今天小編分享的财經經驗：地王潮突現：樓市春天來了？，歡迎閱讀。
樓市回暖将是結構化的。
就在大家還在讨論樓市何時築底、何時回穩的時候，一場突如其來的地王潮，在南北多個城市跳躍而起。
01 核心城市掀起 " 搶地盛宴 "
2 月 25 日，上海靜安區國資委 100% 持股的上海靜投置新城市更新建設有限公司，以 16 萬元 / 平方米的價格，拿下靜安區的高品質袖珍地塊，打破全國單價地王紀錄。
3 月 18 日，北京海澱區樹村 HD00-0705-0035-1 地塊開啟出讓，吸引了中海、綠城、建發、越秀、海開、首開、保利、金茂、招商 + 華潤聯合體等多家房企及聯合體競争。樹村地塊用地規模大約 3.97 萬平方米，規劃地上建築面積大約 7.33 萬平方米，起拍價 58.64 億元，位于五環沿線，容積率 1.6。經過 274 輪競拍，中海 75.02 億元摘得地塊，溢價率 27.9%，樓面價約 10.23 萬元 / 平方米，打破北京土地市場單價歷史紀錄。
3 月 25 日，杭州市區迎來 2025 年第五批住宅用地出讓，濱江區西興單元地塊由濱江集團以 52.03 億元競得，成交樓面價 77409 元 / 平方米，溢價率 69.86%，刷新杭州單價地王紀錄。
3 月 27 日，成都錦江區柳江街道包江橋社區、祝國寺社區地塊出讓，面積 32495.39 平方米，起始樓面地價為 20000 元 / 平方米，建發集團以 41200 元 / 平方米競得，成交總價為 33.5 萬元，溢價率 106.00%。成為成都涉宅用地單價新 " 地王 "。
此前的 3 月 11 日，成都高新區桂溪街道銅牌村一宗地，面積約 63.88 畝，起拍價 18600 元平方米，經過 132 輪角逐，招商蛇口競得，樓面價達 31700 元 / 平方米，成都地價首進 "3 萬 +" 時代。但半個月後該記錄就被打破。
這是偶然現象還是趨勢初顯？這些創紀錄的數字後面，傳達了什麼信号？這可能是所有房地產從業人員、機構和購房者關心的問題。
02幾大特征分析
此輪房地產松綁，已持續三年。也該看到一些效果了。
中央對房地產的政策基調是，持續用力推動房地產市場止跌回穩。在此方針指導下，很多城市取消 " 限地價、限房價、競自持 " 等調控工具，回歸 " 價高者得 " 的原始拍賣模式。有些城市允許房企自主定價，直接刺激高價拿地衝動。
最近一個多月來的土地拍賣市場，可以看出以下幾個明顯特征：
其一，央國企主導。以上幾幅高價地塊，無一例外都是央企國企奪得。中海、華潤、保利等央企近兩年持續加碼北京百億級地塊，而上海靜安、杭州錢江新城等核心地塊的争奪戰幾乎成為 " 國家隊 " 的内部競賽。其二，本質上是存量時代的 " 核心資產争奪戰 "。這些項目，基本位于城市核心區。成都高新區經過多年培育，也已成為成熟區網域。房企蜂搶稀缺地塊，反映了資本對安全邊際的極致追求，将有限資金押注在 " 絕對安全 " 地塊。其三，這是土地财政 2.0 版本。房地產已再次明确為支柱產業。當前，地方政府财政偏緊，賣地收入是非常重要的收入來源。但是，今年 1-2 月，國有土地使用權出讓收入 4744 億元，同比下降 15.7%。這種狀況必須扭轉。所以，這一輪地王潮，可以視為地方政府與國有房企共同演繹的 " 土地财政更新版 "，即土地财政 2.0 版本。
而地方政府敢于放開地價限制，實質是通過制造價格預期來維持土地信用體系。惟有如此，房價高價拿地→銀行抵押融資→土地财政維持→地方債務滾動存續，這種模式才能繼續運轉下去。
03結構化的春天
經濟不确定性加劇的背景下，一二線城市核心地塊被視為 " 硬通貨 "。央國企蜂擁而至拼搶優質地塊，必須推動地價大幅上漲，其結果就是，這些地塊無一例外地走向 " 豪宅化 "。
比如，我們已經分析過，北京樹村項目上市後，其售價将朝着 15 萬 + 靠攏。一方面，它将周邊在售項目帶出了溢價，10 萬 + 再上一個台階，可能到達 12 萬 +；另一方面，半年後，大家一起回到同一個競争界面。
有專家問，在經濟景氣度呈現收縮的态勢下，能消化這麼多的豪宅嗎？因為，孤注一擲的賭博式拿地，可能會導致區網域性風險增大——當所有玩家都湧向狹窄的安全區，安全區終将變成危險區。
從上海的情況看，2024 年反而是豪宅大年。根據鳳凰網房產上海的統計，去年上海總價 3000 萬元以上的豪宅，成交套數達到 2530 套，占全國比重的 61.6%。而 2020 年到 2023 年這四年，上海豪宅的供應總量也只有 3309 套。2024 年 12 月，上海頂級豪宅西郊檀宮一套建築面積 1612 平米的獨棟大别墅，以 3.5 億元的總價成交，單價接近 22 萬元，地上單價超過 30 萬元。這顯然為靜安單價地王的勝者提供了勇氣。
3 月 16 日，頤海澐頌開盤：短短 30 分鍾，成交 606 套，銷售額破 72.5 億。這在無意中為兩天後房企搶奪北京樹村地塊提供了絕佳的注腳。
我們認為，此輪部分一二線城市優質地塊高價成交，呈現的将是結構化的春天：
其一，核心區網域的豪宅跑赢大勢。今年北京海澱區網域将迎來豐收。上海在高價地塊的帶動下，10 萬 + 豪宅仍有繼續上漲的可能，但動能恐怕沒有去年那麼強了。其二，" 好房子 " 的指揮棒，正在產生效應。也就是，一批高淨值人群将其持有房產重新進行配置，賣掉位置不好、產品有瑕疵的一套或兩套，置換一套真正的 " 好房子 "。其三，同城分化繼續。即使是杭州，有些區網域的新房去化周期也在加劇，有的新盤去化周期達到 18 個月。而上海外環的新盤，不少也達到 15 個月去化周期。在北京，不要忘了去年初南三四環區網域的價格戰。其四，一線和二線熱點城市與三四線城市之間，二線城市之間，都還在分化。三四線城市還在為回穩而苦苦掙扎。二線城市，西安、武漢、南京，也還沒聽到土地市場的驚雷。其五，二手房的信号。春節後，多數一二線城市的二手房挂牌量仍在增長，要消化這些增量，并不容易。前面我們說了，不少豪宅買家要把手裡的一套或兩套二手房，置換為真正的 " 好房子 "（豪宅），這取決于二手房的消化能力。另外，從一季度截至目前情況看，二手房租金還沒有企穩，這在一定程度上說明，收入不達預期的背景下，人口的吸納量是相當有限的。房地產市場的復蘇，必須是建立在二手房市場的率先回穩基礎上。
地王潮折射出樓市仍處于多極分化的現實：核心城市優質資產受資本追捧，但普通住宅市場還在爬坡。此輪回暖是結構性而非全局性的，市場主體的博弈遠未結束。地王盛宴的所有參與者都注定要支付超額溢價。樓市沒有春天，只有永恒的價值輪回——那些在資本狂歡中保持清醒的人，終将在周期輪轉中收割真正的價值紅利。
本文來自微信公眾号" 攸克地產 "，作者：攸克，36 氪經授權發布。
