今天小編分享的财經經驗：LPR降了，但廣州、南京、蘇州部分銀行貸款浮動加點卻上調了……什麼情況？，歡迎閱讀。
>随着年内 LPR 第三次下調，房貸利率應聲而下。近兩天，地方房貸利率 " 破 3 進 2" 逐漸成為普遍現象。值得注意的是，許多城市的商貸利率甚至突破了住房公積金利率的下限，出現了 " 利率倒挂 "。不過，目前，已有城市上漲了在 LPR 基礎上的加點幅度。
據南 · 方 +10 月 24 日報道，廣州多家銀行接到通知，房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率。
據新京報貝殼财經 10 月 24 日報道，記者從廣州多家銀行獲悉，加點有所回調，首套房貸利率執行不低于 2.85%。而目前，首套住房公積金貸款期限 5 年以上，年利率也是 2.85%。
不止廣州，在江蘇省南京、蘇州等城市，多家銀行的工作人員告訴記者，按照要求，首套房貸利率不能低于 2.95%，加點從 -90BP（基點）變成了 -65BP。
廣州有銀行加點上調 10BP
南京、蘇州上調 25BP
綜合南 · 方 +、新京報貝殼财經報道，10 月 21 日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布，1 年期和 5 年期以上 LPR 均下降 25BP，5 年期以上 LPR 下降至 3.6%，這是今年以來 LPR 降幅最大的一次。各家銀行紛紛調整房貸利率，部分銀行報價出現商貸與公積金利率 " 倒挂 " 情況。
一家商業銀行個貸部門負責人對南 · 方 + 記者表示，該行房貸利率根據客戶資質情況，定價為 LPR 減 100BP，或 LPR 減 95BP。在 10 月 21 日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布前，LPR 減 100BP 為 2.85%，LPR 減 95BP 為 2.9%。但随着最新 LPR 報價，LPR 減 100BP 為 2.6%，LPR 減 95BP 為 2.65%，均低于 2.85% 的公積金貸款利率。
" 此前的合同籤訂為 LPR 減 100BP 的客戶，我們只能按照 2.6% 執行。但随後新籤訂的客戶，只能按照不低于 2.85% 執行。" 一家商業銀行個貸經理告訴記者。
另據新京報貝殼财經，目前一些低利率城市率先上調了加點。
廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者，最近，加點有一定的回調，目前首套房貸利率是 LPR-74BP，為 2.86%。
廣州是利率最 " 卷 " 的城市之一，首套房貸利率通常為 LPR 減去 75BP、85BP、90BP 甚至 100BP，不過主流銀行是減去 75BP。LPR 下降之前，匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到 2.85%，減去了 100BP，為廣州最低。
招商銀行廣州某支行的工作人員稱，目前首套房貸利率是 LPR-75BP，為 2.85%，LPR 下降後，往上調整了 10 個 BP。在此之前，招商銀行在廣州的首套房貸利率是 LPR-85BP。
不止廣州，還有江蘇省的多個城市統一了首套房貸利率下限，為 2.95%，在 LPR 下降時，這相當于上調了加點。
中國郵政銀行南京分行相關工作人員稱，按照銀監會的統一要求，目前首套房貸利率最低只能做 2.95%，即 LPR-65BP，加點上調了，不然市場太混亂了。
在此之前，南京、蘇州首套房貸利率是 LPR-90BP。
蘇州方面，中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者，首套房最低執行 2.95% 的利率，LPR-65BP，這是銀監會的統一規定。"2.95% 是臨界成本，沒有辦法再下降了，再降就是虧本生意了。"
招商銀行蘇州某支行客戶經理稱，現在外部規定要求，不能低于 2.95%，加點從 -90BP 變成了 -65BP。
另據财聯社報道，多位南京的貸款者也表示接到銀行通知要上漲 BP。" 我前兩周籤的貸款合同，但沒有放款，之前說利率是 LPR-90bp，昨天跟我打電話說新發放貸款改成 LPR-65bp 了。目前還在和銀行協商當中。" 南京的購房者吳白（化名）對記者表示。
此外，江蘇省其餘地區還有銀行向記者确認，在昨日 LPR 調降前便收到銀監會通知，表示首套房貸款利率不得低于 2.95%。" 确實上周收到了通知，要求銀行的首套房貸款利率不得低于 2.95%。這個利率不是銀行自己定的，是監管統一的。" 蘇州某城商行的客戶經理對記者表示。
銀行反向操作導致降息效應減小
據财聯社，" 目前觀察到，南京、蘇州等地反向操作，即雖然 LPR 下調了，但其基點有所上浮了，即從 -90BP 調整為 -60BP。這說明各地在房貸下調方面，其實已經是有所見底了。這也和近預售屋地產交易市場升溫是有關系的。" 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者指出。
此前，業内曾計算 LPR 下調 25 個基點為貸款者帶來的收益，按照 100 萬貸款本金、30 年期等額本息方式計算，月供減少 130 多元 , 全部利息大約減少 4.8 萬元。但若銀行上調浮動 bp，則優惠力度将有所折扣。
" 由于近期銀行貸款方面的活躍度增加，所以其并沒有出現同頻率的下調，反而通過相反操作低效了降息的效應。對于購房者來說，要适當關注此類信号的變化，要認識到一些信貸政策可能出現築底的态勢。" 嚴躍進表示。
值得注意的是，此前南京等地就出現過 LPR 下降但部分銀行上調 bp 的操作。嚴躍進建議各地要朝着持續寬松的導向進行，尤其是結合近期購房熱情較高的情況，持續促進交易市場的創新高。
公積金貸款利率調整空間打開？
據 21 世紀經濟報道，上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛表示，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的确沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發生，意味着公積金貸款利率調整空間也應打開。
據第一财經，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進帳析，從倒挂情況看，目前部分城市首套房的房貸利率為 2.85%，最低可以做到 2.6%。而公積金貸款利率現為 2.85%。若此類政策後續推進，那麼公積金貸款的 " 性價比 " 就很低了，商業貸款将比公積金貸款更為劃算。
嚴躍進認為，公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，尤其是目前差異對比下。
記者注意到，2015 年之前，公積金利率變動較為頻繁，步入 2022 年以後，公積金利率僅調整了 2 次，其間 LPR 下調了 6 次之多。
展望後續 LPR 和房貸利率走勢，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，LPR 有可能維持當前水平或有小幅調整。今年 5 年期以上 LPR 已經累計下降了 60 個基點，達到歷史最低水平。未來 LPR 的調整将取決于多種因素，包括經濟增長情況、房地產市場狀況等。各地房貸利率可能會根據 LPR 調整而有所下降，但具體水平還需參考當地政策和市場情況。
" 伴随一攬子增量政策陸續推出，宏觀政策在穩增長方向全面發力，LPR 報價下降符合當前宏觀政策的大方向。" 中信證券首席經濟學家明明指出，着眼于促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，未來 LPR 報價或還有一定下調空間。而各地房貸利率可能會進一步降低，具體水平将取決于 LPR 的調整幅度和各地政策的執行情況。
編輯|程鵬 杜波 易啟江
校對 |盧祥勇
封面圖片來源：視覺中國（資料圖）
每日經濟新聞綜合自新京報貝殼财經、南 · 方 +、财聯社、21 世紀經濟報道、第一财經、北京商報
