今天小編分享的财經經驗：單身購房正在改變上海樓市，歡迎閱讀。
單身購房正在為哪類房子買單
各位，知道我們今年成交了多少套二手麼？
那天估算了下，12 月二手房在 2.9 萬套、二手住宅在 2.7 萬套。帶入這個 12 月二手住宅數據，今年數據就是這樣的。2024 年上海二手住宅 22 萬套上下的成交規模是跑不掉了。
12 月預估數據 圖源：真叫盧俊
我又拉出近五年每年的二手住宅成交數據，22 萬套的數據跟 2021 年這種瘋狂年份是沒法比。但這個數據不僅是三連漲，也居然回歸到 2016 年以來市場的均值水平。
圖源：真叫盧俊
2024 年 12 月以 2.7 萬套二手住宅計算，這個以十萬套為部門的樓市波動背後你我都十分清楚。這些柱狀圖背後的每次成交爆發都離不開政策的放松。
從 1 月 30 日的外環外放開單身限購，到 5 月 27 日将單身限購放松到外環内二手，最後到 9 月 29 日外環外單身限購的社保從 3 年降為 1 年。
9 · 29 政策，圖源：真叫盧俊
誰也沒有想到上海會在 2024 年短短 1 年時間裡放松到這個程度。而這其中，不管滬七條還是滬九條，這所有政策裡最厲害的，其實是放松單身限購。而這件事以超出我們想象的方式影響着眼下的樓市成交。
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眼下 30% 成交來自單身購房。我設想過單身購房體量，但沒想過是接近 1/3 的體量。這方面的數據幾乎看不到任何機構披露，我們也是順着政策指向有的這次好奇。方法也是用的最笨的一個個打電話問的方式。
所以今天不是什麼官方統計，而是身處市場一線的中介小哥們的體感數據。無法精确到具體人數，但卻能做到占比和畫像的相對準确。首先，各板塊中介小哥給出的數字都圍繞 30%。無非是類似闵行七寶這種的 20%-30%，還是徐匯濱江這種的 30%-40%。
圖源：真叫盧俊
你會發現這種超 30% 的單身購房占比板塊在所有板塊中占近六成。淮海中路小哥說自己 10 個客戶裡大概有 3-5 位客戶都是單身購房。而且基本都二十來歲，學歷都比較高，有的是清北復交畢業的。
寶山淞寶板塊的小哥手裡的單身客戶比較多。他說政策放開後，他手裡的客戶就跟洗過似的，10 個客戶裡至少有 3 個是單身，而且還女生居多，像現在他手裡 3 個客戶裡就有 2 個女生，一個是在靜安那邊工作的，一個是在寶山這邊。
寶山上大板塊的小哥今年目前為止已經成交了 11 套，算很優秀的成績了。他跟我說這 11 單裡就有 3 套來自單身購房的貢獻。目前聽到最高單身購房占比應該來自臨港。
這裡的小哥說單身購房占比可以接近 50%，而且部分購房客戶還會有 15 萬起步的臨港人才購房補貼。這些真實的購房案例幾乎是今年上海二手樓市 " 特產 "。
寶山楊行的小哥給我做了對比，去年他們門店 10 套裡差不多能有 1 套單身購房，但今年 10 套裡有 3 套。而這樣單身購房也确實直接作用每月的二手成交。
闵行龍柏的小哥說，上個月他們店開了 18 單買賣，而 9 月之前只有 6 單左右。靜安南京西路的小哥說他負責的俊豪國際今年成交了十幾套 50 平左右的小房子，總價都在 300 多萬左右，而購房者無一例外都是單身。
也就是說今天無論我們唱票似的說着每月的二手成交多少套，這些數據細
化再細化都會發現成交力量裡強有力的支撐，除了置換之外，單身購房的力量已經來到成交主力階段。這些數據還值得深挖一層。
02
單身購房正在為哪類房子買單？
統計數據之餘，我最好奇的是這類購房群體都在買怎樣的房。老實講，開問之前我心裡已經有些預期。比如單身購房是不是總價低、面積小。畢竟支援的口袋只有兩個，而且買來自住的話也不需要三房。
