今天小編分享的财經經驗：小產權房拍賣：交易活躍 價格急降，歡迎閱讀。
經濟觀察網 記者 田國寶 4 月 18 日 19 點，" 深圳市寶安區沙井街道步湧社區 37 号吐蓮大廈 713 号房 " 在阿裡拍賣網以 44.9 萬元成交，這套房子建築面積 48 平方米，折合單價 7741 元 / 平方米。周邊二手房價格普遍在 4 萬元 / 平方米左右。
這套房子之所以 " 便宜 "，是因為沒有房產證。阿裡拍賣網顯示，房子僅有 " 歷史遺留、集資分配協定、律師見證 " 等 " 證件 "，通過 " 籤署轉讓協定、律師見證 " 等手續交易。
在阿裡拍賣和京東拍賣等平台，類似的小產權房拍賣信息不少，普遍以 " 特價房、不限購、待拆遷 " 等關鍵詞為标籤，标的物所在地主要集中在深圳、廣州和北京等城市。
北京一位從事拍賣工作的人士告訴經濟觀察網，通過拍賣平台出售小產權房，發端于深圳，2022 年有拍賣公司把該模式引入北京，" 一開始，人們對小產權還有顧忌，到 2023 年下半年，成交才逐漸多了起來 "。
拍賣小產權
4 月 18 日 20 點，經過 42 輪出價，" 深圳市大鵬新區葵湧鎮葵湧村屯圍 10-1 号房 " 在阿裡拍賣網以 41.3 萬元成交。标的物為一間建築面積 30 平方米的平房，折合單價 1.18 萬元 / 平方米。
拍賣信息顯示，标的物的 " 證件 " 有集體土地證、城市更新申報和轉讓協定。買受人除了支付拍賣款項外，還需支付 5.9% 的傭金及服務費，另外，還需承擔 2000 元的律師見證費和 5000 元的公證費。
貝殼找房網顯示，該房屋附近小區的二手房普遍超過 3 萬元 / 平方米。
拍賣信息特别提示，交易标的物為自建房，買受人享有使用、收益、繼承、轉讓等權益，如遇拆遷、征地等情況，一切權益歸買受人所有；标的物已納入花樣年城市更新片區，可以确權。
《房屋轉讓協定》顯示，标的物為宅基地，上一次交易時間為 2017 年 1 月 10 日，協定籤署方有賣方、買方和第三方見證人（律師）。後附深圳市城市更新單元計劃申報委托書。
4 月 14 日，在京東拍賣網，經過 94 輪出價，深圳市南山區荔灣太子苑第壹棟 601 号房以 228.8 萬元成交。該房源有 " 集資建房合同 "，建築面積約 85 平方米，折合單價 2.69 萬元 / 平方米。周邊二手房價格普遍在 7 萬元 / 平方米— 10 萬元 / 平方米。
4 月 3 日，經過 63 輪出價，位于北京市順義區的正卷公寓，以 35.4 萬元價格在阿裡拍賣網成交一套房子。該套房子建築面積 155 平方米，折合單價 2283 元 / 平方米。貝殼找房網顯示，同區網域的新房和二手房價格在 2 萬元 / 平方米— 4 萬平方米。
負責該筆拍賣的人士介紹，正卷公寓為 " 宿舍及配套用房 "，沒有房產證，只有 70 年的使用權。委托人出售的是剩餘 58 年的使用權，标的物使用權到期時間為 2082 年 1 月 31 日。
該人士告訴經濟觀察網，競拍人得標後，需要在 5 日内付清全部款項，原權利人負責房屋的清場交付，并在 15 日内協助得標人對租賃合同進行更名，即将租賃合同乙方的名字由原權利人更換為得標人。
此外，在阿裡拍賣網上，北京在售的小產權房，還有部分城中村自建民房分割出售 30 年使用權，每套房源面積在 30 平方米左右，起拍價 5 萬元。
據經濟觀察網不完全統計，4 月 1 日至 18 日，在阿裡拍賣網，深圳累計成交的小產權房超過 50 套，廣州成交了 8 套；截至 4 月 18 日，深圳正在拍賣和即将拍賣的小產權房有 180 套左右，廣州有 50 套左右。
與深圳和廣州相比，北京的小產權房挂牌量相對較少。以正卷公寓為例，2023 年 6 月至今累計拍出 12 套，該小區還有 2 套房子将于 5 月 15 日開拍。
規避風險
