今天小編分享的财經經驗：上海五大新城遇到點新狀況，歡迎閱讀。
一些改變
似乎我們很少提及五大新城的話題，無論是他是五大新城的時候還是改成五個新城的階段，對我們而言這是基于上海環狀結構上的人口 & 資源外溢的結果，更确切說這是個不斷外溢的過程。
而這樣的過程中很多畫面當你以 1 年 2 年為跨度去觀察的話，很難看到 180° 轉變。
圖源：真叫盧俊
10 年前嘉定新城方向新盤沿着 11 号線不斷向西北延伸，沿線你能看到的基本是乍新的地鐵站，以及出站後略顯荒涼的城市界面。所有生活場景都停留在開發商的樓書上，經常你去看盤的時候都是踩着還沒封上水泥的泥濘路上，即便如此大家還是争先恐後的為未來買單。
這樣的畫面不僅僅是發生在嘉定新城，沿着西側新區在上海西側、南側、東南側打一圈，這樣的畫面對于嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、臨港新城都不陌生。
而今天要說的也是這裡，因為最近我們意識到此時此刻在這些地方發生了一些改變，一些有點出乎我們意料的小狀況。
01一組挂牌 & 成交矛盾
最先打開天靈蓋的是一組小切口數據，這是鏈家統計自己各環線挂牌庫存占比的數據，挂牌量 50% 左右是分布在上海外環外的，這點不僅是鏈家，全市挂牌結構也如此，所以這點不稀奇，稀奇的是他的走勢：外環外的庫存占比持續走高。
也是幾乎同時我又看到份五大新城的成交占比，從 2021 年開始可以清地看到五大新城成交占比又在下滑。
圖源：真叫盧俊
雖然時間跨度有差、雖然外環外不能粗暴等于五大新城。但他們之間從時間到空間的包含被包含關系還是讓裡面的相悖狀況有點明顯。 如果僅僅是庫存走高、成交走低并不稀奇。但如果是庫存占比、成交占比的話，這就不僅僅是市場熱度高低的問題了。
人一旦真產生疑惑後就會想着弄明白，于是飛一般的我跑了趟五大新城，去看這些地方最典型的二手小區，有多典型呢。就如果你的預算是 200-500 萬這個主流價段，那這些盤都是中介推薦的首屈一指。
嘉定新城站附近的常發豪庭是 2013 年的次新，已經出現大面積牆皮掉落迹象，但綠化率和公區能看出建成時的品質感。
圖源：真叫盧俊
2021 年這裡全年挂出 18 套房源、2022 年 20 套、2023 年和 2024 年分别是 56 套，另一邊成交量變化倒不是很明顯。2021 年共計售出 16 套、2022 年和 2023 年分别售出 12 套、2024 年售出要多點，但也就 17 套。
同維度我又去看了青浦新城的怡田小區、松江新城的江誠苑、奉賢新城銀河麗灣、臨港新城的港城悅庭，大家都有個共同問題：就是挂的洶湧，賣的卻很平靜。
所以這是全市情況麼？
02全市數據
首先環線維度看了下基本面。确實，外環外的情況跟前面說的挂牌 & 成交衝突一致。挂牌量來看，所有環線都是上浮的。但如果去看各環線的挂牌占比的話，會看到内環内的糾結不定、内中環和中外環的減少，然後就是外環外的明确提升。
圖源：真叫盧俊
而另一邊的成交卻相反，總的成交量根據每年行情高低起伏，但其中内環内、内中環、中外環都在明确提升，只有外環外獨自下滑。
圖源：真叫盧俊
一邊挂牌占比不斷提升、另一邊成交占比不斷下滑。在這幾年高低起伏的行情裡，這種相悖感卻從一而終，而這也決定了今天五大新城的一些市場底色。我将這份數據細化到嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港的外環外部分，無法具體到五大新城具體的街道範圍， 但從這些區網域的外環外部分還是能看清一些東西。
首先除了嘉定之外，其他各區的挂牌占比确實在提升，青浦和松江來到 2020 年以來最高水平，奉賢和臨港來到 2022 年最高水平。
