今天小編分享的财經經驗：買房時要警惕那些高容積率城市，歡迎閱讀。
城市的基石不是一時一刻建成的
去過的城市越來越多，看過的項目越來越多，知道一個好項目為什麼會存在，但也慢慢了解一些城市、一些項目，之所以被遺棄以及沒有價值，背後都有它的宿命。
今天就和大家聊一個關于宿命的東西：高容積率。
對于住宅地塊，多少容積率算高，這其實沒有太明确的标準，但是不知道各位是否去過一些地方，很多住宅類項目的開發，容積率都在 3 以上，不少甚至還能飙升到 4-5 左右，這種現象在很多城市都有出現。
我去過南寧，去過貴州，去過昆明，去過鄭州 …… 這些城市的住宅容積率都無比的高，非常的高，吓人的高。
與此同時，我們看到很多城市開始啟動轟轟烈烈的降容積率計劃。比如，武漢發布《關于進一步加強武漢市居住用地建設強度管理的規定》，未來主城區最高容積率不得超過 3.0，新（副）城容積率不得超過 2.5。
重慶：2018 年之後，重慶幾乎沒有出讓過 4.0 以上容積率的地塊，主流地塊的容積率都控制在 1-1.5 之間。
成都：2017 年也開始全面下調城市住宅容積率，主城核心區住宅容積率限定在 2.5 以内，一般地區和特别地區控制在 2.0 和 1.5 以下。
西安：2018 年規劃局發布了《西安市城鄉規劃管理技術規定》，正式步入住宅 " 容積率小于 3" 的時代。
為什麼都要降？
本質上也是因為高容積率地塊出現了越來越多的問題，特别是如果一個城市普遍性的對于住宅規劃都是如此，那麼就要分外小心。
如果可以，保持自己遠離這些高容積率住宅項目。
當然今天這篇文章不是一概而論，也不是和大家讨論什麼極端案例，我只是想和大家強調，如果你是我朋友，問我這樣的項目要不要碰。
01
高容積率項目會出現什麼問題，最直觀的變化就是，塔樓建築或者說點式住宅變得非常常見，就容易出現一個标準層有 4-8 戶的情況，最誇張的我見過一梯 15 戶，這就是我們口中的點式住宅。
點式住宅一定就不好嗎，當然不是，只要設計花功夫還是能有很出彩的項目，但是巧就巧在，很長一段時間的房企不會在住宅設計裡花功夫和花錢，所以點式住宅因為部門樓層住着太多戶人家，公共區網域會異常的髒亂差。
并且部門标準層互相之間存在嚴重的幹擾，隐私和通風都很難得到保障，點式住宅大概率會成為區網域内中下水準的項目，而且也因為整體的入住人數太多，後期的管理和物業維護都提出了極高的标準。
當然，這還是理想的狀态，起碼說明社區已經交付使用了，我目前摸排下來，相比較而言，點式住宅社區會相比較板樓更加容易出現爛尾的情況。
之前去鄭州看到的項目，爛尾的都是這樣的項目，這不是因果關系，但确實是概率更大。
點式住宅的品質問題導致市場需求天生不大，但是套數過多容易導致開發和營銷周期變長，不少項目因此就耗進去，然後慢慢就爛尾了，這是比較典型的點式住宅項目容易出現的問題。
也因為如此，當開發商面對着高容積率項目，特别是大盤高容積率的項目，往往不太會投入太多的精力，反而項目在中後期會出現一些問題。
之前我們去鄭州看到的大量爛尾項目，本質上面貌差不多都是這樣的。
當一個城市的市場需求不足的時候，這些超級大盤幾乎沒有解決的辦法，只能祈禱出現樓市本質性逆轉，這也是最擔心最害怕出現的問題。
雖然都是概率，但是落在每個人頭上就是百分之百。
02
當然，今天這篇文章不是簡單的來和大家探讨點式住宅好壞的，我更想和大家強調的是，如果一個城市在面對土地出讓，習慣性地制定高容積率地塊，對于這個城市本身，我覺得也是會出現很大的問題，單純的面對容積率制定不克制，這個城市發展根基或許也不穩定。
我們先來想下，既然後端有這麼明顯的問題，為什麼土地出讓還是制定這麼高的容積率？
理由很簡單，在土地出讓階段，容積率适當調一調的好處特别明顯，同樣十萬方的占地，3 容積率就是 30 萬方可售面積，4 容積率就是 40 萬方可售面積，只是簡單的數字調一調，出讓的土地貨值就完全不一樣，那麼土地出讓金也就完全不一樣。
所以很多明顯不合理的地塊最後出讓依然規劃了很高的容積率，本質上城市本身就在做着飲鸩止渴的事情，不去考慮後期開發，不去考慮整體運營，只是簡單地考慮我能賣多少錢，從而批量化出讓不合理的地塊。