事實也确實如此。董家渡小哥手裡的有位單身女客戶前幾天上車了桃園新村，浙江女生來上海工作，父母全款幫她買了套 66 平小兩房。金橋小哥前兩天剛剛成交的房子就來自單身女客戶，總價不高 300 來萬。但更大範圍看，真實市場遠比我預估更具體也更精彩。
單身購房喜歡就近購房。大寧小哥總結了自己的單身客戶，總價 300-500 萬，他們要麼就在大寧上班、要麼就是在南京東路、南京西路、靜安寺上班，用 1 号線通勤。
靜安寺小哥說他的單身客戶也都上車的小戶型，同時客戶們也多是在南京西路、南京東路，最多在陸家嘴工作的人群。
再不濟就是圍繞工作地點找地鐵半徑半小時内的家。莘莊小哥說自己 9 月底成交的 IT 客戶，工作就在漕河泾周邊，最後買在了 12 号線沿線某二手小區。
青浦新城的小哥跟我說最近有三四個單身小姐姐跟他看房，她們買的總價都在 100-200 萬，都圍繞青浦新城站看房，工作地點也都在中山公園附近。
最火的應該是 9 号線，這條線上有漕河泾和徐家匯兩個工作地點，這條線上的中介小哥可能是今年對接單身購房人群最多的。
市區老破小還是郊區遠大新，一直是剛需困擾的問題。但市調結果來看，這題似乎并未困擾這波單身購房的客戶。市區板塊的單身購房比例要普遍高于市區以外，浦西的占比也要高于浦東。
圖源：真叫盧俊
中遠兩灣城小哥說，這裡單身購房客戶在所有客戶裡占比近半，大多以 800 萬左右的客戶為準。
古北小哥最近在帶的一位客戶就是國外留學回來的，看中的就是古北這裡城市界面，打算貸款 300 萬左右，去買預算 1000 萬以内的房子。
中山公園的小哥說他們這裡的單身購房客戶以女生為主，她們希望不僅離工作地點近，也希望能擁有更具市區氛圍的居住環境。
因為選擇市區的關系，單身購房都變得 " 不介意 " 樓層跟朝向。在我市調的所有板塊裡，楊浦幾乎将這點演繹到極致。
周家嘴板塊小哥的單身客戶标的也是那種三四十平的小面積。總價只要 185 萬，但是東西朝向、一門關，并且還是個 6 樓。
這位小哥跟我說哪怕是這樣得房子不僅好賣也好租，因為離地鐵比較近，旁邊就是新華醫院，那邊有很多實習醫生護士都要租房。
重度依賴父母支持，這是第三點。
幾乎所有市調門店的單身購房案例裡，除了單身購房以外，更重要的角色其實是單身人士的爸爸媽媽們。因為大部分都需要父母支持。雖然向父母開口要錢，對于上輩人來說還有點難以啟齒。
到 8090 後這代人買房其實開口難度小很多，基本都是獨生子女，家庭所有資源很自然流到獨生子女手中。
徐匯濱江的小哥跟我說，他手裡單身客戶主要買在尚海灣豪庭、百匯園，因為這個板塊只有這兩個小區有 1 房。而上套單身購房客戶就是來自江浙滬的獨生女，父母全款幫她買了套 1 房。
更多數的情況是父母幫忙出首付的大部分，然後子女還貸。總之，你會發現在低總價、小面積這些共性之上，單身購房還有以上三個特征。
03
但說實話所有的特點裡最讓我印象深刻的是——單身女性購房的崛起。
我市調的第三個問題會問到這些單身購房客戶裡是男生多還是女生多。比較巧合的有兩個四六分。
首先是市調裡超60%板塊經紀人跟我說這句，好像女生比較多。如果非得劃分單身購房裡面的男女比例，那麼這個比例又是4:6。人廣板塊的小哥的單身客戶占所有客戶 3 成，而截至目前這些成交的單身客戶裡的男女生比例就是 2:3。
北外灘的中介小哥眼下手裡的 4 位客戶裡有 3 位都是女生，基本都是畢業五六年的狀态，有獨立還貸能力，學歷都在本科以上。太多這樣的男女比例劃分充斥本次市調内容，并且沒有刻意年齡劃分的意思。
但确實 30 歲女生前後買房的狀态不太一樣。
30 歲以前的女生買房基本靠父母出資，不是付首付就是全款買。
