今天小編分享的财經經驗：上海試點房屋養老金，此前老房改造依賴房屋維修基金和國家補貼，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：鍾黛
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伴随着我國住房步入存量時代，誰來出資維修、維護房屋安全，成為近期備受關注的話題。
近日，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周預售屋屋安全管理長效機制，目前正在上海等 22 個城市試點。其中，" 房屋養老金制度 " 引發市場熱議。
随後，住房和城鄉建設部直屬期刊出版部門建築雜志社發布社評，對此做出了詳細的解讀。該篇社評稱，實際上每位購房者買房時都按建安成本 5～8% 繳納了 " 房屋維修基金 "，其在保障小區日常安全運轉中發揮了重要的作用，但因數量十分有限，已難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區更新需要。
該篇社評表示，而房屋養老金制度試點的重點，是政府把公共賬戶建立起來，" 養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方财政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公家宿舍出售資金等多渠道歸集。"
上海市市長龔正近日公開表示，今年将先行在浦東等區開展試點，明年将在全市範圍推開。
老房改造錢從哪來？
距離繁華的徐家匯商圈不遠之處，徐匯田林板塊已形成了成熟的居住區。這一帶生活設施便利、商業配套齊全，不過不少小區樓齡已超 20 年，安全管理的重要性凸顯。
8 月 26 日，時代周報實地探訪發現，位于徐匯田林板塊的華鼎小區支起了腳手架，地上堆滿了塗料。一些工人吊在鋼絲繩上，粉刷着樓棟外立面。
" 小區建成于 2000 年。時間久了，裝飾條會松動，掉下來的話會砸到車或者人。目前，不安全的裝飾條計劃全部拆了換新。小區一号樓目前正在更換裝飾條，塗刷外牆。" 華鼎小區居委會工作人員張麗對時代周報表示。
張麗稱，該小區迄今已有不少小修小補，包括換電梯、換水管以及此次的翻新，均是調用的房屋維修基金。
徐匯宜山路某小區居民王華對時代周報表示，其所在小區的房屋維修基金的運行模式為 " 業主交存、專戶管理、專項使用 "。
" 我在買房的時候繳納了約 3000 塊錢的房屋維修基金，整個小區的房屋維修基金初始金額約為一千萬元。" 王華稱，維修金的調用需要業委會正、副主任蓋章。如需調用維修金，涉及資金在 5 萬元以下的情況，需要取得業委會半數票數以上的同意。涉及資金超過 5 萬元的情況，業委會将組織召開業主大會，需要取得業主大會 2/3 票數以上的同意。
他表示，小區已歷經數次大的翻修改造，翻修資金部分來自房屋維修基金，部分來自國家補貼。
" 比方說，我們換電梯的時候，每台電梯國家補貼 10 萬元，其他的資金我們自己出。之前我們換管道的時候，自己承擔 90 萬元，其他的資金由國家承擔。之前我們小區電源設備老化了，經常停電，後面小區有個‘光明工程’，把電源設備全部換掉了，全部是國家出錢。此外，我們小區還經歷了老舊小區改造，這部分資金是國家補貼 60%，我們自己出 40%。"
王華稱，盡管小區幾次大的翻修支取了不少資金，但房屋維修基金賬戶餘額不降反增，現在已經漲到了約 2500 萬元。這主要由于房屋維修基金管理得當，通過各種方式創收。比如住房出租費用和停車費等收入，都會打入維修金賬戶。
不過在數名受訪上海市居民看來，房屋維修基金的使用由業主高度自治，資金使用效率和管理能力參差不齊。在有些小區，房屋維修基金經支取後餘額告急，推進續籌的難度也較大。
此外，王華指出，面對重大公共支出，每個業主的想法不一樣，取得業主大會 2/3 的票數同意非常困難，要動用房屋維修基金很難。" 比方說，電梯年齡使用年限超過 15 年後就有安全隐患。但有很多業主不願意出錢維修、更換電梯，因為他住在一層，覺得這個費用不應該分攤到他。"
" 我覺得國家再設一個房屋養老金公共賬戶，由政府統管，這樣就可以解決各個小區的維修問題是一個好事，是個好事。關鍵在于，要建立有效的監督機制，合理使用這筆錢。" 王華表示。
不加重業主負擔
在 8 月 20 日的上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正指出，截至 2023 年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過 7.6 億平方米，大量房屋開始步入 " 中老年 "。
龔正表示，作為應對，上海将探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發成屋屋存在的問題，對症下藥消除安全隐患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋 " 小修小補 " 的支付。
據上 · 觀新聞 2021 年的報道，上海市房管局的數據顯示，本市共有維修資金已劃轉至業主大會銀行賬戶的商品住宅小區共 7731 個。其中，維修資金餘額低于 30% 警戒線的商品住宅小區共 300 多個，占 3.88%。
上海市房地產科學研究院嚴榮、郝豔婷、郭戈在《我國房屋養老金制度：背景與框架》一文中指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過 1 萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的 10% 左右，成都和深圳分别約為 4% 和 5%，大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。總體而言，現行的專項維修資金制度難以實成屋屋 " 應修盡修 "。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房屋養老金制度就如同個人養老金制度一樣，由 " 三支柱 "、個人與公共賬戶構成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。" 應歸未歸 " 或未足額歸集的，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、财政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進入公共賬戶；第三支柱是商業性質的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老金補充。
上海市房管局官方微信近日轉發文章對房屋養老金制度進行解讀，文章落款為中央财經大學教授、法學院院長尹飛。" 房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。" 尹飛表示。
他稱，建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發生區網域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身财產安全以及公共安全。
尹飛表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照 " 不增加個人負擔，不減損個人權益 " 的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
（文中王華、張麗為化名。）
