今天小編分享的财經經驗：這個二線城市，房價怎麼跌一半？，歡迎閱讀。
這個二線城市，房價怎麼跌一半
全國樓市很多都有傳奇色彩，但第一城
一定是 15 年前的溫州
而且這個第一還不是在二線城市群裡，而是和一線去比
一張圖展示下溫州樓市曾經的江湖地位：
數據來源：公開信息，僅供參考
接連三年壓過當時的北京和上海，漲幅也堪稱神速
京滬還在 2 字頭的時候，溫州已經率先破 3、直接飛上天了，成為全國房價第一城
毫不誇張地說，彼時的溫州樓市就是中國樓市的風向标
但最近，我們看到一份滿天飛的數據，非常驚心
溫州二手房價下跌幅度 48.4%
數據來源：公開信息，僅供參考
依然全國第一，只不過變成了倒數第一
也是溫州樓市 39 年來的最大跌幅
具體均價從高點的 2.8 萬 / 平，跌到低點的 1.4 萬 / 平，一個長三角二線城市的房價直接腰斬
這個數字是真的嗎？
如果是，溫州樓市到底發生了什麼？背後又是怎樣因素導致的？
這些去之前的疑惑，在我踏上溫州高鐵後，逐漸有了清晰的答案 .....
溫州南站附近實景拍攝
01
肉身感受下來，現實的确如此
當下溫州房價跌得很痛
網傳的 48.4% 這個數字也不算誇張
因為我市調的部分小區房源，比這個數字要嚴重得多
根據中介預估現在溫州市區普跌 30% 以上
而個别房源直接暴跌 50% 左右
這個 50% 也只是我取的平均值，在貝殼撿漏榜上，你能看到更高的數字
翻了翻榜單，一共 100 個小區刨除掉寫字樓公寓、安置房
上榜最多的就是那些市區老小區
中介帶我看的第一個小區，是最近成交量很高的新田園組團
說是老小區其實品質還不錯，小區有大面積中心花園、水景、公區設施
轉了一圈并沒有太多破和小的感覺
加上六組團窗外，就是全國十大豪宅保利天樾玺、金融 CBD
這樣的站位和環境，卻比高峰期跌了一半不止
一組團一套 18 樓的 106 平 3 房，2020 年買入總價 250 萬
我去的當天房東報價 125 萬，5 年時間剛好跌去 50%
而另一套西邊套的頂樓 3 房，高點單價能上到 2.5 萬 -2.8 萬，現在 1.1 萬
最高跌去 60%
六組團 27 樓的一套 135㎡3 房
2022 年 8 月房東買入價是 280 萬，加上不錯的裝修、車位，成本超過 300 萬
而目前挂牌價 185 萬
已經跌了 38% 左右，坐下來還能再談
包括蒲鞋市新村、上陡門、水心住宅組團，像這樣的老住宅區都在亂跌
同一個小區的二手價格已經不成體系
總有意想不到的房源，在這個春天冷不丁跳出來擊穿市場底線
當然不只市區這樣，郊區新興板塊也是同樣的情況
先看近郊，我市調了和 CBD 一江之隔的七都島
鹿 xx 第 2017 年二期開盤均價 1.8 萬，目前最低成交 1.1 萬
隔壁 2021 年交付的翡 x 灣，小戶型也曾達到過 2.6 萬，但今年已經來到 1.3 萬
翡 x 灣實拍
以及瓯江口的大盤 xx 國際新城，非常有代表性
最早開盤價 1.1 萬，高峰期漲到 1.6 萬，目前均價 8000 元
這些數字軌迹，就是近幾年溫州近郊樓市的冷熱溫度表
而遠郊更不用說了
仰義的超級紅盤陽光 100 阿爾勒，當年片區銷冠
這幾年從高點的 1.2 萬下探至去年的 4500 元左右
圖源：溫州房哥
再到如今出現 3000 多元挂牌的情況
粗暴計算狂跌 75%，考慮很多房源有特殊性，這個數字只能參考
不過下跌的落差幅度一眼知
但普通二手交易的情況，還不是溫州樓市目前面臨的最大問題
最關鍵的是溫州豪宅沒有獨立行情
作為二線地級市翹楚，前兩年民富等級溫州排全國第五
數據來源：DATA 居士，僅供參考
人均消費水平曾僅次于上海和杭州，排在全國第三
如此實力之下，整個豪宅市場依然陰霾連天
連濱江 CBD、綠軸豪宅的部分房東都在虧錢
高貴如江山雲起，2021 年均價 4 萬 / 平強勢開盤
目前低區 4 房挂牌價已經在 2 字頭了
圖源：貝殼
我查了下 2020 年德信拿這塊地時，樓板價逼近 2.8 萬 / 平
面包打折到和面粉一個價，放在全國豪宅市場也算一個奇觀了
