于中環以内的板塊，房價也是寶山最貴的。
無論是地段還是各項配套設施，大華都不拉跨。
但沒有想到，與其他中環内的板塊相比，大華的二手房均價同比相差 19.9%。
最誇張就是旁邊的大寧均價能有 9 萬 / 平，浦東地區的張江憑借自身產業房價也能達到 7.6 萬 / 平
雖說其他中環板塊發展勢頭良好，但寶山大華自身板塊的成交均價卻在 2024 年出現急速下滑的現象。
數據來源于兔博士 APP
所以為什麼寶山大華會成為中環的房價窪地呢？
第一，就是因為大華這個板塊，已經很久都沒有出現新的樓盤了。
在 2005 年前後，大華板塊中環以内的部分基本全部落成。
目前最新的樓盤是 2019 年左右交房的大華碧雲天，距今也已經 6 年了，其餘商品房基本集中在 2000 年～2011 年左右。
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第二，也是因為承接大華板塊的開發商過于單一。
像寶山南大有華潤置地、保利、金茂和中建七局等開發商，寶山楊行板塊也由萬科等知名房企的共同開發。
相比之下，大華板塊80% 都是由大華集團承接，板塊内的開發更為同質化。
在中介的帶領下，我去看了目前大華集團開發運營狀态最好的小區，鉑金華府。
從立面上看，2017 年樓齡小區難免有些老舊痕迹，包括外牆褪色、構件腐蝕、屋頂積灰等等，但是小區綠化環境的維護還是可圈可點的。
雖說鉑金華府已經是運營和配套設施很好的小區，但還是需要降價賣出，才開年，某戶型就再次下降了 12 萬元。
不過大華集團在同時間段開發的陽城，房價卻比大華高了很多，主要也是憑借地理位置靠近大寧，承接了大寧的輻射，購房需求帶動房價穩定。
既沒有新樓盤，也沒有崛起板塊的輻射影響，只能靠早年的樓盤苦苦支撐，這也直接導致大華板塊不再是購房者的首選，并且随着周邊區網域不斷推出的高品質新房項目，大華板塊的市場競争力正逐漸削弱。
雖說在 2 月以來已經出成屋價破冰的趨勢，但相比其他中環板塊，大華還是暫為房價窪地。
三
作為一個合格的居住區，為什麼豐莊的房價一直在降？
與寶山大華相似，豐莊作為嘉定的東部門戶，也是距離市區最近、地段最好的板塊。
地鐵 13 号線和 14 号線貫穿整個板塊，在出行方面也是十分便利。
不過與周邊板塊來比，豐莊的房價還是遜色很多，光是均價就差了快 1 萬 / 平，同比差值更是達到14.9%。
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出現這種價格差值，也是因為豐莊自身存在一些不容忽視的短板。
一是區網域的房屋樓齡普遍較大，大多數商品房建造于 2000 年前後。
從外立面上就能明顯看出小區外牆的破舊痕迹，再加上戶型設計陳舊、車位配置不足、整體配套設施和環境等品質問題，無法像長征板塊那樣承接長寧的外溢客群。
二是傳統的產業被削弱。
之前大家對于豐莊的印象就是曹安公路兩側的大型批發市場，商販絡繹不絕，貨車頻繁出入，聲音嘈雜和交通擁堵是必然的。
豐莊大型批發市場圖片來源于百度地圖
部分商家表示受到電商的衝擊還是比較強烈，市場内的客流量大幅下降。
如今的批發市場十分冷清。
這種產業下滑波及到原有的物流運輸行業，使整個板塊内的產業内循環受阻。
再加上周邊桃浦智創城，長風生态商務區未發展到鼎盛時期，無法給豐莊帶來產業加持，最後豐莊只能完全成為住宅集中區。
三是附近的城市設施，其中影響最嚴重的當屬豐莊北側 2 公裡的垃圾中轉站。
雖說上海目前生活垃圾轉運模式不斷完善，味道沒有想象中的重，不采用垃圾焚燒的方法對于空氣質量和居民健康也有一定的改善。但是對于多數購房者來說垃圾處理廠能離遠一點還是遠一點好。
像建造最早、距離處理廠最近的陽光威尼斯 c 區，最新成交價格只有 4.5w/ 平。而屋齡較新、距離最遠的陽光威尼斯 3 期最新成交價格則在 4.8w/ 平。
不能單純将房價差異歸咎于與垃圾處理廠的距離問題，但不可否認的是，這樣的地理位置确實對周邊小區的房價和銷量產生了一定的影響。
再加上房屋的硬體條件及周邊設施的不給力，讓豐莊失去了很多剛需購買者的選擇意願。
四
豐莊旁邊的江橋，也是這樣的處境。
如果說豐莊是因為產業和城市設施的影響，那麼與之相鄰的江橋無疑是外環外最具争議性的板塊。
先來看下江橋的優勢。最直接的就是地段，從大虹橋出發打車只需要 15 分鍾，這對一大批在虹橋上班的年輕置業者來說，無疑是最大的競争優勢。
到市中心也非常便捷，13 号線從金運路站出發，抵達南京西路只需要 36 分鍾。
當你設想上海哪裡能用 400 萬買到一個有電梯，市中心出行四十分鍾，三軌環繞的板塊，那江橋一定是無法避開的備選項。