靜安曹家渡的中介分析自己對接的女生客戶是這麼說的，畢竟是獨生子女，又不是說有很多孩子，就一個女兒，在上海又工作又不可能回老家，那只能幫她提前買一套房子，家裡有兩套房子的就是賣掉一套。
而我聽過的 30 歲以前的單身女性購房都使用着類似邏輯，背後的理由可能是婚前财產、可能是工作需要、也可能是房租跟房貸打平。
七寶小哥說他自己賣的幾套，幾乎都是女方婚前馬上過完戶，之後過個一兩個月再結婚，畢竟就是你會先買的話，你後期賣還需要經過對方同意。
青浦徐泾中介小哥碰到一位單身女生客戶，最後父母支持下上車了套兩房，女生還跟她說之前想過買公寓，現在有購房資格了公寓就不劃算了。
30 歲後的女生買房更多靠自己了。
寶山淞寶中介小哥最近就被自己客戶震驚了，來自貴州的女生，來上海工作十多年，之前一直租房，放開限購後一次性付款 160 多萬買在了寶山。
陸家嘴的小哥跟我說現在的 30+ 女性收入相比 30 歲前更高，他今年有位單身女性客戶，學歷很高，今年上車的一套 400 多萬的房子就基本靠的自己。
更多情況下你會發現随着晚婚年齡不斷被推遲，單身男女在沒找到對的人之前先上車對的房子是個不錯的選擇，這點似乎對女生而言尤其如此 .
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為什麼會這樣？
這樣的問題看似很好回答 , 畢竟放開了單身限購，漲的不就應該是這裡麼，是這些原因但還不夠 , 放開單身限購的同時還有兩個至關重要因素。
首先今年價格下來很多。
各個價段的房子從去年到今年下滑十個點并不是什麼誇張的事，就這還是建立在從去掉 2023 年以前降幅的基礎上。
其次貸款也非常給力。
為什麼有人敢在 15% 的首付比例上敢用足，就是貸款利率足夠低。
曲陽的小哥跟我說，現在銀行貸款只要你能開出收入，基本上都能給你放貸，尤其再加上公積金貸款之後，還款壓力進一步變小。
另外很小眾但也很真實的原因還是因為產業。
部分板塊因為 IT 等產業布局帶來的年輕人比較多，它的占比會更高。
楊浦的抖音每晚 10 點公司門口打車堵成翔，除了大家都這個點下班之外。跟他們都住公司附近有關，租的買的都有，這附近的中介二手成交客戶裡單身購房占比會遠超 30%
同樣道理的還有今年的青浦朱家角，随着華為小哥跟随華為上海研發基地的整體搬遷，這裡的租房市場已經感受到了 IT 工程師的強大購買力，二手買賣更是如此。
沒想到這麼遠的邊緣板塊二手和租房齊飛。而且有一說一華為整體購買力對比普通單身購房至少往上拔高 30%，普通 100 萬的單身購房起步門檻，放在華為至少 130 萬起 ……
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寫到這裡要收尾了，回看之前的五十多份市調内容其實心裡有點感慨。每份市調内容都是此時此刻正在發生的樓市切片，也是今年上海樓市最大變化。不知道若幹年後當我們再看回 2024 年的時候又會怎麼看。
兩年前我跟自己的中介老師聊天， 那時候市場也開始不斷放量政策，每次政策出來我都興奮的跟他說這個政策有多厲害。他是位從業 16 年的老中介，他每次聽完都搖頭說還行還行還行。他說有天上海要放開了單身限購才叫厲害。我當時覺得他有點瘋，沒想到最後被打臉的是自己。對于一個入行于限購年代的地產人而言确實無法想象今天這樣的限購放松程度。
今天當我站今天這個時間節點回望，二手市場成交量不斷上浮，這個成交量在農歷新年來到時可能會暫停下。
但明年三月的畫面又讓人非常遐想，這裡面不僅有單純的單身購房的貢獻，更有單身購房對小戶型房東購買力釋放形成的新循環。
總之單身購房比我想象的占比來的多、影響也更大，
也正在改變此時此刻的上海樓市。