還有綠軸公園附近，剛好是城市十字軸，又挨着市府，業主非富即貴
但一部分房源也在降價
拿天 x 來說，洋房 + 小高層的配置非常稀缺
窗外就是綠軸公園
所以觀景面的一套 6 樓洋房，買入價 800 萬出頭目前挂牌價 798 萬，沒太多降價空間
但看不到綠軸公園的，該降還得降
一牆之隔的中間套，開窗即小區内部
房東買的時候 580 萬，現在 480 萬，直降 100 萬
這種情況，和市區大部分二手豪宅類似
推開窗看見什麼，決定賣多少價格
鳳 xx 鳴一套 16 樓 3 房，前年買的時候 530 萬，現在挂牌 450 萬
其中有個不利因素就是看廟
中介告訴我按目前的行情，談到 430 萬還能再包個車位
說實話現場看下來心情很復雜
整個溫州樓市覆巢之下，高資產屬性的豪宅也已經逐漸失去談判權
在我碼字的這一刻，中介發來鳳 xx 鳴 139 平的一套房源
房東急賣，報價 32000 元 / 平
這套房子年前挂牌價 4 萬多，後來 39000、38000、35000.... 價格慢慢地降
03
而這樣的市場不是今年也不是去年開始的，已經持續了好幾年
當我回過頭看溫州樓市這幾年
數據非常直觀
數據參考：C21 溫州研究中心及公開網絡
自 2022 年開始，溫州房價已連跌 3 年
這一輪降價潮開啟後，市區二手成交價從 2.5 萬回落到了 2 字頭的邊緣
其他區更不用說了
到去年整個市場都來到了谷底
我把去年全年的數據也找了出來，具體月份就是去年 8 月
也就是開頭提到的那個最低點
數據參考：C21 溫州研究中心
9 月新政後市場些許回溫，但依然沒能追上去年初
邁過農歷年，這個一二線都提前回暖的小陽春，溫州二手成交均價暫時停留在 1.5 萬的水平
樓市并沒有真正走入春天
于是就有了前面我市調的那些現場畫面
常年活躍在市府核心的中介，對當下市場的定義也依然是谷底
但這些數據，并不意味着溫州樓市沒有預期
作為曾經的炒房第一城，溫州的房價标尺和全國不同
跌幅對比往年的數值并不能反應真實需求
舉個例子好了，如今跌得厲害的七都，正是近年回歸本土的投資客們炒房最集中的板塊之一
島上的鹿島 xx 天地，通過學區概念炒得火熱，投資客就占了整個項目的 50%
而預期落空後，這些人自然開始砸價抛盤
所以，溫州的暴跌，不能和其他二線城市相提并論
也不能對照當初人為制造的虛假高峰，去說房價跌了 30%、50%...
因為水分必然要被擠出，如今更像是一場合理修正
我們再把周期拉長到 15 年，溫州房價指數其實已經在逐漸自我調整
來源：全國房地產市場機會與風險監測系統
從早期 2011 年的不正常數值逐漸恢復到二線水準
2021 年投資客回歸帶來的次高點也并未高過 10 年前的峰值
目前 78 的房價指數，反而說明投資時代已經過去，伴随全國及行業的調整，溫州人對于房子的思考開始回歸理性
我市調過程中也發現 2 個明顯的變化
一個是高端改善入場
年後溫州市場最火的一類房子就是四代宅
中楠 · 鹭湖一出現就成了全城頂流，不到 1 小時 45 套房源全部售罄，去化率 100%
要知道上一次溫州首開清盤，還是在 5 年前
可見溫州本土并非沒有需求，這些被召喚出的真金白銀就是最好的購買力證明
另一個就是真實需求回歸
根據朗指院報告的數據，1 月溫州二手房置換周期縮短至 6.8 個月
包括市場成交占比已經逐漸偏向首改群體
2 月份，90-144㎡首改型產品的占比，已經超過小戶型成為主導力量
圖源：C21 溫州研究中心
144㎡以上戶型成交占比也提升了 11%
這些品質驅動的需求，都在說明溫州樓市正在走向一個新生态
但為什麼大家的體感依然是谷底？
04
其實所謂市場見底的背後只是因為：溫州不缺房子
說實話市調當天，無論走到市區還是郊區，我第一反應都是，房子好多啊
已建成的樓棟非常緊湊，未完成的同樣密密麻麻
肉眼可見，整個溫州的庫存非常多
一個重要因素就是安置房爆發
尤其 2016 年市區大規模棚改釋放了很多安置空間
如今那批安置房早已滿足 5 年年限，陸續流入二手市場