圖源：真叫盧俊
而另一邊的成交占比裡，哪怕是嘉定也難逃成交占比不斷走低的局面，嘉定、松江、奉賢是 2021 年新低水平，青浦是近 2 年新低、臨港是 2020 年以來新低。這背後都不難感受到五大新城房東的難以及客戶的猶豫，房東的難在于置換，先不說價格，能找到客戶已經不易，客戶的猶豫在于，房源過剩帶來選擇困難之外，這房子會不會出現難轉手的情況。
至此，問題被放大、狀況也被更新。如果挂牌和成交結構發生了這樣的變化的話，那看起來 一如往常的五大新城背後的供需關系是有點狀況的。
03五大新城身上的擔子有點重
早先我們對于五大新城的讨論還停留在人口和產業，但問題寬泛就容易讓人的感覺變模糊。具體到五大新城背後的挂牌 - 成交這個小賽道，你就感受到夾縫市場裡的壓力。
所以這份壓力是什麼時候開始的？市場是什麼時候開始轉向的？
2022 年數據變化挺大的，但你會看到 2024 年才是個轉捩點。在此之前除了 2022 年之外，外環外挂牌占比維持在 38% 上下 ，但 2024 年之後數據增長明顯。于是我又以月為維度細化了這兩年的挂牌量數據，這過去 16 個月裡外環外挂牌占比不斷走高的軌迹裡，8-9 月是個節點。
圖源：真叫盧俊
去年 9 月是上海放開外環内單身購房限制的節點，大量剛需湧入市場，外環外是上車門檻成為成交優選，房東挂牌熱情也在激增。而成交熱情始終跑不過挂牌熱情，于是開啟了長達半年的庫存走高。這裡面各區數據的轉捩點略不同，但也集中在 8-9 月，嘉定是 8 月，青浦、松江、奉賢是 9 月，臨港稍微滞後是在 10 月，沒想到政策帶來的變化是方方面面的，不僅僅是成交。
04為什麼變這樣
如果只是量上的改變，那這些現象的歸因應該是市場。但如果是占比的變化，你就會看到不管市場高低，它背後改變的是挂牌結構、成交結構，所以為什麼？
我想很多人想到的第一個原因就是五大新城的人口引入問題。我不認為各區的人口導入目标完成與否會影響當地的二手房買賣，人口導入的邏輯是產業，而二手買賣的邏輯是資產，前者影響後者，但不能起到決定作用。況且人口引入是個更為長周期的事，它很難在 2020 年還是正常，然後 2023 年之後突然改變的。
首先引起改變的直接原因離不開前面提到的數據轉折，可以确定的一件事是大型的政策節點确實引起了數據上比較大的變化。其次整體市場大于局部，五大新城挂牌占比提升背後，最大的背景是全市挂牌量這幾年的幾創新高。
圖源：真叫盧俊
在成交單量并沒有同款漲幅的時候，在僅有的成交裡。更核心地段的房子會被優先成交 。換句話說，當市場整體成交縮小的時候，先 " 犧牲 " 的一定是外圍，這可能才是那個更根本的原因
05
這幾天趁着有時間我在五大新城轉了轉，嘉定新城作為產業導入最成功的五大新城，每天上下班 11 号線都擠滿了人；青浦新城附近住了很多來上海安家的外地人，除了工作以外，外地人選擇青浦的原因居然是回江浙皖的老家很便利；最讓人欣喜的是松江新城，作為百年上海看外灘千年上海看松江的松江新城，它的城市界面在五大新城裡首屈一指，阡陌交通、屋舍俨然。
圖源：真叫盧俊
不得不說上海對于新城的開發很有期許。地鐵軌交資源的牽引、商業醫院學校的盤狀布局，都在某種程度上復刻了當時四大城市副中心的發展模式。基于上個十年我們看到了今天四大副中心的崛起，這讓我們看到了城市多中心的可能性，同時也會疑問那下個十年。我想這個答案依然離不開五大新城，只是五大新城還在發展過程中，所以才讓他在眼下看着負擔有點重。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：真叫盧俊團隊，36 氪經授權發布。
