今天小編分享的财經經驗：獨家：北京信托第二次提議產品轉讓，方案獲通過，歡迎閱讀。
作 者丨林漢垚
編 輯丨張華曦
近日，北京國際信托有限公司（下稱 " 北京信托 "）召開北京信托 · 錦程資本 054 号集合資金信托計劃（以下簡稱 " 錦程資本 054 号 "）第二次受益人大會會議并通過相關議案。
21 世紀經濟報道記者獨家獲悉，在錦程資本 054 号第二次受益人大會，以受益人所持表決權 71.03% 同意通過了《關于同意北京信托在滿足轉讓方案情況下轉讓标的資產債權的議案》。
根據所通過議案，北京信托正在與意向受讓方就标的資產債權轉讓開展談判，預計轉讓價格約 11 億元。
在今年一月份，北京信托就曾召開受益人大會，提議以人民币 11 億元的對價向意向受讓方轉讓該信托計劃的标的資產債權，而當時提案并未通過。
有投資者指出：" 第一次的方案與第二次受益人大會的方案是一樣的，只不過換了一個說法。"
針對上述情況，記者致電北京信托進行咨詢，北京信托工作人員表示不接受采訪。
租金收入為第一收益來源
根據推介材料，錦程資本 054 号信托規模 15 億元，其中 13.75 億元受讓标的資產，即位于北京市朝陽區阜榮街 10 号 1 層、2 層、3 層、-1 層商業及 -2 層汽車庫的環球創意廣場的收益權，北京京西深國投商業管理有限公司（下稱 " 京西深國投公司 "）按約定回購上述收益權，剩餘 1.25 億元受讓福建中庚置業有限公司（下稱 " 中庚置業 "）持有的京西深國投公司 100% 股權。
信托資金用于歸還京西深國投公司負債、歸還股東或關聯方借款、支付欠付的裝修改造款、項目運營所需款項及我司同意的其他用途。
而信托利益來源則是北京市朝陽區阜榮街 10 号 1 層、2 層、3 層、-1 層商業及 -2 層汽車庫的環球創意廣場租金收益、抵押物處置價款、股權處置價款、項目公司支付的回購價款、差額補足方支付的差額補足款，擔保方支付的保證擔保價款、銀行經營性物業貸置換。
該項目由标的資產提供抵押擔保，中庚集團為信托利益的實現提供差額補足義務，同時，中庚集團實控人梁衍鋒提供不可撤銷的無限連帶責任保證擔保。
據了解，錦程資本 054 号信托計劃第一收益來源為租金收入，第二收益來源為差額補足方支付的差額補足款。
在推介材料中，北京信托也表示，标的資產已經籤約面積為 2.33 萬平方米，除 -2 層車庫外，其他可租面積已經滿租，共計 11 個租戶，其中 " 猿輔導 " 租賃面積占比 57%，" 百融雲創 " 租賃面積占比 20%，-1 層餐飲業态（租期 10 年）租賃面積占比 15%，租賃期長，現金流穩定，超過 5 年以上租期的租賃面積約 2.3 萬平方米，每年租金約 1.2 億元，平均日租金 16 元 / 平米 · 天。此外公司產權車位約 380 個，每個車位每年租金約 1 萬元，未來 5 年租金收益基本已經鎖定。
再次提議以 11 億元轉讓
錦程資本 054 号信托計劃成立于 2019 年 12 月 19 日。但 2023 年 12 月 19 日項目到期時，京西深國投公司卻無法按《資產收益權轉讓暨回購合同》約定向信托計劃足額履行标的資產收益款劃付義務以及标的資產收益權的回購義務，中庚置業未按《差額補足協定》約定足額履行差額補足義務，中庚置業實際控制人梁衍鋒也未按照《保證合同》約定足額履行連帶責任保證擔保義務。
今年 1 月份，北京信托曾計劃召開受益人大會披露《" 北京信托 · 錦程資本 054 号集合資金信托計劃 " 第一次受益人大會會議議案》。北京信托稱拟就信托财產處置事宜以通訊方式召開受益人大會。根據議案，北京信托将以約人民币 11 億元的對價，向意向受讓方轉讓該信托計劃的标的資產債權。
但第一次受益人大會并未通過轉讓方案。
彼時，同意份數占參會受益人所持表決權的 59.98%。根據《信托合同》約定，受益人大會議案需經參加會議的受益人所持表決權的三分之二以上通過。因此，第一次的《向意向受讓方轉讓标的資產債權的轉計議案》提議并未通過。
雖然第二次受益人大會通過了《關于同意北京信托在滿足轉讓方案情況下轉讓标的資產債權的議案》，同意以預計 11 億元的價格進行轉讓，但有多位投資人對此并不認可。
有投資人向記者表示：" 第一次受益人大會的方案被否了，第一次的方案與第二次受益人大會的方案是一樣的，只不過換了一個說法。"
既然投資者認為第一次方案和第二次方案一樣，那第二次方案為什麼會通過？
投資者表示：" 在去年的投資者溝通會上，北京信托透露已持有錦程資本 054 号6 億信托部門，今年又說機構總共持有該信托計劃7.2 億信托部門。"
記者就上述情況致電北京信托進行咨詢，北京信托工作人員表示不接受采訪。
債權資產估值不及債權金額一半
北京信托在召開第一次受益人大會時表示，核心抵押物為商業物業，自 2021 年四季度标的資產的主要租戶北京 ×× 科技有限公司大面積退租後的兩年時間内存續籤約面積僅約 1 萬平方米，除車庫外出租率下降為 42%，較信托計劃成立時的出租率下降 57%，對項目租金收入影響較大。
北京信托稱，受此影響，标的資產每年的現金流入大幅減少，對标的資產的價值評估影響很大。
由于產品逾期、标的資產租金收入的持續下滑，北京信托聘請深圳市世聯土地房地產評估有限公司（以下簡稱 " 世聯評估 "）、北京國友大正資產評估有限公司（以下簡稱 " 北京國友 "）兩家評估公司對信托計劃項下所涉及的相關權益進行了債權價值分析，倆家機構給出的債權資產清算價值分别為 103271.38 萬元和 86559.33 萬元。
其中，世聯評估出具的報告顯示，截至 2023 年 11 月 30 日，京西深國投以及中庚置業共欠北京信托投資本金 15 億元，投資收益約 1.78 億元，違約金約 8.09 億元，金額合計約為 24.27 億元；北京信托拟處置 " 錦程資本 054 号 " 項下所涉及的相關權益清算價值合計 103271.38 萬元，綜合回收比率為 42.56%。
北京國友出具的報告則顯示，上述 24.27 億元債權資產的分析價值為 8.66 億元。該報告還解釋道：" 清算價值，是指價值分析對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。"
北京信托在錦城資本 054 号信托計劃 2024 年第 1 季度信托事務管理報告中表示，由于本信托計劃處于延期過程中，信托财產處置變現方案尚不确定，無法獲得充分适當的可用于信托計劃底層資產估值的要素，暫無法對本信托計劃的淨值做出估量。按照實質大于形式的原則，本季度僅對信托專戶實際收支情況進行核算，後續将根據信托财產處置進度适時調整。
此外，國家金融監管總局北京監管局曾在 4 月份向投資者發送發復函。監管方面表示，在錦城資本 054 号產品上，北京信托未及時披露拟采取的應對措施，與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第三十八條規定不符，北京監管局将采取相應監管措施。
本期編輯 劉雪瑩
