今天小編分享的财經經驗：銀行“返點”拉客，歡迎閱讀。
經濟觀察報 記者 老盈盈 花了大半年時間看房後，李女士最終選定成都的一套學區二手房，而就在準備籤訂購房合同的時候，李女士的朋友、在一家銀行從事個貸業務工作的陳女士告知，按揭可以不用找房屋中介推薦，因為她所在的銀行有返點，而且可以返給個人。
陳女士稱，銀行讓房屋中介推薦購房者辦理按揭貸款，一般會給中介返點，換句話說，這個返點同樣可以給到購房者。陳女士所在銀行的返點比例達到 0.9%，即按揭貸款 100 萬元可以返還 9000 元。
李女士算了一下，房屋中介要收 1% 的服務費，銀行的返點數基本可以抵扣中介費用，因此她找到中介說自己找銀行辦理按揭。起初，中介百般刁難，以 " 貸款必須中介來操作、自己辦會影響網籤、自己辦按揭可能辦不下來導致過不了戶等 " 各種理由阻攔，但李女士态度堅決，最後中介也只能妥協。
随後，李女士聯系陳女士，着手辦理按揭事宜。當拿到一萬多元的按揭返點時，她很開心，沒想到自己成功 " 薅 " 到了銀行的 " 羊毛 "。
據經濟觀察報了解，個人按揭貸款返點可以通過銀行或者第三方銀行合作機構操作，每家銀行的返點比例不同，目前在 0.4% 至 1.5%。
李女士感慨，前幾年房貸額度收緊，辦理按揭要找關系，甚至還要 " 打點 " 才能加速放款，如今銀行還給購房者返點，有些恍如隔世。
銀行返點
在籤署購房合同、繳納定金之後，李女士拿着身份證、戶口本、結婚證、收入證明、購房合同、賣方身份證復印件等銀行所需要的資料，繼續找陳女士辦理按揭手續，過程其實很簡單，貸款很快就發放下來了。
李女士這套房子的成交價是 160 萬元，可從銀行貸款 128 萬元。陳女士所在的銀行給予李女士 0.9% 的返點，即貸款總額乘以 0.9% 再扣除發票的 3%。貸款發放後，陳女士向銀行申請返點費用，整個流程下來大概花了一個月，李女士最終拿到的返點約為 11175 元。
銀行返點通常有三種情況，第一種是最常見的，即購房者通過房屋中介确定房子，與房屋中介和業主籤訂合同後，房屋中介給購房者推介按揭銀行，銀行會将返點給到房屋中介平台，但這種情況一般不會将返點給到購房者；第二種是購房者自己接觸銀行，不通過任何第三方機構，由銀行直接返點給購房者；第三種是市面上有些自稱為 " 房貸規劃師 " 的銀行合作機構，協助購房者辦理房貸，銀行會把返點給到合作機構，這些機構會收取一部分 " 管理費 "，其餘的返給購房者，但在此過程中，合作機構不與購房者籤訂任何合同。
陳女士告訴經濟觀察報，籤訂購房合同時或者之前，購房者需要向中介提出自己尋找銀行貸款，不需要房屋中介推介按揭銀行，一般情況下房屋中介平台都會同意的。但在實際操作中，也可能會碰上像李女士遇到的難纏情況，因為中介的利益受到了損害。購房者自己要多注意，看清楚合同上面的條款。
陳女士表示，目前房產市場成交不是很活躍，小銀行業績壓力太大，只能通過這種返點方式吸引更多購房者，員工也是只圖完成個人業績目标，一般來說，給到房屋中介平台的返點和給到購房者是一樣的。
6 月 6 日，貝殼研究院成都分院發布的《成都 2024 年 5 月住宅市場監測月報》數據顯示，成都二手住宅交易量 5 月環比有所上升，交易量高于 2021 年以來的月均值，今年以來實現同比首次轉正。
陳女士表示，如果購房者要享受返點優惠，她所在的銀行要求只能辦理二手房純商貸，不能是公積金商業組合貸款，但相比通過第三方銀行合作機構，直接與銀行合作對于購房者來說明顯更具有靈活性，因為購房者無論通過哪個中介成交，按揭貸款都可以申請辦理。
第三方銀行合作機構返點
上海的張先生就沒那麼幸運了，他聽說過個人辦理按揭貸款，銀行能夠返點給中介平台，但他沒有相熟的銀行朋友，不确定銀行能否給個人購房者返點。他曾經咨詢過多家銀行網點的客戶經理，但對方的回復是不可以返點到個人，或者沒有返點這回事。
直至後來，張先生有一次碰巧在某社交渠道上看到一個帖子，很多人留言 " 蹲一個銀行房貸返點 "。他在該社交渠道上找到了一家銀行合作機構，該合作機構工作人士向他明确表示，确實可以操作返點給個人。
