今天小編分享的财經經驗：上海樓市一條很重要的政策被忽略了，歡迎閱讀。
市場就是這樣
有的消息全城知曉，有的消息非常低調
但是不妨礙它的重要
比如今天這條，關于上海調整整體的土地套型供應結構的政策
我用很快的方式給大家分享下我的觀點和判斷
01
先說下背景
其實一直以來土地開發的時候都有規定中小套戶型的面積配比的
這确實是非常特殊時期制定的政策
在整個上海樓市特别瘋狂的時候，幾乎每個項目只要造出來都是供不應求的，熱賣熱捧的
但是在另一個維度上土地的供應量是有限的，開發也沒辦法快速的提升跟上
所以在這個基調上開始有了對中小套戶型的定義和中小套配比要求的定義
業内人知道叫：7090
意思就是每塊地需要 70% 的配比用來做 90 平米以下的中小套戶型
這幾乎是一個一刀切的政策
用這種降低部門戶型面積的方式來增加市場房源的套數供應
本質上也是一個緩和市場房源稀缺的一個舉措
我印象在我剛入行的時候，滿城開始主打 90 平米小三房的概念，而這個概念也一直延續到現在
一晃神也過了快十八年
02
政策的調整分 3 個方向
一個叫重新定義了中小套戶型
把一刀切的 90 平米小戶型調整了多層 100 平米，小高層 110 平米，高層 120 平米
這個調整重要嗎
這個調整非常的關鍵
因為如今伴随着市中心的項目開始變多了，不少地塊捆綁上文保建築所以導致住宅部分必須要做高層
但是高層如果一定還要繼續做 90 平米的產品，那一定會出現極大的問題
市場主流需求是 3 房，如果強行在低得房率的產品裡推進 90 平米的三房產品，那麼未來會遇到極大的去化問題
如今哪怕是小高層，75% 左右的得房率做 90 平米戶型，已經主導了上海樓市很長的時間
當下二手房市場出現了一定的同質化競争
這一次的調整很大程度上會改變這種情況
03
第三個是面積配比的要求
這個也很好，不同區網域的配比不再一樣了
不再是一刀切的 70%
而是中外環間區網域不低于 70%，中環以内區網域不低于 60%，新城和南北轉型重點區網域不低于 60%，外環外其他區網域不低于 50%
這倒是可以說說為什麼這麼調整
放松的區網域有幾個
第一中環内提升了 10% 的空間，給到市中心可以做豪宅的機會
第二郊區放松了 20%，本質上的目的是緩解郊區同質化的情況，讓郊區可以做别墅
可以做大戶型的能力應該在絕對中心和絕對郊區，這也符合一個城市的發展規律
目前嚴控 70% 比例的是中外環間區網域，不過個人覺得沒必要
期待未來可以全面降低市場中小戶型配比，讓產品定位的權利給到開發商
但不論怎麼樣，現在已經是一個好的趨勢和對的趨勢
而且細則還講到
每個區還有定向的統籌平衡能力，這某種程度也是因區施策的模式，每個區根據自己的房地產情況和競争格局，可以定向給到一些土地具體優化的空間
政策給了口子，很多可能性和機會也就創造出來了
04
再結合之前取消雙限政策
未來的土地價格不再限制，一手房的定價也不再限制，定價權也完整的給到了開發商
從這三條政策的優化可以很明顯的看到上海樓市正在進行土地市場的盤活和激活
05
那麼這件事的意義是什麼，以及會帶來什麼樣的改變
從大面塊來說，上海的整體土地出讓的面積未來不再會大範圍的提升了，調整了中小套的配比，本質上會壓縮未來一手房樓市的整體套數供應量
這件事很重要
這件事非常重要的原因是在于
第一，一手房需要為二手房創造空間
大家買一手不買二手的預期在最近兩年被夯的死死的，降低套數供應有助于一部分需求回流到二手市場，對于二手市場有一定支撐
第二，一手可以更加專注的做改善做精品做豪宅
取消限價以及可以做大戶型的持續更寬松，在規劃上也就創造了可能
第三，也是為了激活開發商
當市場大量的同質化產品出現的時候，本質上最大的利好其實是利好渠道，房產的利潤最後都被渠道賺走了
調整策略會讓市面上可以出現的產品可以更多
第四，所有的改變當然對土地市場是最好的
沒有改變出讓面積，有助于提升開發商的預期土地單價也得到保障，對于土地出讓的活躍度來說也得到了很好的支持
06
當然你問我有什麼建議
其實我在土地市場的建議會更加激進，我一直是傾向于完全取消中小套的配比和要求的
因為你會看到通過以上的分析，那些限制性政策的降低對于市場的盤活是絕對的利大于弊
而對于剛需客戶當下又可以被引導到二手房市場，一手房可以專注做品質改善從而完成供給側改革
把定價權還給開發商的同時，也應該把產品定位權還給開發商
但是現在能夠如此我已經覺得是很大的進步
如果運營的好未來可以試着考慮下我的建議
除此之外，上海也可以引入四代宅技術
這個技術如今已經在各個城市開始有大量的嘗試，技術本身叫什麼不重要，但是重要的是允許做更大更好的陽台這個方向對于上海樓市而言也是無比的需要
換句話來說，上海太需要太需要品質改善了，不論哪個維度
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那對于普通客戶有什麼建議
我大概說一點，需要重新考量現在市場面上的 90 平米的小三房產品了
首先在存量市場裡有大量的同質化，第二未來也不會再生產太多，第三 …… 還是不說了
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上海樓市最近的軌迹其實很不錯
這兩年開發商已經完成了品質更新的共識，未來兩年也會在面積更新上有更多的發力
大家如果稍微上帝視角就可以發現，整個上海已經悄然間完成了自己的供給側改變
并且通過一手的供給側變化維護二手的需求量
所以土地市場一定是重中之重，一系列的連鎖反應都可以在土地最初找到端倪
我期待土地環節有更多的改變
也期待土地職能部門可以更多看到一手和二手的動态和變化，由土地助推下的樓市發展才會更加夯實和完整
今天就寫到這裡吧，我忙其他的去了
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾号的第5502篇原創文章
