今天小編分享的财經經驗：20多年利潤一年虧完！又一家地產央企夢碎千億，歡迎閱讀。
四面出擊。越陷越深
都說地產的盡頭是央國企，但濃眉大眼的央國企也有點撐不住了。
幾天前，央企五礦地產發了成績單：2024 年的歸母淨利潤，要虧損 35 億港元。
虧損比上一年增加了 246%。
看上去似乎不算多，但五礦地產的市值也才不到 14 億港元，去年的銷售額只有 70 億。
在中國五礦 9 家上市公司裡，五礦地產的業績表現也最為拉垮。
還在 2017 年的時候，何劍波就為五礦地產設定了一個發展目标：朝着千億元目标邁進。
市場燥熱，衝擊千億成為房企們的口頭禅。但潮水退去，一切似乎又回到了原點。
01巨虧 35 億過去 20 多年 " 白幹 "？
35 億港元的巨虧，創下了五礦地產成立以來的最高虧損紀錄。
更要命的是，這個數字幾乎吃掉了過去 24 年的所有盈利。
豔姐看了下，過去 24 年五礦地產歸母淨利潤一共也只有 29 億。
換句話說，過去 25 年，五礦地產相當于 " 白幹 "。
對于虧損的原因，五礦地產表示，一個是房開毛利率下降，一個是資產減值。
毛利率方面，2023 年五礦地產房開業務的毛利率是 17.5%，但到了 2024 年上半年，毛利率只有 7.2%，遠低于頭部房企 15%~20% 的平均水平。
資產減值方面，2024 年五礦地產歸母核心虧損 5.66 億港元，意味着計提了資產減值近 30 億港元。
對房企來說，毛利率是衡量持續經營能力的一個重要指标，毛利率的下降甚至虧損，意味着企業正在喪失造血能力和抗風險能力。
市場調整周期，業績起伏也算正常，但連續虧損，而且虧損的數字越來越大，多少還是有些說不過去。
2020 年前後是五礦地產的高光時刻，那一年五礦地產的銷售額是 194 億，比前一年增長了 126%；2021 年五礦地產的銷售額再創新高，達到 260 億。
不過好景不長，此後五礦地產的銷售規模便一路下滑，2022 年 ~2024 年分别為 133 億、113 億、70 億，降幅分别是 49%、15%、38%。
五礦地產業績的暴跌，豔姐覺得有 2 個原因：一個是不拿地，又沒有高能級產品。
2021 年，五礦地產的銷售額創了新高，那一年他們花了 111 億在公開市場拿了 9 個項目；但 2022 年，他們只拿了 1 個項目，土地成本 1700 萬；2023 年、2024 年，五礦地產更是連續兩年 0 拿地。
截至去年底，五礦地產的土儲規劃建面約 576 萬㎡，分布在廣州、天津、惠州、湘潭、泰安、成都大邑縣等地，按照目前的去化速度，即使不拿地也能支撐 10 年以上。
再一個是轉型效果不明顯。
五礦地產在前幾年提出由 " 地產開發商 " 向 " 城市綜合運營商 " 轉型，希望通過在做強住宅地產外，拓展商業、酒店、小鎮、產業園區、產業新城等業态。像在遼寧開發了 30.4 平方公裡的營口產業園，在廣東汕頭開發了 8.6 平方公裡的粵東物流總部新城，在四川成都合作開發 18.4 平方公裡的未來生态城項目等。
但幾年下來，五礦地產不僅丢掉了住宅地產的傳統陣地，在商業、小鎮等業務上也沒有多大起色，還耗費了巨大的人力、物力、财力。
一系列策略下，五礦地產反倒債務壓力相當巨大。
到去年底，五礦地產債務總額約 217 億港元，其中一年内到期債務 163 億港元，占比 75%，現金及等價物只有 28.22 億港元，現金短債比 0.17，甚至在去年，還有 17.62 億港元的借款出現了交叉違約。
02坐擁富爸爸背景
雖然五礦地產的債務壓力很大，但他在資本市場依然能量驚人。
像去年 1 月，五礦地產與銀團達成 26 億港元融資協定；5 月獲得 7 億港元的循環貸款額度；7 月獲得 33 億港元的循環貸款額度 ……