這件事在大量的城市都有出現，特别是當一個城市出現超大地塊 + 超高容積率的時候，那麼這種信号就非常值得注意了，意味着這個城市正在高度依賴房地產，并且高度投資房地產。
往往這樣的城市，庫存量巨高，樓市風險也非常大，如果可以，一定要盡可能地躲過去，小心所有的高容積率城市。
雖然這裡不是絕對，但是如果你帶着這個問題去審視你中意的城市，可能就會少了很多麻煩，這也是為什麼類似上海或者江浙區網域，大家極少看到這種問題，一個重要源頭就在于容積率克制。
容積率克制意味着城市供應量控制，容積率克制意味着地塊有可能做出高端產品，容積率克制也意味着開發商有可能靠打造好產品從而實現溢價，這互相的咬合關系，我相信很多人都能看的明白。
03
換句話來說，患上容積率依賴的城市，本質上城市和地產之間也互相捆綁，從此惡性循環。
這樣的城市不少，但是是不是有城市成功解綁，其實還是有的，最近特别值得提的就是成都。
大家都感覺好像這兩年成都突然起來了對不對，這背後當然有很多原因，但是最重要的一件事，也是成都政府班子特别有魄力的事情就在于，大概在五年前，成都鐵腕執行了一個政策：城市降容。
成都在很長一段時間的容積率都在 3.5 以上，但是最近大家越來越多的看到城市出現 2.5 容積率的住宅地塊。
這件事需要很強的魄力，因為伴随着城市更新，成都最近的土地出讓都越來越市中心，其實都是更好的地，而直接降低容積率帶來的經濟成本折損其實是更大的，但是成都還是堅定不移地降低容積率。
因為這個決心，導致成都的市中心出現了大量的品質住宅，包括很多标準的板樓設計也變得越來越多。
也因為市中心出現了真正意義的高端住宅，市場的需求得到真正的滿足，從而樓市進入一個良性循環。
04
其實很多時候，容積率的制定可以看出一個城市的初心，到底這個城市是從城市的角度還是從經濟的角度思考問題。
高容積率不是原罪，高容積率本質上代表着這個城市對于預期的管理，較高的容積率意味着未來更多的人口，更多的人口就需要更多的城市基建去支撐，這些是否有足夠的預期和能力，更多的人口也決定這裡是否有足夠的人口導入，人口導入背後就是產業，很多新區的規劃背後，到底有沒有可能落位真實的產業從而帶來更多的外來人口，這些的這些，都可以看出一些端倪。
在樓市快速發展的 20 年，幾乎所有環節都在喊着口号，關于未來對于房價都是如此，但是如今這新 20 年，這樣的口号是否适用，這樣的未來是否兌現。
這種情況在過去 20 年的城市發展中經常出現。
比較荒誕的是，全國所有的新區規劃人口加起來超過 34 億，這就是典型的喊口号模式下的城市發展。
高容積率同樣也伴随着這樣的周期下產生的結果，而這樣的城市，本質上都會受到未來的重度質疑，一切的一切，都攤在紙面上，經受時間的考驗，這也是上海樓市之所以穩健的原因。
你說上海缺地麼？當然缺。
上海想要賣地賺錢麼？當然也願意。
但是為什麼上海的住宅，市中心永遠 2.0-2.5，郊區永遠 1.5-2.0，這背後其實是極大的節制和面對誘惑的自我克制，過高容積率當然會帶來收入的提升，但是同樣對于城市配套和交通壓力也會成倍的帶來。
所以你會不得不佩服整體規劃邏輯的節制，所以為什麼說上海樓市沒有泡沫，其實這個城市的基石不是一時一刻建成的，是這麼多年來的體系，這麼多年來對短期誘惑的拒絕和眼前壓力的堅持，才會換來整體秩序的建立。
05
去過很多城市，看着一棟棟的塔樓其實還是很感慨，每一個項目都是從一塊地開始，當初都飽含着期待，然後拔地而起開發運營，但是伴随着時間沉澱下的建築，能不能對得起預期。
但是我特别相信一個投資人對我說的一句話，其實任何一個行業都是這樣：短期看需求，長期看供給。
一個項目，一個行業，一個城市，當進入到後半段的時候，只有供給側開始調整，才有可能迎接下一輪的需求保障。
今天這篇文章和大家強調高容積率項目的不好，也希望大家不要觸碰高容積率地塊，但是背後其實是想和大家分析的是初心，做三四月的事，八九月自然會有結果，長期主義是永遠的解題方式。
這件事既是過程，也是結果。
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