不過雖然是外環的熱門板塊，但與周邊二手房均價仍差 1.02 萬 / 平。
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除了江橋起步較晚之外，影響房價的因素更多的還是因為自身規劃開發的問題。
首先就是因為江橋有着大量的動遷安置房，而高品質的優質次新小區卻相對較少。
作為上海最熱門的動遷基地，江橋安置房的數量有多誇張。
在南江橋，有九成小區是安置房，只有零星幾個商品房小區，像商品房萬達城市公寓，兩房產品的價格能賣到 400 萬左右。
但距離拉開短短 1km，在周邊眾多動遷房社區中，同類產品的價格卻降到 290 萬。
動遷房的房價便宜，一方面是動遷板塊的房子量實在大，動辄一個小區挂牌就上百套，另一方面也是因為房東沒有購房成本。
也正因如此，大面積的動遷房把江橋板塊整體的房價拉了下來，甚至有持續下降的趨勢。
數據來自于鏈家，僅供參考
其次也是因為江橋板塊有種城鄉結合部的既視感。
雖然南江橋設有萬達廣場，引進的品牌還是走平價路線，如果和隔壁南翔印象城一比的話，實在是差了不少等級。
北江橋小區密集，但各種商業還是由社區底層商鋪組成，光是配套設施這一點就遠不及房價更便宜的寶山顧村。
總的來說，江橋板塊的宜居屬性不高。
雖然動遷房的均價低，但由于戶型朝向和人員大量流動問題，終究也只是一個過渡產品，加之商業配套趨于縣城水平以及匮乏的醫療資源，共同導致了江橋成為整個區網域内的房價窪地。
五
除了按環線分類，浦東這個地方也極具代表性。
上述我們提到的板塊被稱為房價窪地，主要還是從不同環線的角度進行考量，并且都是浦西板塊。
這個時候可能大家就要問，雖然浦東的產業資源豐富，但難道它就沒有房價窪地嗎？
事實上還真有一個，明明占據極好的地段優勢，擁有一線江景資源，交通便利，產業發達，但房價卻只有 6 萬 / 平左右。
這個地方就是世博，盡管它與同屬濱江板塊的區網域相毗鄰，但對比周邊 7 萬 / 平上下的房價，世博剛 6 萬 / 平出頭的房價卻顯得格外親民。
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世博這種與地段優勢完全不符的房價，主要還是因為板塊内的供需關系出了問題。
一方面，就是世博板塊新房緊缺。
世博板塊被眾人熟知，應該就是 2010 年的世博會，當時整個世博板塊有大量工業設施和老舊住宅區。
借着世博會的東風，板塊内進行了改造和更新，取而代之的則是大量的公建和綠化，甚至綠地就直接占據了總用地面積的 35.6%。
世博會結束後，板塊的發展也并未停滞，各類場館、運動設施和主題公園占據了板塊内最優質的濱江地段。
反而是老公家宿舍，因為遠離世博會選址而未能動遷，也讓世博板塊的居住空間發展空間受到限制。
浦東世博板塊土地斷供多年，上一次供地可以追溯到 2017 年 7 月。
不過在 2024 年 5 月的上海土拍中，中鐵置業成功拿下上鋼街道的土地，或許會為沉寂已久的世博板塊帶來新的活力。
總體來看，世博板塊新樓盤供應量是相當少，市場上還是零幾年的商品小區和工人新村占據主導地位。
另一方面，也是因為願意接手世博小區的人少。
其實上海最不缺的就是老破小，像市中心，由于地段的不可替代性，老破小的價格和流通性也很高。
但是對于世博板塊來說，原來居住的就是很多老上海工人，所以本身就不像浦西老破小有很多原住民會購入。再加上整個板塊的小區質量對于新上海人而言吸引力不足，商業便利和醫療資源都不如浦西，所以很多居民都更願意置換到浦西板塊。
在這樣供需失衡的局面下，世博的房價自然起不來。
圖片來源于小紅書博主五等分
目前世博老破小的單價最低只需要 4 萬 / 平，與我們上面提到的江橋板塊接近，但兩者的地段相差甚遠。
對于世博來說，老小區的硬體條件、生活品質都沒有明顯的優勢，也沒有好的學區、新的樓盤進入市場。這些因素都導致世博的房價大幅度下降，甚至一些自帶學區資源的老破小也完全賣不出價，都無疑加劇了它房價窪地的現象。
六
最後。
其實寫一篇文章并不是想單純的表達哪些板塊是房價窪地，和周邊板塊比差了多少錢。
而是想說，為什麼這些板塊會成為 " 房價窪地 " 呢？
一方面當然是因為一些不可抗力的因素，比如說板塊的地理位置，交通網絡的建設、商業中心的遷移等外界因素的影響。
另一方面也是取決于板塊自身對未來發展的決策，比如很多板塊已經沒有土地可以用于住宅開發，新的樓盤斷供已久，導致市面上流通的多是比較老舊的早期產品，在與周邊區網域高品質新小區的對比之下，價格自然失去了競争優勢。
不過這些被稱為 " 房價窪地 " 的板塊也是值得關注的。
在有剛需的情況下，下手這些板塊的房產未嘗不是一種性價比高的選擇，畢竟它們可能蘊藏着未被充分挖掘的價值潛力。