不過，購房者通過第三方銀行合作機構返點，會面臨更多約束條件。
一位上海的銀行合作機構工作人士對經濟觀察報表示，不是所有銀行都能夠操作返點，此外，每一家銀行返點的比例也不太一樣。一般需要根據購房者所選擇的房屋中介平台、購房者貸款的屬性（純商貸還是組合貸）、成交金額等三方面确定按揭銀行、貸款額度和返點方案，按揭銀行也會再評估一下購房者的還款能力，以及通過房子的樓齡确定還款年限。根據購房者要求，第三方銀行合作機構可為購房者挑選返點比例高的銀行。
張先生在上海闵行區看中了一套樓梯房，成交價約 200 萬元。第三方銀行合作機構人士告訴他，由于房子是 1985 年建成的，樓齡較長，可能貸款年限沒辦法達到 30 年，也可能沒辦法用公積金組合貸款。
上述第三方銀行合作機構人士稱，上海的幾家大型中介都與一些銀行的總行籤訂總部對總部協定，這種情況下是由該銀行的總行返點給房屋中介平台，地方分行沒有支配權力。例如某中介籤約了某家股份制銀行總行，那麼購房者選擇這家中介機構服務，就不能選擇這家股份制銀行作為返點機構，因為即便是第三方銀行合作機構把購房者介紹給該行的地方分支機構，無論是第三方還是購房者都拿不到返點。
該人士并不建議購房者為了返點輕易更換房屋中介，因為還有其他股份制銀行或者農商行可以操作返點。特别是對于貸款總價不是特别高的購房者來說，各家銀行的返點比例差異不會很大。上海的返點比例不是很高，具體情況要根據購房者的情況來定，但基本很難達到 1%。據其介紹，在上海周邊的城市例如蘇州的有些銀行返點比例較高，基本在 1% 以上，有的達到 1.5%。
從收緊到寬松
不少像張先生這樣的購房者在疫情期間就已經有購房意願，無奈彼時迎來地產行業強監管，房貸額度變得非常緊張。
2020 年 12 月 31 日，中國人民銀行、原銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，将銀行分為五檔，并設立區别性的 " 兩條紅線 " 指标。
2021 年，北京、上海、廣州等地區銀行額度緊張，銀行排隊放款普遍要等 2 至 4 個月時間。張先生稱，那個時候辦理按揭，想快點放款需要找關系，需要 " 打點 "1000 元到 3000 元不等。
在政策的影響下，2021 年二手房成交創下 7 年來新低。貝殼研究院數據顯示，2021 年全國二手房成交金額約 7 萬億元，同比下降約 6%；二手房成交套數約 393 萬套，同比下降約 9%。
2022 年，多個樓市刺激政策相繼推出，仍然無法改變樓市低迷的現狀。58 安居客研究院數據顯示，2022 年全年二手房上架量整體呈現下降的趨勢，尤其是進入下半年，下降的趨勢更明顯，而全國 40 城二手房上架時長呈現出逐月上漲的态勢，買房客戶持續觀望。
2023 年，二手房交易量有所增長。貝殼研究院數據顯示，全國二手房市場成交套數約 596 萬套，面積約 5.7 億平方米，成交金額約 7.1 萬億元，成交面積和成交金額比 2022 年分别增長 44% 和 30%。與此同時，房貸審批也開始提速，發放貸款速度加快，基本一個月内就能放款。
在二手房成交量開始復蘇之際，二手房價格卻持續下跌。國家統計局數據顯示，2022 年 12 月，70 個大中城市中，64 城二手房價格同比下降；2023 年 12 月，70 個城市二手房價格環比全部下降。
二手房價格不斷下跌，張先生覺得已經到了 " 入手 " 的時機了，決定重啟購房計劃。在看房的過程中，房屋中介也判斷 2024 年、2025 年會是比較好的購房時間點。
2024 年 5 月 17 日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門出台了一系列支持房地產的舉措，包括明确取消全國層面的房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款等多方面内容。