深圳的小產權房成分復雜，由于歷史原因，既有村民自建房，也有合作建房和統建房，還有部分軍產房。
一位深圳本土開發商告訴經濟觀察網，改革開放初期，大量外地人員和公司進入深圳，或自行購地建房，或與村委會合作建房，使得大量小產權房湧現出來。
深圳官方曾出台相關政策，試圖為部分小產權房 " 轉正 "。由于需要補繳不菲的土地出讓金，部分房主不願将房子 " 轉正 "。
" 在城市更新過程中，通過對原始權益和手續等資料審核，部分小產權房會享受相應的補償權益。" 上述開發商說。
該人士稱，在城市更新過程中，并不是所有小產權房都能獲得補償，需要一房一議，甄别過程較為復雜，所以購買小產權房依然存在風險。
上述拍賣人士告訴經濟觀察網，購買小產權房是否存在風險，首先看土地、規劃和建設手續是否齊全。有的小產權房有合法建設手續，只是禁止交易；有的缺失土地、規劃和建設等手續，屬于違建。
上述正卷公寓拍賣負責人稱，只要房子不是違建，一般不存在被拆除的風險。正卷公寓由順義區馬坡鎮政府與開發商共同建設，土地為集體用地，規劃和建設手續在官網都可以查到。
其次看合同。無論是轉讓合同，還是租賃合同，如果合同條款與現行法律、法規相悖，則有可能被認定為無效合同，或者只有部分會受到法律保護。比如租賃年限，法律規定房產的最長租期是 20 年，如果租期超過 20 年，一旦交易雙方發生糾紛，超出的租賃期限及支付的租金，可能不會受到法律保護。
上述負責拍賣的人士稱，正卷公寓的租賃合同将 70 年租期分為初始租期及三個自動續租期，租金總額平均分配到各個租期内，以此來規避風險。
他說，通過拍賣平台交易小產權房，也可以規避一定風險。買受人的資金暫存于平台，等到租賃合同完成更名後，交易款項才會進入出售人的賬戶。
大幅降價
過去幾十年，小產權房因價格便宜受到部分剛需群體的青睐，多個一二線城市均有不少小產權房存在，且價格一直相對穩定。但阿裡拍賣和京東拍賣等平台數據顯示，近期部分小產權房的交易較為活躍，成交價格下跌。
以正卷公寓一套 106 平方米的房源為例，合同顯示，2012 年第一次交易時，70 年租金總額是 121.9 萬元；2023 年 7 月在阿裡拍賣的成交價是 65.2 萬元。
上述以 35.4 萬元成交的正卷公寓 155 平方米房源，先後在阿裡拍賣網交易了三次。2023 年 6 月拍出 66.9 萬元，2023 年 8 月拍出 52.5 萬元，10 個月時間價格降了 47%。
位于北京市昌平區的松蘭堡 7 号公寓，一套 28 平方米單間 30 年租賃權，2023 年 11 月在阿裡拍賣網的成交價為 16.4 萬元，一個月後二次拍賣的成交價降至 10.4 萬元。
在阿裡拍賣網，北京通州雨涵文化產業園一套 30 平方米單間的 36 年使用權，不到兩個月時間成交價降了 16%。
不只是北京，深圳龍崗南嶺普強花園二區 26 号一套 28 平方米的小產權房，2023 年 10 月在阿裡拍賣網的成交價是 31.16 萬元，2024 年 3 月以 5.79 萬元的價格拍出，降幅達 81.4%。
位于深圳龍華丹樂小區的一套 21 平方米單間，2023 年 5 月在阿裡拍賣網上的成交價是 20.87 萬元，2023 年底再次拍出時，價格降至 3.5 萬元。
在阿裡拍賣和京東拍賣等平台，小產權房成交價格波動的案例不在少數。
上述深圳開發商稱，購買小產權的多為剛需群體，但也有部分購房者看好小產權房的租金收益，" 因為總價便宜，租售比還是比較可觀的 "。
在他看來，由于當下房地產市場承壓，出租率和租金均受到影響，" 如果業主通過出租小產權房已經收回成本，出于風險考量很可能會抛售；一般情況下，剛需低價抛售的可能性較小 "。
上述拍賣人士經手的幾個房源，原房主多數不是自住，有的用于出租，但已經空置了幾個月；有的是抵賬得來的房子，" 一直沒有裝修，留着也沒用，能賣多少算多少 "。