再加上過去幾年一手流速慢
2018 年存量面積開始大幅上升，這種情況一直持續了 7 年
圖源：泰和地產機構
直到 2024 年略降了一些，但依然比 2018 年之前高得多
在如此供應的存量基礎上，2021 年開始，一手銷量卻在一路下滑
數據來源：泰和地產機構，僅供參考
到今天我去市調的時候，部分 2021 年交付的小區依然在售
中介告訴我很多已經賣了 4-5 年，而且空置率很高
這是我站在金 xx 灣樓下拍到的畫面
放大看 2022 年交付時挂上的紅綢都還沒揭掉
粗略數了數，一張照片裡就有 10 幾戶沒入住
這些空置的房子就是投資客退場後重新投入二手市場的
于是各方面供應疊加在一起，導致二手庫存龐大
而且上新速度非常恐怖
這兩個挂牌量的時差僅僅 1 天，就多了快 200 套，到了 4.6 萬套
圖源：溫州貝殼
這麼快的庫存增速，新增需求卻遠遠不夠
很大程度上，溫州和南京一樣都是内循環市場
目前交易場上的也大多是本地置換客，刨除掉來來去去的投資客，真實需求一直是固定的
哪怕市場最火熱的 2021 年都是如此
圖源：C21 溫州研究中心
但這些本地客源，這幾年也在陸續流失
之前去杭州當地中介坦言，看房的外地客戶裡就溫州人最多
包括上海一直以來對溫州人的吸引力也很強
短期來看，本地的房子無論從資產還是居住屬性，大多都比不上這兩個城市
于是一批有錢的購買力都置換到外地去了
除了本地客群不足，溫州更缺少的其實是外來高端需求
而這部分才是推動置換鏈最核心的部分
只是過去溫州以個體戶為起點，靠着小商品發家
一直是中小型企業為主，產業一直沒有得到更新
如今杭州出了六小龍之後，缺乏新興產業的溫州更沒什麼吸引力了
自然也就沒有更多外來人口去消化這麼多庫存
05
不過一座新的溫州城也正在眼前發生
溫州人擅長的不只是投機，更多的其實是把握機會
而且比一般的城市都要提前
比如面對日漸迷離的房地產市場，早在 2022 年溫州就已經啟動了一場城市供給側調整
比如大規模減少土地供應
數據來源：泰和地產機構
可以看出 2022 年之後溫州土地挂牌成交急劇萎縮
這一年的挂牌供應面積減少了 50%，成交減少了 42%
再到 2024 年，土地供應量徹底降了下來
根據浙江省自然資源網的公開信息，去年溫州市區僅成交了 18 宗涉宅地塊
整個樓市從一級市場就在放緩節奏，調整的決心看起來還蠻大的
以及去年讨論度很高的房票政策，溫州 2022 年就出台了
避免安置房的集中供應造成庫存增壓
不僅如此，關于 " 好房子 " 的調整，溫州甚至要早于全國
去年 5 月 28 日，溫州市住建局發布了《溫州市住宅建築品質提升設計導則 ( 試行 ) 》
從 8 個維度規定未來溫州要建什麼樣的好房子
這些供應端的層層遞進，已經構建出一個逐漸清晰的未來畫面
這也是為什麼我說溫州樓市依然有強大預期的原因
除此之外，站在整個城市視角上，溫州也正在進行一場果斷的產業轉型
代表選手就是龍灣
這個此前聲名遠揚的工業大區，履歷是足夠輝煌的
中國制筆之都、中國閥門城、制鞋服裝 .... 整整八張名片全是國字頭
但當制造業走入胡同底，說轉型也就轉型了
瞄準電子和新能源後，目前龍灣的抬頭變成了科創大區：中國眼谷、國科溫州研究院、星曜半導體 ...
且今年 GDP 成績單破了千億
也在溫州的萬億道路上向前推了一把
包括走在七都的道路上，我在路邊看到的是這樣的城市定位
仔細看下這幾個詞：研發特區、科創特區、金融特區 .....
是不是很熟悉？
一眼就能看得出來對标的是上海浦東和深圳的節奏
而且框架已經搭好了，招商引資也開始内卷了
去年 7 月份，智能谷已經籤約了百度智能雲、網易、九号科技等 22 家頭部企業和平台入住
還和華為、科大訊飛聯手打造人工智能計算中心，向全國輸送算力
整個溫州的產業地圖已經越來越清晰
從小商品、小生意做起的溫州人，擅長創造奇迹
也給這座城市保留了一些創新、堅韌的底色
如今也是一樣，制造業突圍後溫州正大步邁向下一個時代，期間當然要經歷一些陣痛
不過只要城市背後的人沒變，下一個黃金時代也就不會太遠