不過這些融資有 2 個前置條款：要求中國五礦持股比例不低于 51%，并且擁有五礦地產的管理權。
在預虧 35 億港元後，五礦地產也明确表示：中國五礦在有需要時會提供必要幫助以确保可持續發展。
看來，盡管 " 兒子 " 不夠争氣，但中國五礦這個 " 富爸爸 " 依然是資本市場的金字招牌。
說起中國五礦，很多人對其第一印象就是礦產開發領網域的老大哥。
作為以金屬礦產、冶金工程建設、貿易物流、金融地產為主業的特大型企業，中國五礦已經連續 18 年進入《财富》世界 500 強。
截至 2023 年底，中國五礦資產總額超 1.1 萬億，2023 年實現營收 9346 億，世界 500 強排名第 69 位，擁有 9 家上市公司。
豔姐注意到，就在這個月初，空缺了 3 個月之久的中國五礦總經理位置終于迎來了新任總經理——朱可炳。
朱可炳
根據公開信息，朱可炳出生于 1974 年 10 月，會計學碩士，曾在寶鋼、寶武鋼鐵、中國聯通工作多年，2021 年進入中國五礦，出任副總經理，還兼任過五礦資本董事長；2025 年 2 月兼任中國鹽湖董事長。
從年齡上看，朱可炳今年只有 51 歲，在中國五礦高管裡是最年輕的。
在豔姐看來，此次從副總經理晉升總經理，朱可炳也将面臨一系列管理新問題。
一個是在營收創新高的同時，如何實現利潤的穩定。最近 5 年中國五礦營收從 6000 億邁進 9000 億大關，保持歸母淨利潤的穩步增長十分考驗管理層的管理技巧。
數據來源：企業預警通
另一個是如何盡快實現體系内上市公司的扭虧。9 家上市公司中，目前有 2 家預虧，五礦新能預虧 4.5 億 ~6 億，五礦地產預虧 35 億港元。特别是五礦地產連虧 3 年，一年虧損吃掉了過去 24 年的歸母淨利潤，眼下行業持續調整，短期内扭虧壓力非常大。
03" 不惜代價 " 去庫存
豔姐在前面提到，五礦地產在 2022 年以後就沒有在公開市場拿地，地產開發業務基本處于消化庫存的狀态。
去年 9 月，在中國五礦上市公司集體業績說明會上，五礦地產董事會主席何劍波就表示："公司一直在出貨，不會因為價格下降或低于成本而捂盤惜售。"
何劍波
相比于其他央國企是選擇保現金流還是保利潤上的扭扭捏捏，五礦地產倒是相當幹脆利落。
豔姐看了下五礦地產的庫存結構，到去年中期，環渤海、華中、珠三角、成渝、長三角土儲占比分别是 32.7%、22.1%、21.3%、19.7%、4.2%。
像天津的未來城項目，總建面 277.8 萬㎡，五礦地產權益 49%；廊坊哈洛小鎮總建面 128.5 萬㎡。湘潭萬境水岸項目總建面 110.4 萬㎡；惠州哈施塔特項目總建面 154.9 萬㎡；成都大邑縣的 2 個項目總建面 129 萬㎡……
五礦大邑未來生态城示意圖（圖源官網）
這些巨量項目，未來大概率将會持續給五礦地產帶來資產減值損失。
對于五礦地產未來的發展，中國五礦董事長陳得信在年初的工作會議上也提出了要求：要加快構建房地產發展新模式，優先通過輕資產模式開展内部協同和管理服務輸出。
實際上過去幾年，五礦地產也有嘗試過輕資產代建模式。
像在產城領網域，成都五礦新都產業園、湖北孝感高新區產業園都是通過輕資產落地；在住宅領網域，他們還協同五礦信托，共同開發後者從恒大手中接盤的多個住宅項目。
不過雖然四面出擊，但從最終的效果來看，五礦地產反倒是越陷越深。
結語
作為央企，五礦地產這幾年的表現讓人大跌眼鏡。
千億已漸行漸遠，對于何劍波而言，如何帶領五礦地產扭虧為盈，為集團貢獻更大業績，是擺在面前的首要任務。
不知道這名執掌帥印 6 年之久的掌舵人，還有沒有心力帶領五礦地產突圍。
本文來自微信公眾号 " 地產人言 "，作者：豔姐 team，36 氪經授權發布。
